בוריס לייטוס

החלום הישראלי

בוריס לייטוס
אחד החלומות הישראליים הנפוצים ביותר הוא רכישת בית.

אחד החלומות הישראליים הנפוצים ביותר הוא רכישת בית. כאזרח ישראלי מן השורה גם אני רציתי בית משלי אליו אוכל לחזור אחרי יום עבודה ארוך ולראות את הסופר קלאסיקו על גבי מסך 52 אינץ’, אבל חלומות לחוד ומציאות לחוד…
מיד לאחר החתונה, עוד בטרם הם יוצאים מהחופה, רוב הזוגות  כבר חושבים על רכישת בית. הם צוברים הון ראשוני מהכסף “שנשאר” מהחתונה ובעזרת ההורים. תוסיפו למשוואה הזו משכנתא ואנחנו קרובים יותר מתמיד לחלום. שום דבר לא עצר אותנו בדרך: עליית מחירי הנכסים, גידול בהתחייבויות או פריסה רבת שנים של המשכנתא. כמו שאמרנו, רכישת בית זה חלום, ומי מאתנו מוכן לוותר על החלום שלו? לפי המשך עליית מחירי הדיור, התשובה היא ברורה: אף אחד.

בשנים האחרונות לא ראינו גל גדול של עולים, כמו כן עפ”י פרסומים של משרד השיכון לא חל שינוי מהותי באחוז המשקיעים. מה כן ראינו? מלאי דירות חדשות קטן ומספר דירות חדשות מכורות גדל, כלומר, במילים אחרות הביקוש לדירות גדל וההיצע קטן. משנת 2007 ניתן לראות שנפתח פער בין ביקוש להיצע וכתוצאה מכך היינו עדים לעליית מחירים. הגורמים המרכזיים למשפחות רבות להיכנס למעגל רוכשי דירה  הם ירידת אבטלה לרמה הנמוכה אי פעם, בשילוב עם גידול בשיעור המועסקים המלווה בירידת הריבית ואפשרות הארכת תקופת המשכנתא. שיפור זה במצב הכלכלי בישראל הוא הגורם המרכזי לעליית מחירי הדיור והזוגות הצעירים שותפים מלאים לתהליך זה. ללא משקיעים ותושבי חוץ הזוגות הצעירים הם שחקנים חדשים המשפיעים על מחירי הדירות.

מאחר ובשנים האחרונות לא חל שינוי מהותי באחוז המשקיעים ותושבי חוץ מהווים חלק לא משמעותי בשוק, נשארנו עם הזוגות הצעירים. ננסה להבין, מהו זוג צעיר?

ניקח לדוגמה זוג דמיוני. הזוג הצעיר שלנו עובד בהייטק ומשתכר ביחד 20 אש”ח. יכולת כלכלית של זוג זה מעל הממוצע. מצד שני, ניקח משפחה צעירה אשר מורכבת ממורה מתחיל וגננת המרוויחים ביחד 9 אש”ח. היכולת הכלכלית שלהם היא ממוצעת.  כמו שאתם רואים, בחינה של המושג “זוג צעיר” איננה מובנת מאליה. בשני המקרים מדובר באנשים צעירים אך ברור לכולם שחוץ מהגילאים שלהם אין דבר משותף. היכולת הכלכלית של הזוג הראשון טובה הרבה יותר מיכולתו הכלכלית של השני. כלומר, גיל הוא לא בהכרח פונקציה ליכולת רכישת בית. כלומר, כאשר מדברים על בעיית הזוגות הצעירים לקנות דירה נכון יותר להסתכל על יכולת ההשתכרות ולא על טווח הגילאים. כשאנחנו חולמים  על רכישת בית משלנו, אנחנו גם מקפידים על מיקומו של החלום. זוג צעיר ברוב המקרים שואף להגשים את חלומו במרכז הארץ, אך אנו שומעים לא מעט על חוסר יכולת להגשים חלום זה. האם זה נכון? התשובה היא: לא בהכרח. ניתן למצוא אזורים בהם מחירי הדיור נמוכים. לדוגמה, 10 דק’ משדרות רוטשילד בדרום תל אביב ניתן למצוא דירות במחיר זול יחסית. בנוסף, באזור המרכז ישנן ערים כמו כפר סבא או נתניה בהן ניתן למצוא שכונות עם מחירים זולים (ובכלל לא דיברנו על להתרחק לבאר שבע וגליל).

