תומר קדמי

האם לרכוש דירה או לגור בשכירות?

תומר קדמי
זוגות צעירים רבים מתלבטים בשאלה החשובה מאוד: האם כדאי לקנות דירה בימים אלה

זוגות צעירים רבים מתלבטים בשאלה החשובה מאוד: האם כדאי לקנות דירה בימים אלה או האם כדאי דווקא לשכור דירה? על שאלה זו נכתבו לא מעט מאמרים ונעשו בנידון גם מספר מחקרים, ועדיין אין לשאלה תשובה חד משמעית לכאן או לכאן. אני מניח שגם בטור הזה לא תמצאו תשובה ברורה והחלטית, אבל אנסה להציג את שתי החלופות ואת הטיעונים בעד ונגד כל אחת.

על מנת שלא תחשבו שרק אתם מתלבטים, הנה סיפור אישי: אני רכשתי דירה לפני כשלושה חודשים ועשיתי זאת לאחר שהתלבטתי יחד עם אשתי במשך שנה. במשך כל הזמן הזה, חישבנו מה יהיה יותר נכון לעשות מבחינה כלכלית, אך לבסוף קיבלנו החלטה לרכוש את הדירה, אני מניח שרק עוד כמה שנים נוכל לגלות אם עשינו עסקה טובה או לא. את השאלה הזו אני מבקש לבחון משלושה היבטים (למרות שיש יותר): היבט מימוני, גורמים חיצוניים וההיבט הפסיכולוגי. על מנת שלא יהיה בלבול, רק אזכיר כי מדובר על רכישה דירה למטרת מגורים ולא למטרת השקעה.

ההיבט המימוני

ניקח לדוגמא דירה שעלותה 1,000,000 ₪ וההון העצמי שיש בידי בני הזוג הוא 300,000 ₪. המשכנתא שיצטרכו בני הזוג לקחת תהיה בסך 700,000 ₪ וההחזר החודשי לעשרים שנה יעמוד על 5,428 ₪ (החישוב נעשה על בסיס ריבית קבועה לא צמודת מדד בשיעור 7% לתקופה של עשרים שנה).

נניח כי במקום לרכוש את הדירה יעדיפו בני הזוג לשכור אותה ב-3,500 ₪. זה אומר, שהזוג “יחסוך” מדי חודש כ-2,000 ₪ (הפער בין תשלום המשכנתא לתשלום שכר הדירה). עכשיו נבדוק את גובה הריבית שאותה ישלמו בני הזוג במהלך תקופת המשכנתא (עשרים שנה) וכמה יוכלו לחסוך, במידה ולא ירכשו את הדירה וישקיעו את ההון העצמי שלהם יחד עם ההפרש הנ”ל בחסכון ארוך טווח:

  • על המשכנתא יחזירו בני הזוג ריביות וקרן בסך: 1,302,500 ₪ לערך (ללא מדדים).
  • בגין השכירות, יחסוך הזוג בסופו של יום: 1,037,000 ₪ (החישוב נעשה על בסיס ריבית קבועה בשיעור 2% ללא מדדים).

עכשיו נבדוק את מצבם של בני הזוג מכאן ומכאן:

  • אם רכשו דירה, שעליה שילמו 1,318,050 ₪ – כעת ברשותם דירה בשווי 1,000,000 ₪ (אנו מניחים כי עלות הדירה לא השתנתה).
  • אם שכרו דירה, לזוג יש כעת הון עצמי בשווי 1,037,000 ₪ . סכום זה כאמור יכול לאפשר להם לרכוש את אותה הדירה.

מסקנה מההיבט המימוני – על פניו, אם ההנחות שהנחנו אכן שרירות וקיימות, אין שוני בין שני המצבים, שכן אם בני הזוג רכשו דירה, ברשותם יהיה נכס בשווי מיליון ₪. אם בני הזוג בחרו לשכור דירה, כעת ברשותם הון עצמי המתקרב לכמעט למיליון ₪ (הפרש של 37 אלף ₪ יותר שהוא “לא משמעותי” בסכומים גבוהים כאלו). 

