תומר קדמי

יושב על הגדר…

תומר קדמי
אריק איינשטיין ביטא בשירו הנהדר "יושב על הגדר" את המצב שהולך ומסתמן היום בעולם הנדל"ן

אריק איינשטיין ביטא בשירו הנהדר “יושב על הגדר” את המצב שהולך ומסתמן היום בעולם הנדל”ן. נכון, אנחנו לא “דופקים חיוכים לכל הכיוונים” כל היום, אבל בהחלט אנחנו קוראים עיתונים ושומעים חדשות בזמן. בכל אופן, ישנה עצירה מורגשת בתחום רכישת הדירות בארץ, (זה נובע ממספר גורמים אותם אפרט בהמשך) והייתי רוצה להרהר יחד איתכם מה כדאי לעשות היום – “לרכוש או לא לרכוש” – זאת השאלה. אני אפרט מדוע אנחנו מרגישים “עצירה” בשוק הנדל”ן ואנסה יחד אתכם לבדוק מה כדאי לעשות היום ממספר היבטים.

אז למה יש עצירה ? מה גורם לנו ל”שבת על הגדר” ?

  • ה”בועה שכולם מדברים עליה” – אין ספק שמחירי הדירות האמירו בשנים האחרונות וכולנו מרגישים שאנו נמצאים בנקודה שממנה רק יירדו מחירי הדירות. כמובן שלאף אחד אין את התשובה המדויקת ועדיין ישנו חשש שהמחירים ימשיכו לעלות, אך ההרגשה הרווחת של רובנו היא שעליית המחירים נבלמה, והם לקראת ירידה.
  • המחאה החברתית – אי אפשר לא להתייחס למחאה הגדולה שהחלה לפני מספר שבועות ומצליחה לעורר הד גדול. הציפיות מן המאבק הנ”ל הן שהוא יצליח למתן את מחירי הדירות ולהוריד אותם. גם אתם וגם אני לא יכולים לחזות את תוצאות המאבק אבל אין ספק שזה גורם לרובנו “לשבת על הגדר”, עד שנריח לאיזה כיוון נושבת הרוח.
  • המשקיעים – לא פשוט לבחור להשקיע בדירה בימים אלו. המחירים נראים גבוהים, הציפייה בשוק היא שהם בתהליך ירידה, ולכן זה טבעי שאנו רואים פחות רכישת דירות להשקעה.
  • למרות שרכישת דירה להשקעה צריכה להיבחן בפרספקטיבה של 10 שנים לפחות ואנחנו בהחלט לא יכולים לחזות מה יהיה בעוד 10 או 20 שנה, עדיין אף אחד לא רוצה “לקנות ביוקר” ואנשים ממתינים להמתין עוד קצת.
  • ההנחיה החדשה של בנק ישראל – בנק ישראל פרסם בשנה האחרונה מספר הנחיות אשר מטרתן הייתה להגן על הלווים ולמנוע מהם מצב של קושי בהחזרי המשכנתא כאשר הריבית תעלה. נכון שהדבר מבורך אך יחד עם זאת זה הקשיח את התנאים לקבלת משכנתא.
  • תנאי השוק – הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות ומדדי הצרכן גרמו לכך שהמשכנתא כבר לא כל כך זולה היום, עבור משכנתא של מיליון ₪ בשנת 2010 היינו משלמים קצת יותר מ5,000 ₪ והיום עבור אותה משכנתא נשלם כמעט 6,600 ₪. 1,600 ₪ יותר ממה שהיינו משלמים פעם (חושב לפי משכנתא של מיליון ₪ לתקופה של 20 שנה לפי ריבית הפריים ללא מרווח), אין ספק שבתקופה בה הריבית הייתה נמוכה היה הרבה יותר קל לקבל החלטה על רכישת דירה.

