תומר קדמי

מחירי הנדל”ן עולים – מה כדאי לעשות?

תומר קדמי
הטור הנוכחי מוקדש לבעיות היומיומיות של זוגות צעירים בישראל

הטור הנוכחי מוקדש לבעיות היומיומיות של זוגות צעירים בישראל, אלה מביניהם שעוד לא זכו לרכוש דירה וששנתם נודדת מדי לילה בציפייה לרגע המיוחל. כמעט ואין זוג בישראל שמתחתן ולא מחפש דירה לתחילת חייו.
רכישת דירה אף פעם לא הייתה הליך פשוט ובשנה האחרונה המורכבות רק גדלה: מחירי הנדל”ן עלו בצורה תלולה ביותר, וזוג צעיר, בעל שכר ממוצע ועם הון עצמי לא גבוה, כבר לא יכול לרכוש דירה בקלות ועומד בפני אתגר ענק.


תיאר זאת יפה אחד מחבריי הטובים. הוא אמר לי, שאם לפני מספר שנים זה לא היה קל לקנות דירה בארץ, היום זה פשוט בלתי אפשרי. למרות שזה נשמע ככה, לא צריך להתייאש. המצב מורכב, אבל יש דרכים להתמודד איתו. בטור הזה אני רוצה למנות לכם כמה מהן.

אז מה עושים עכשיו?
בשביל לפשט את הנושא, ניקח לדוגמא זוג צעיר בשנות העשרים לחייו, שמתחתן היום ומחר הזוג מעוניין להיות בעל דירה. הזוג מרוויח בממוצע 12,000 ₪ נטו והצליח להשיג הון עצמי בשווי 250,000 ₪.

מצבו של הזוג בכלל לא רע: השכר מכובד ועתיד לעלות עם השנים וברשותו הון עצמי לא קטן בכלל (לפני שלוש שנים 250 אלף ₪ הם היו יכולים לממן חצי דירת 3 חדרים במרכז הארץ). אבל כאשר בני הזוג מעוניינים לרכוש דירה היום, הם מגלים שמצבם לא מזהיר.

דירת ארבעה חדרים ממוצעת באזור המרכז לא עולה פחות מ-1,200,000 ₪ וההון העצמי שלהם מהווה רק כ-20% משווי הדירה. החזר המשכנתא שהם עתידים לשלם עומד נושק ל-6,000 ₪ והם גם מחויבים לעשרים שנה של החזרים.

בואו נסכם שגם אם מצליחים לקבל אישור מהבנק למימון העסקה, מבחינה כלכלית מימון כזה לא משתלם. כיוון שלקחת כמעט מיליון ₪ משכנתא ולהחזיר בכל חודש כמעט מחצית מן המשכורת המשותפת, זה מהלך לא כלכלי במיוחד ויהיו גם כאלו שיגדירו זאת כ”מהלך התאבדות”.

אז מהן האלטרנטיבות?

  • אלטרנטיבה ראשונה: לא לרכוש דירה

הרבה אנשים כיום פשוט “יושבים על הגדר” וממתינים לירידת מחירים בשוק. נכון שלא מעט דעות מקצועיות טוענות שלא תהיה ירידת מחירים דרסטית בשוק הנדל”ן, אך גם ירידת מחירים של 10% יכולה לשפר את מצבם של בני הזוג ועל הנייר הם ירוויחו כ-120,000 ₪.
הבעיה הגדולה היא שאף אחד לא מבטיח להם כלום וגם אין זה בלתי סביר להניח, שהשוק יעלה ב-10% נוספים, ואז הם מתרחקים מחלום הדירה בעוד כמה שנים.

אני אישית לא ממליץ על האלטרנטיבה הזו, למרות שייתכן ובעוד מספר שנים היא בהחלט תוכיח את עצמה (לא מעט אנשים גם חוזים התפוצצות בועת הנדל”ן ואז הסיכוי לירידת מחירים הוא הרבה יותר גבוה מ- 10%). אבל כמו שאמרתי ב”ישיבה על הגדר” גם טמונה סכנה לא קטנה ומחירי הדירות בהחלט יכולים להמשיך ולעלות (במיוחד באזור המרכז).