גורמים חיצוניים

החישובים שערכנו בסעיף הקודם טובים ונחמדים כאשר העולם מתנהג לפי הנחות קבועות מראש. כפי שאנחנו יודעים, העולם לא בדיוק מתחשב בהנחות של כלכלן כזה או אחר. בסעיף הבא אתן מספר דוגמאות של גורמים חיצוניים שיכולים להטות את הכף לכאן או לכאן ולשנות את המסקנה מהסעיף הקודם:

  • עליית מחירי הדירות / ירידת מחירי הדירות: חשוב לציין כי מחירי הדירות מתנהגים באופן מחזורי ולעיתים, לאחר עלייה גדולה במחירי הדירות חלה לאחר מכן ירידה במחירים. במקרה כזה, בני הזוג שבחרו לשכור דירה ולא לרכוש עשויים להרוויח מהמהלך, שכן הם יוכלו להמתין לירידת המחירים ולרכוש את הדירה במחיר נמוך יותר. עם זאת, במידה ותהיה עליית מחירים, מצבם של השוכרים יהיה גרוע יותר, שכן אחרי עשרים שנה הם יצטרכו להוציא עוד כסף מן ההון העצמי על מנת לרכוש את אותה הדירה.
  • השקעה באפיקים אחרים: במידה והשוכרים יבחרו שלא להשקיע באפיק סולידי אלא יהיו מוכנים להסתכן מעט יותר ולהשקיע באפיקים פחות בטוחים, כמו שוק ההון, ייתכן והם יוכלו להשיג יותר מ-4% ריבית שנתית. במצב כזה מצבם כשוכרים יהיה טוב יותר, מכפי שהיה אילו היו “רוכשים”, שכן ההון עצמי שלהם יהיה גבוה ב-400,000 ₪ יותר.
  • החסכון של השוכרים:  אנחנו הנחנו שהשוכרים אכן חוסכים 2,000 ₪ בחודש (זה סכום ההפרש בין תשלום המשכנתא לתשלום השכירות), אך אסור לנו להתעלם מן העובדה שהזוג השוכר לא תמיד יצליח להתמיד בחסכון שהקציב לעצמו, מכיוון שבני הזוג יכולים להתפתות לבזבז את אותן 2,000 ₪ במקומות אחרים (רכישת ריהוט, טיול לחו”ל, החלפת רכב וכדומה). ברגע שאתם משלמים משכנתא בסך 5,500 ₪, הסכום הוא נתון וקבוע והוא יורד כל חודש מחשבון הבנק שלכם ואתם תצטרכו לחיות ברמת חיים מסויימת. אבל ברגע שאתם משלמים “רק” 3,500 ₪ שכירות ואמורים לחסוך 2,000 ש”ח בחודש, ייתכן ואתם לא בדיוק תחסכו את הסכום שהקצבתם לעצמכם אלא “תעשו לעצמכם הנחות” ולא תתמידו להשאר באותה רמת החסכון שהקצבתם לעצמכם.

ההיבט הפסיכולוגי

אם נבחן את הדילמה מבחינה פסיכולוגית אני מניח שנמצא הרבה יותר טיעונים לטובת רכישת דירה מאשר לשכור דירה, אציג מספר טיעונים פסיכולוגיים שיכולים להטות את הכף:

