תומר קדמי

מכרנו את הבית, עכשיו מה עושים עם המשכנתא?

תומר קדמי
ככותב ותיק בבלוג, אני בדרך כלל עוסק לא מעט בנושא "לקיחת המשכנתא"

ככותב ותיק בבלוג, אני בדרך כלל עוסק לא מעט בנושא “לקיחת המשכנתא”. אני שמח להסביר את המושגים, להעשיר את הידע שלכם ולתת לכם כלים שיעזרו לכם לקחת משכנתא שמתאימה לצרכיכם. ובכל זאת, שמתי לב שאנחנו בד”כ לא חושבים על הצד השני של המטבע: מה עושים עם המשכנתא אחרי שמכרתם את הבית?
על מנת לפשט את הנושא, ניקח דוגמא של בני זוג שמכרו כרגע דירה במיליון ₪ ויש להם משכנתא של 400 אל”ש. נבחן את התרחישים האפשריים כדי לראות מה כדאי לעשות בכל אחת מן האופציות.
תרחיש 1 – בני הזוג לא מתכוונים לקנות בית אחר
נניח שרכשתם דירה למטרת השקעה וכעת אתם מוכרים אותה על מנת לממש את הרווח שהשגתם…
מה עושים עם המשכנתא?
בתרחיש זה אין הרבה ברירות: פשוט מחזירים אותה לבנק. חשוב מאוד לבדוק אם יש עמלת פירעון שיש לשלם לבנק ומה גובהה.

תרחיש 2 – בני הזוג מתכוונים לקנות דירה אחרת, אך עדיין לא מצאו אחת כזו

אם מכרתם את הבית לפני שמצאתם דירה שברצונכם לקנות, ואתם כרגע בשלב ה”חיפושים”, קודם כל חובה לבדוק “כמה אנחנו חייבים לבנק” ומה גובה עמלת הפירעון שנצטרך לשלם במידה ויש. לאחר מכן נבדוק מהם תנאי המשכנתא (מסלולים, ריביות וגובה החזר) ולאחר שנדע את כל אלו נוכל לקבל מספר החלטות:

לפרוע את המשכנתא:
לפעמים פשוט כדאי לסגור את המשכנתא הישנה ולקחת משכנתא חדשה.
אם אתם צריכים להגדיל את סכום המשכנתא לצורך רכישת הבית החדש ולא תוכלו לעמוד בהחזר החודשי הגבוה, כלומר אם אתם זקוקים לעוד 400 אל”ש ורואים שגובה ההחזר החודשי כעת “גדול עליכם”, כדאי לפרוע את ההלוואה ולקחת את כולה לטווח ארוך. אם תנאי השוק והריביות נמוכות יותר  – תוכלו לבדוק האם אפשר לקחת משכנתאות בתנאים טובים יותר ובסיכון נמוך יותר (חובה לשקלל גם את עמלת הפירעון בחישוב הזה). אם תראו שהחישוב יוצא משתלם, אז כדאי לפרוע את המשכנתא ולקחת חדשה בעת הרכישה. חשוב לזכור כי יש באופציה זו קיים גם סיכון אפשרי:  תנאי השוק יכולים לעלות עד שתרכשו את הדירה החדשה.

החלטה שנייה שתוכלו לקבל מתרחשת במידה ותהיו מעוניינים לשמר את תנאי המשכנתא ו”לגרור” את המשכנתא הישנה (כלומר להמשיך עם המשכנתא בדיוק כפי שהיא היום, עם אותם המסלולים והריביות, באותו הבנק ולאורך חיי ההלוואה שנשארו) לדירה החדשה שלכם כאשר תרכשו אחת. אם המצב הוא אכן כזה, אתם יכולים להכניס את המשכנתא עכשיו לערבות בנקאית וברגע שתמצאו דירה חדשה, תסירו את הערבות הבנקאית ותגררו את המשכנתא לדירה החדשה.