  • אלטרנטיבה שנייה: רכישת דירת 3 חדרים

בתקופה האחרונה זוגות צעירים לא רוכשים יותר דירות שלושה חדרים אלא מחפשים דירות בנות ארבעה חדרים. זה הגיוני מכיוון שמחירי הדירות הקטנות עלו משמעותית מול מחירי הדירות הגדולות. הסיבה המרכזית לכך היא שרוב הדירות להשקעה הן בנות שלושה חדרים ונוצר ביקוש יתר לדירות הללו.

אך יחד עם זאת, ניתן למצוא היום באזור המרכז דירות שלושה חדרים במחירים של 800 אלף ₪. נכון שהדירות לא ממוקמות באזורים הנחשקים ביותר וייתכן שהן גם ממוקמות בקומה שלישית ומעלה, אך יחד עם זאת הרכישה שלהם היא יותר ריאלית עבור בני הזוג וצריך לזכור שזו הדירה הראשונה שלהם בחייהם.

אתם יכולים לשאול את ההורים שלכם באיזו דירה הם התחילו את חייהם ואני מבטיח לכם שרובכם תשמעו שהדירה הראשונה שהם רכשו הייתה בת 2.5 חדרים בקומה לא נמוכה.

היתרונות ברכישה כזו הם רבים: סכום המשכנתא יורד ל- 4,000 ₪ (כשליש מן המשכורת הפנויה) והסיכוי להתחזק תוך מספר שנים הוא גדול.

יתרון נוסף הוא שבמידה ויהיו עוד עליות מחירים בשוק, הדירה הבאה כבר לא תהיה במרחק כל כך רחוק, מכיוון שתהיה ברשותכם דירה שגם ערכה יעלה ומה שיישאר לכם להוסיף זה רק את ההפרש.

אני יודע שזו לא ההצעה הכי אטרקטיבית שתוכלו לשמוע. אבל אני סבור שעבור לא מעט  זוגות, דווקא האופציה הפשוטה יותר היא הדרך הנכונה להתחיל את החיים ובמצב של היום זו אולי גם הדרך השפויה היחידה לא להיכנס לקשיים כלכליים בעוד מספר שנים ולהצליח לרכוש דירה, מבלי להיכנס לסיכונים מיותרים.

אני נמצא פה לשמוע את דעתכם ולענות על כל שאלה שתהיה לכם. אני מקווה שעזרתי ולו במעט.

תגובות הקוראים (24)

  1. ירון

    מה לגבי בבשפעה על אנשים כמוני שלקחו לפני כ שנה וחצי משכנתא בריבית פריים?

    הגב
  2. אור

    חברים יקרים,
    קראתי את כל מה שנכתב פה, אני מסכימה עם חלק מהדברים.

    אבל אף אחד לא נתן את דעתו לשני דברים:

    א. מכירי השכירות – למה הם כ”כ גבוהים?
    בד”כ כשיש ביקוש כ”כ גבוה לקניה (וזה מה שמשתמע שיש היום), אין ביקוש לשכירות ואז מחירי השכירות צונחים.
    פתחתי יד 2 ועשיתי חיפוש לשכירות ולמכירה עם אותם פרמטרים במספר ערים, למשל 3-4 חדרים + חניה + מעלית, היחס בין השניים נע בין פי 2 עד פי 5 (לטובת המכירה).
    משמע, שאנשים לא באמת קונים. ויש דירות בשפע.
    לעומת זאת, דירות להשכרה כמעט ואין.
    דוגמא: אשדוד השכרה 121 למול קניה 633 (פי 5.2), פתח תקוה השכרה 241 למול קניה 702 (פי 3).
    אז למה בכל זאת מכירי הדירות למכירה כ”כ יקרים?