  • אפקט הביטחון: הזוגות הישראליים מרגישים ביטחון נפשי כאשר הם יודעים שיש ברשותם דירה, הם מפסיקים להיות תלויים בבעל הבית שלא תמיד משקיע בדירה, יכול להעלות את שכר הדירה ועוד, כאשר הדירה היא של בני הזוג הם רגועים יותר, למרות שמצד שני הם “חייבים” לא מעט כסף לבנק
  • הלחץ של הסביבה: “מה עם דירה?” היא השאלה הנפוצה ביותר שבני זוג נשאלים אחרי החתונה (אולי רק השאלה “מה עם תינוק ?” יכולה לנצח את השאלה הראשונה). זה לא סוד שהסביבה שלנו מצפה מאיתנו לרכוש דירה לאחר החתונה. לא פעם ההורים יהיו אלה שילחצו על הילדים לקנות דירה, לא תמיד שיקולי ההורים יהיו כלכליים אלא לעיתים קרובות יהיה בהם קורטוב של שיקולים פסיכולוגיים (רצון שהילדים יהיו קרובים אליהם, רצון שהילדים יהיו “מסודרים” וכו’).
  • חשש מעליית מחירי הדירות: ישנה תחושה, שהתגברה מאוד בשנתיים האחרונות, שמחירי הדירות בארץ רק עולים ולעולם לא יכולים לרדת. זהו הסבר פסיכולוגי בלבד, כי היו לא מעט שנים שבארץ ירדו מחירי הדירות וכבר הזכרנו ששוק הדיור הוא שוק מחזורי עם עליות וירידות, אך עם רגשות קשה להתווכח והתחושה היא שמחירי הדירות רק עולים, דבר שיכול לשכנע לא מעט זוגות לרכוש דירה.

לסיכום, ראינו כי לא ניתן לקבוע חד משמעית מה טוב יותר: לשכור דירה או לרכוש דירה.  יש לציין, כי רוב הזוגות בארץ מחליטים לרכוש דירה (לפחות לאחר מספר שנות נישואין), אך יחד עם זאת צריך לזכור כי רק בעוד מספר שנים נדע מי “הרוויח”: הזוג ששכר דירה או הזוג שקנה דירה. אני בכל אופן מאחל לכם הצלחה בכל אשר תבחרו.

לטור ההמשך – לחצו כאן.

תגובות הקוראים (50)

  1. ליאור

    מצד אחד לשכור דירה עם הזמן זה בזבוז כסף שנעלם ולא נשאר נכס ביד
    מצד שני מחירי המשכנתאות יקרים מאוד ולצעירים אין את היכולת לעמוד בתשלום ובמקדמות

    הגב
  2. אסף

    לפי החישוב של 2,000 ש”ח לחודש עם 2% ריבית נומינלית, לא מגיעים למיליון ש”ח
    התוצאה נבדקה לפי מחשבון שפורסם פה באחד הקישורים
     
    אשמח לפירוט על אופן החישוב.
     

    הגב
  3. ציפי

    אשמח לשמוע יוצר על משכנתאות. איך לשלם כמה שפחות ריבית והצמדה על סכום של 500000 ש”ח. בחזר חודשי של 2200 עד 2400 ש”ח בחודש. תודה

    הגב
    • תומר קדמי

      ציפי שלום,

      מכיוון שאני צריך עוד נתונים על מנת לנסח תשובה מדוייקת, הייתי ממליץ לך לפנו אלי באופן אישי למייל.

      הגב
  4. בקשות נוספות

    שלום תומר
    בהחלט כתבה מקצועית מאוד.

    נא כתוב גם על…
    מה ההבדל מבחינת משכנתא ליחיד ומשכנתא לזוג?
    האם אפשרי לקחת יותר ממשכנתא אחת?
    גרירת משכנתא?

    הגב
  5. בקשות נוספות

    הי תומר
    כתבות מעולות!
    אשמח לכתבות נוספות בנושא משכנתאות חסכונות לדירה ואפיקים שונים מהי משכנתא? כיצד בנויה? מהם האפיקים? אילו סוגי ריביות?

    הגב
    • תומר קדמי

      שלום לך ותודה על המחמאות.

      אני שמח לשמוע מה הנושאים שמעניינים את הגולש ובהחלט אשלב נושאים אלו בכתבותיי בעתיד.

      הגב
  6. ירון א.

    יפה מאוד, כתוב ומוגש בצורה מעניינת.
    בהחלט חומר למחשבה.
    אמשיך לעקוב.