לא אוכל לסיים את הפוסט החלומי הזה ללא התייחסות גם למציאות, ולהוראות אחרונות של בנק ישראל בתחום המשכנתאות, מאחר ולאחרונה נשמעים קולות הגורסים כי מדובר בפגיעה נוספת ב”זוגות צעירים”. על הגדרה זו כבר דיברנו מקודם, אך עכשיו ננסה להבין את משמעות  ההוראה. בנק ישראל עוזר ומכוון בבחירת התמהיל של משכנתא ובחלוקת הסיכון. הגבלת רכיב ריבית משתנה בלקיחת משכנתא ל 33% ללווים, במצב של היום בו הלוואות ב80% מהמקרים נלקחים על בסיס ריבית משתנה, משנה תמהיל של הלוואות. עד היום היה מצב של חוסר אטרקטיביות בלקיחת משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה ארוכה, מול אפשרות לקיחת משכנתא בריבית משתנה. אנשים נטו לראות החזר חודשי היום בו ריבית משתנה נמוכה ולא בהכרח חישבו את הסיכון בעליית הריבית. בנק ישראל, עם ההוראה חדשה, שם דגש ביכולת האמיתית של הלווים לשרת את החוב היום ולא להסתמך על ריבית נמוכה לאורך זמן. בסופו של דבר, תכנון נכון, בשילוב עם התאמת הצרכים לאפשרויות הכלכליות שלנו הוא מתכון אופטימלי לרכישת בית.

חלום לא חייב להיות שווה לכל אחד. מותר לכל זוג להתחיל בנקודה שונה על ציר החלום בעלי אמצעים יכולים להרשות לעצמם דירה גדולה באזור נחשק ומצד שני לבעלי אמצעים פחותים אין זו בושה להתחיל באזור פחות מבוקש ודירה קטנה. “האושר” לא תמיד מתחלק בצורה שווה ואנחנו מכירים מדינות “מוצלחות” שניסו לפעול לחלוקת “אושר” שווה. אף אחד מאתנו לא רוצה לחיות בקובה או צפון קוריאה.

לסיכום, אשמח לתת המלצה (שנכונה לא רק לבתים ומשכנתא), תחשבו טוב על גובה החוב ותקופת השנים אליהם אתם עומדים להתחייב. עדיף להתקדם עם הזמן על ציר ה”חלום” ולהתקדם עם העלייה ה”טבעית” ברמת החיים.

אני כאן להערות ושאלות ואשמח לעמוד לרשותכם.

תגובות הקוראים (48)

  1. דביר

    אגב חלומות
    אני מנוי לירחון בלייזר, באחד מהגליונות פורסם “תוציא את היגואר שבך”, בגליון שלאחריו בטור “מכתבים למערכת” הגיע המכתב הבא:
    “באמת שניסיתי, והתאמצתי ממש קשה, הכי הרבה שהצלחתי להוציא היא את המיצובישי סופר לנסר שנת 95′ שלי”

    אגב ענייני לחלוטין הבלוג הזה

  2. ויויאן

    הכתבה מאד מעניינת,נהנתי לקרוא ושיהיה לך בהצלחה בהמשך הדרך

  3. ויויאן

    כתבה מענינת מאוד
    יישר כח

  4. הילה נווה

    שלום בוריס,
    הבטחתי להגיב ולכן אקיים תגובתי הקצרה והקולעת=יפה מאוד

  5. דניאל

    אכן זווית מעניינת לראות את הדברים,כולם מכוונים להגשים את החלומות שלנו,כולם אומרים לנו לחלום בגדול.
    אין ספק ששליטה בגודל החלום וביכולת האמיתית להגשימו כנראה פרקטית יותר… 

  6. עמי

    הבעיה של המדינה שלנו היא אנשים כמוך , תרד מהמגדל שאתה נמצא בו , מה אעשה במלחמה הבאה ? אסכן את חיי ואלך להגן על מדינה שאני אפילו לא יכול לקנות בה בית .

Comments are closed.