    ב. כמה זמן שומעים על “המדינה עושה מאמצים לעצור את העליה”, ומצד שני, כבר נאמר פה שלמדינה יש אינטרס שהמחירים ישארו גבוהים,זה פרדוקס לא???

    אם אתם שואלים אותי – זה לא ממש מעניין את ביבי כרגע. אבל חכו עוד כשנה וחצי/שנתיים.  
    רק לפני הבחירות, כשחרב מנופפת מעל ראשו של ראש הממשלה – זזים עניינים.

    תחשבו על זה…

    הגב
    • תומר קדמי

      אור שלום,
      מכירי השכירות הן פועל יוצא של היצע וביקוש. לדעתי, ככל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות גם מחירי השכירות ימשיכו לעלות, מכיוון שאנשים יירצו להשיג יותר תשואה על דירתם,
      עליית מחירי הדיור נמצאת גם בטיפול בנק ישראל שהוא א-פוליטי ואוטונומי. אני מניח שאף אחד לא ירצה להגיע למצב של בועה; במצב כזה כל הצדדים ייצאו מופסדים.

      הגב
  3. רון

    אמרת דברים נכונים.
    אני חושב שבהחלט יש מקום לצעירים של היום (ואני ביניהם) לשנות פאזה.
    נכון שהרצון לרכוש דירה הוא עז, בטח ובטח כשיש לך חברים שעובדים בהייטק ורוכשים פנטהאוזים ברעננה, אך לא כולם מסוגלים לרכוש כאלו דירות.
    אינני רואה סיבה מדוע זוג צעיר לא יוכל לרכוש דירה משומשת באזורים מרוחקים מעט מהמרכז (באר יעקב, רמלה, פתח תקוה ולא אם המושבות, הרצליה הישנה וכד’).
    אז נכון, צריך לקום מוקדם יותר בבוקר כדי לא להתקע שעה בפקקים, אך זה בהחלט שווה את זה.

    אני עברתי לבאר יעקב לפני חצי שנה, אני אמנם יוצא מהבית ב-6:15, אך איכות החיים מדהימה, מחירי הדירות לא בשמיים, ואני גר בסביבה שבה כולם פחות או יותר בגילי.
    נכון, עדיף לגור ברמת גן בקומה 27 בדירת 5 חדרים 210 מ”ר. אבל מניסיון, החיים בדירת 4 חדרים 85 מ”ר בבאר יעקב לא רעים בכלל, וגם המשכנתא לא גבוהה (והנתונים ההתחלתיים שלי פחותים מאלו שהצגת בטור).

    הגב
    • תומר קדמי

      רון שלום,

      אין כמו דוגמא חיה על מנת להוכיח את דבריי. אני מסכים איתך בכל מילה ומאחל לך הצלחה בהמשך הדרך.