    הגב
    • תומר קדמי

      ירון שלום,

      אני שמח שהטורים שלי מועילים. אשמח אם תמשיך לעקוב.

      הגב
  7. בקשות נוספות

    אשמח לקרוא כתבות מקצועיות נוספות בנוגע להון עצמי לקראת רכישת דירה. שכירות וחסכון. הסבר רחב על סוגי הריביות-מסלולים בלקיחת משכנתא. הסבר על סוגי חסכונות קיימים ומה כדאיי לקראת רכישה ולאיזה טווח שנים. לדעתי רוב הרוכשים דירות – נובע מלחץ פסיכולוגי סביבתי של המשפחה וחברים. מציינים ואומרים קניתי בית כאשר בפועל האנשים משלמים משכנתא והבית שייך לבנק. הבית שלך רק בסיום תשלומי המשכנתא…

    הגב
  8. עומר

    היי תומר

    דבר ראשון אני אמנם לא מבין כמוך בחישובים האלו אבל קראתי מאמר ברבעון הכלכלי שמדבר על כך שהנדל”ן מוגן מפני אינפלציה חזויה ולא חזויה מה שאומר שנומינלית הנדל”ן צריך תמיד להעלות והשאלה האם ה – 2% של אותם שוכרים יצליח לעמוד לאורך עשרים שנים מעל מדד המחירים לצרכן כי אם לא הזוג השוכר לאחר עשרים שנה יישאר עם ניירת של שטרות שלא יכולים לקנות בהם שום דירה באותו אזור וזה עוד לפני עליית מחירים ריאלית במצב הרע

    הגב
    • תומר קדמי

      עומר שלום,

      יש צדק בדבריך. מחירי הנדל”ן משפיעים ומושפעים ממדד המחירים לצרכן. במקרה כזה, ייתכן והזוג שירצה לשכור דירה יבחר להשקיע את כספו וחסכונותיו באפיק צמוד מדד (ייתכן והריבית אותה הוא יניב תהיה נמוכה יותר), אבל כך הוא יוכל להתגונן מפני עליית המדד.

      תומר.

       

      הגב
      • עומר

        בכל אופן אתה כותב יפה וזה מאוד מעניין

        אשמח לקרוא כתבות נוספות שלך

        הגב
        • עומר

          שלום יוסי,

          רציתי לדעת אם ידוע לך האם המדד של הדירות בבעלות שמפורסם הוא ריאלי?

          הגב
  9. יוסי גרין

    ראשית אני חושב שהצגת הבחירה בס”כ סבירה והדילמה אכן קיימת.
    פרמטר חשוב שצריך להציג הינו מדד מחירי הדירות בבעלות שמפורסם ציבורית .במדד זה ניתן לבחון שבעשור האחרון הגרף היה יציב קרי סטגנצייה במחירי הדירות.
    עד כמה שניתן לגזור/לנתח את הפרמטרים  וציינת את הלבטים .המצב להיום לאחר גל עליות משמעותי בדרך כלל העקומות מתישרות !!!!
    אזי ,נכון להיום להערכתי אם המחשבה לרכוש המלצתי להמתין וסנוניות ראשונות כבר מגולמות ויש מתינות  .
    תודות

    הגב
    • תומר קדמי

      יוסי שלום,

      כפי שציינתי, שוק הנדל”ן הוא שוק מחזורי ולא מן הנמנע כי מחירי הדירות יירדו או “יפסיקו לעלות”.

      במצב כזה, ייתכן וכדאי להמתין ברכישת הדירה, אך כפי שאתה וודאי יודע, רכישת דירה היא גם צורך פסיכולוגי ולכן והדילמה נשארת בעינה.

      מי שירצה להמתין לירידת מחירי הנדל”ן, יוכל לבחור באופציה זו, ומי שירצה לרכוש דירה ו”לספק” את הרצון הטבעי שלו לדירה – יוכל לבחור באופציה השנייה.

      הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?