מה הכוונה ב”להכניס את הכסף לערבות בנקאית?”
מצבכם כיום הוא כזה: מצד אחד מכרתם את הבית, ומצד שני אתם לא רוצים להחזיר את הכסף לבנק מכיוון שאתם רוצים לגרור את המשכנתא לבית החדש שלכם (יש לזכור שבפועל עדיין לא מצאתם בית). במצב כזה אתם מפקידים את הכסף שאתם חייבים לבנק בערבות בנקאית בתוספת 5% (כלומר אם אתם חייבים לבנק 400,000 ₪, תצטרכו להפקיד 420,000 ₪). אתם תמשיכו לשלם משכנתא כרגיל כל חודש וברגע שתמצאו דירה תוכלו לשחרר את הכסף מהערבות ולשלם עבור הקניה.שימו לב, הכסף שנמצא בערבות הבנקאית יכול להשתחרר רק כאשר מצאתם בית לרכישה ורק כאשר קיבלתם אישור מהבנק למשכנתאות בו הוא מצהיר כי ניתן להעביר את הכסף הקיים בערבות לדירה החדשה.

תרחיש 3 – בני הזוג מכרו את הבית שלהם ומיד מצאו בית חדש

במקרה כזה עומדות בפניכם שתי אפשרויות:
הראשונה היא לפרוע את המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה, והאפשרות השנייה היא “לגרור את המשכנתא” לדירה החדשה.

מתי כדאי לפרוע את המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה במקומה?

  • כאשר ההחזר החודשי הופך להיות גבוה עבורכם.
  • כשתנאי השוק טובים יותר מתנאי השוק שלפניהם היו לפני כן, אתם יכולים לשפר את תנאי המשכנתא שלכם (חשוב מאוד לבדוק את רמת הסיכון של התמהיל שתבחרו ולא רק את תנאי הריביות).

מתי כדאי “לגרור” את המשכנתא לדירה החדשה?

  • כאשר תנאי המשכנתא שלכם טובים לעומת התנאים שאתם יכולים לקבל היום, ובמידה ואתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי (שיכול להיות שכעת יותר גדול אם לקחתם תוספת על המשכנתא).

לסיכום, אלו הן האפשרויות שעומדות בפני בני זוג שמכרו דירה ונותרה להם עדיין משכנתא. אם נותרו לכם עוד שאלות פתוחות או חידודים שאתם צריכים, אני יותר מאשמח לענות עליהן כאן באגף “התגובות”.

 

תגובות הקוראים (6)

  1. אהוד

    אחלה כתבה, תודה!

    הגב
  2. דורי

    יפה מאוד – הסבר ממצה וידידותי לקורא ! דורי ר.

    הגב
  3. יקירמרכז

    זאת אומרת שאני גם מבזבז רווח אפשרי על אותם 400 אלף וגם משלם ריבית על המשכנתא.

    לא נשמע לי הגיוני מבחינה פיננסית, אם כי מי שתקוע – אין לו ברירה. 

    הגב
  4. יקירמרכז

    במצב של ערבות בנקאית, הכסף חייב להיות בעובר ושב, או שגם תיק השקעות נחשב כערבות בנקאית.

    בעצם אני שואל האם כדי שהבנק ימשיך לי את המשכנתא אני צריך לתת לו את ה 400 אלף ללא ריבית, או שאני יכול לתת לו כערבות תיק השקעות בשווי 400 אלף או פקם בשווי כזה? 

    הגב
    • תומר קדמי

      שלום יקיר,
      ערבות לטובת משכנתא ניתן לקבל במזומן בלבד (בתוספת 5% מערך המשכנתא).
      לא ניתן להמיר תיק מניות או כל דבר אחר לטובת הערבות.

      בברכה,
      תומר קדמי

      הגב
  5. זיוה גרינר

    תומר-תענוג לקרא את תוכן הדברים הכתובים בבהירות!!!
    יישר כוח!!!

    הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?