זאב טפר

משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא

זאב טפר
צפוף לכם ואתם רוצים לעבור לדירה גדולה יותר?

צפוף לכם ואתם רוצים לעבור לדירה גדולה יותר? מה עושים במקרה כזה עם המשכנתא שקיימת על הדירה שברשותכם, ואיך מעבירים אותה יחד אתכם לדירה החדשה? אל חשש: זאב טפר, מנהל תחום שיווק במערך המשכנתאות, יסביר לכם הכל. משדרגים  דירה מה עושים עם המשכנתא? אם בכוונתכם למכור את הדירה הקיימת ואתם עדיין משלמים עליה משכנתא, תצטרכו להסדיר אותה בעת המכירה. קיימות שלוש אפשרויות לעשות זאת, והבחירה ביניהן מושפעת, בין השאר, מהסכום שאותו נותר לכם לשלם, מתנאי המשכנתא, ומגובה עמלות הפירעון המוקדם שתצטרכו לשלם במקרים מסוימים. כמו כן, האפשרויות תלויות בשאלה, האם כבר רכשתם דירה חדשה.
שלוש האפשרויות הן:

1. גרירת המשכנתא לדירה החדשה שלכם.

2. פירעון מלא של המשכנתא הישנה ולקיחת משכנתא חדשה.

3. גרירת המשכנתא לדירה החדשה, ותוספת משכנתא חדשה ( שני תהליכים מתבצעים במקביל).

מישן לחדש

אם כבר רכשתם דירה חדשה, תוכלו “לגרור” את המשכנתא מהנכס הישן לנכס החדש. במקרה כזה, יישארו תנאי ההלוואה ללא שינוי באותו בנק שממנו לקחתם את ההלוואה, עם אותם המסלולים, הריביות, התקופה וכדומה, למעט בהלוואות זכאות; בהן ייתכן שיהיה צורך בשינוי תנאי ההלוואה, וזאת בהתאם  להוראות משרד הבינוי והשיכון. כמו כן, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא נוספת לצורך רכישת הדירה החדשה.

כדאי לגרור משכנתא אם תנאי המשכנתא שלכם טובים מהתנאים שאתם יכולים לקבל כיום, ואם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי – שייתכן שכעת ההחזר החודשי יגדל אם לקחתם תוספת על המשכנתא.

אבל לפעמים כדאי לפרוע לחלוטין את המשכנתא הישנה ולקחת במקומה משכנתא חדשה לחלוטין, בתנאים אשר יותר מתאימים לכם.

כדאי לפרוע את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה במקומה, במידה וההחזר החודשי הופך להיות גבוה מדי עבורכם, או אם תנאי השוק טובים יותר מתנאי השוק ששררו בזמן שלקחתם את המשכנתא המקורית. במקרה השני, חשוב מאוד לבדוק את רמת הסיכון של התמהיל שתבחרו, ולא רק את תנאי הריביות.

ואם מכרתם ולא קניתם?

אם אתם לא רוצים להחזיר את הכסף לבנק מכיוון שאתם רוצים לגרור את המשכנתא לדירה חדשה, שטרם רכשתם, יהיה עליכם להפקיד את יתרת הלוואת המשכנתא  שאתם חייבים לבנק  בערבות בנקאית (בחלק מהבנקים תוכלו להפקיד את הכסף בפיקדון) בתוספת סכום שאמור לכסות את העלייה ביתרת המשכנתא, במידה  וההלוואה צמודה למדד . כלומר, אם לדוגמה החוב לבנק הוא 500 אלף שקלים, ייתכן שתצטרכו להביא לבנק ערבות בנקאית בסך 525 אלף שקלים, ועל מנת שהערבות תהיה בתוקף, תצטרכו גם להפקיד בבנק 525,000 ש”ח.

במקרה כזה תמשיכו לשלם משכנתא כרגיל בכל חודש, וברגע שתמצאו דירה, תוכלו להעביר את המשכנתא לדירה שרכשתם, ולשחרר את הכסף מהערבות לצורך תשלום עבור  הדירה. חשוב לציין, כי הכסף שנמצא בערבות הבנקאית יוכל להשתחרר רק כשתמצאו  דירה חדשה ורק כשתקבלו  מהבנק למשכנתאות אישור שבו הוא מצהיר, כי ניתן להעביר את הכסף הקיים בערבות לדירה החדשה.

קחו בחשבון, כי פתיחת פיקדונות או הוצאת הערבות הבנקאית עשויות להיות כרוכות בתשלום עמלה לבנק שבו תפתחו את הפיקדון או שממנו תקבלו את הערבות הבנקאית.

ואולי אתם זכאים?

כשמדברים על המונח “זכאות למשכנתא”, בדרך כלל מתכוונים לזכאות להלוואה ממשלתית, המוענקת בהתאם לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון, לרוכשי דירה ראשונה.

עם זאת, מעבר לזכאות הרגילה לקבלת הלוואה ממשלתית, מדי פעם בפעם משרד הבינוי והשיכון מעניק “זכאות מבצע”. מדובר בסיוע שניתן לפי הוראות משרד הבינוי והשיכון, בתקופת זמן מוגבלת מראש ובמיקום מוגדר מראש, כגון שכונה מועדפת, מבצעים בפרוייקטים מועדפים וכדומה.

החדשות הטובות באמת הן, שמכיוון שכבר חוויתם  לפחות פעם אחת תהליך של תכנון משכנתא, תגלו לשמחתכם שגם במקרה כזה אין חכם כבעל ניסיון: אתם מכירים את התהליך הנדרש להגשת בקשה ולביצוע המשכנתא, ולכן תמצאו את עצמכם פחות לחוצים  והתהליך יהיה כנראה קצר יותר ויעיל יותר.

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?