אחרי שסקרנו מהן הסיבות לעצירה בתחום הנדל”ן נעבור לשאלה האמיתית – מה עושים היום ?
ניתן לבחון את השאלה ממספר “פרצופים”, כלומר השיקול עבור זוג צעיר ללא דירה הוא לא אותו שיקול כמו של זוג באמצע חייו ששוקל לרכוש דירה להשקעה או אותו הזוג שמעוניין לשדרג את הדירה שלו. ולכן, אני רוצה להזכיר כי בפוסט הזה אני מתייחס אך ורק למצבם של הזוגות הצעירים שעדיין לא רכשו דירה.

הזוג הצעיר ללא דירה – מה הוא עושה ?
אין ספק שפה ההתלבטות היא הקשה ביותר, מצד אחד כולם מסביב “יושבים על הגדר” ומצפים לירידה במחירי הדירות, אבל מצד שני אותו זוג הוא ללא דירה והוא כרגע מוציא לא מעט כסף על שכירות (נכון שלפעמים ניתן לגור אצל ההורים ולחסוך את הכסף על השכירות אבל למען הסדר הטוב אני מניח שהוא שוכר דירה כיום).

אחלק כאן את תשובתי לשני חלקים:

 

  1. ניתן לומר בוודאות שרכישת דירה יקרה במינוף גבוה (כלומר, רכישת דירה בה ההון העצמי שאתם מביאים לעסקה הוא לא גבוה ורוב העסקה ממומנת על ידי הבנק)  לא מומלצת היום. כפי שתיארתי את המצב, מחירי הדירות לא צפויים, הריבית אמנם נמוכה יחסית אבל היא יכולה לעלות ולחזור לרמתה מלפני מספר שנים (דבר שייקר את החזר המשכנתא) ובכלל מינוף גבוה לזוג צעיר בתחילת חייו הוא תמיד לא מומלץ.
  2. לעומת זאת, רכישת דירה “סטנדרטית” (כל אחד באופן יחסי לגביו) ולפי צורכי הזוג היא לא דבר לא הגיוני. אם תסתכלו בטוריי הקודמים, תמיד טענתי שרכישת דירה ראשונה לא תמיד מגיעה משיקולים רציונליים וכלכליים בלבד, יש לרכישה עוד השלכות לא פחות חשובות (כמו שקט נפשי והרגשה ש”אפשר להתחיל את החיים”). ולכן כאשר זוג צעיר רוצה לרכוש דירה בימים אלו הוא חייב לבדוק ש”הוא לא קופץ מעל הפופיק”, שהדירה היא לפי מידותיו (לא חייבים להתחיל את חיינו ברכישת 4.5 חדרים) ושהוא יכול לממן את העסקה במימון לא גבוה וכמובן שהוא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא כיום ויוכל להמשיך לעמוד בהם גם אם הריבית תעלה בעוד 3%. לאחר שהוא בדק את התנאים המקדימים הוא יכול להמשיך ל”שבת על הגדר” (זה יהיה אפילו נבון וחכם), אבל אם הוא נמצא בקבוצה השנייה (שרוכשת דירה לפי מידותיה) הוא צריך להיות עם ה”יד על הדופק”, לבדוק את מחירי הדירות ואם הוא מוצא דירה שנמכרת מתחת למחירי השוק הוא יכול לשקול ברצינות לרכוש אותה.

לסיכום,
אני מקווה שלא בלבלתי אתכם יתר על המידה (אין ספר שכולנו מבולבלים קצת בימים אלו ולא בדיוק יודעים מה יקרה), כל מטרתי הייתה “לחשוב איתכם בקול רם” ולבטא את הלך הרוח בימים האחרונים.  אתם מוזמנים לשתף, להגיב ולהביע את דעתכם…

ולאלו שיושבים על הגדר, הנה השיר של אריק איינשטיין (כמה כייף לצאת מעולם הנדל”ן לכמה רגעים…).

שלכם,
תומר קדמי

תגובות הקוראים (2)

  1. Clara

    This is an arctlie that makes you think “never thought of that!”

    הגב
  2. אורן לוי

    יופי של פוסט !
    ביטאת  את הרהורי הלב והמחשת את הלבטים וסימני השאלה שקיימים  אצל  הרבה אנשים כיום.

    הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?