      הגב
  4. יריב

    שלום רב לתומר ולכל המגיבים
    אני גם כן נכנס לקטיגוריה של זוג צעיר, אקדמאים מלומדים, שמכניסים באיזור ה12K נטו.
    אני חושב שיש מספר בעיות לעליית המחירים מעבר לסיבה העיקרית של ביקוש והיצע.
    האחת, אתר יד 2 גורם לכל בעל דירה ש50% רוצה למכור, ז”א הוא לא באמת רוצה למכור אבל אם יביאו לו מחיר איקס שהוא במקרה 100, 150 אלף יותר מהשכן שלו שבעצמו פרסם מחיר לא ריאלי עבור דירתו אז כן הוא יהיה מוכן למכור.
    ואז מה קורה, בעל הדירה שבאמת רוצה למכור מרגיש פראייר ומעלה עוד את המחיר וכולם מסתכלים על מחירים באיזורים פחות טובים משלהם וכולם מעלים מחירים או שמפחדים למכור. ואז מגיעים הזוגות הצעירים שלחוצים לקנות דירה מסיבה מובנת כמובן אבל מה שלא מובן זו הפניקה, ואז הם קונים משתעבדים לבנק במחיר שהוא נמוך כמובן ממה שבעל הדירה ביקש, אבל המחיר הזה הוא אחרי פעמיים או שלוש שבעל הדירה העלה את המחיר למשהו לא רציונלי. בגדול, יד2 צריך להפוף לאתר בתשלום, אין פרסום חינם 30 ש”ח בשבוע משהו בסגנון זה יוריד את כל אלה שלא רוצים באמת למכור ומיידית תהיה ירידה של 10% לפחות במחירים.
    סיבה נוספת היא הממשלה, חברים יקרים, במקרה יש לי חבר שאבא שלו קבלן דיי מוכר והיום אמנם בונים מגדלים של 20 ו-25 קומות גם בערים הדרומיות והצפוניות מחוץ לת”א, אבל המחיר של הקרקע הוא לפי דירה, והמחיר עלה מאוד. אז אם המדינה מרויחה על קרקע לבניין שפעם היו בונים 8/10 קומות סכום מסוים לכל דירה, היום על אותה קרקע בניין של 20/25 דירות, סדר גודל של 80 דיירים המדינה דורשת סכום גבוה יותר על הקרקע פר דירה!!!
    למדינה זה מתאים המחירים האלה שלא תטעו, כל המימון של זוגות צעירים וכל הבלה הבלה הזה זה יהיה מכסף שהמדינה כבר עשתה מהקרקעות למגדלים החדשים המדינה הרויחה פי 4 ופי 5 !!!! אז למה שנבוא בטענות לקבלנים בכלל.
    אחד הפתרונות למי שלא קנה דירה ולא משנה איזו דירה, סתם דירה שתספוג את העליות , ישנה או חדשה זה לא משנה זה הכל עניין של אחוזים, אז הפתרון הוא לשמור על ה12K משכורת, לגור אצל ההורים(כן אני יודע שלא לכולם יש את האופציה אבל לאלה שכן) שנה שנתיים ופשוט לחסוך, המשכנתא תהיה יקרה לא משנה כמה הריביות נמוכות משנה כמה זמן נחזיק אותה והיום אנשים מתחייבים ל-30 שנה בשקט.
    בהצלחה לכולם

    הגב
    • תומר קדמי

      יריב שלום רב,

      הרשה לי להתייחס בשני משפטים לתגובתך:

      ראשית, לא מעט אנשים טוענים שאתרי הלוחות ברשת תורמים להעלאת מחירי הדירות. יחד עם זאת, אין לנו לבוא בטענות לאתרים כאלה, שכן הם מציעים שירות חינמי ובהתבסס על ה”שוק החופשי” בו אנו חיים, זה מותר ומקובל

      לגבי הממשלה, צריך לזכור שלא מעט קרקעות שהקבלנים בונים עליהם שייכות לידיים פרטיות ונרכשו מן הממשלה לפני לא מעט שנים, ולכן היא לא יכולה כלל להתערב במחירים.

      ייתכן והממשלה צריכה לאמץ את דבריך ובקרקעות החדשות שהיא משווקת, היא צריכה לתת סייגים לקבלן ולהתנות את מכירת הקרקע בבניית דירות קטנות לזוגות צעירים במחירים מוזלים.

      אני מאוד אוהב את גישתך לגבי מגורים אצל ההורים ולחסוך, זוהי השיטה הנכונה להתחלת החיים, אך יחד עם זאת זוג שבחר לגור אצל ההורים לפני שלוש שנים ולחסוך, הפסיד לא מעט כסף בשנים האחרונות עקב העליות.

      אם כן, למרות שזה נכון כלכלית על הנייר, השוק הוכיח שמי שקנה בשנים האחרונות דירה ולא הלך לגור אצל ההורים – הוא זה שהרוויח.

      אני מאחל לך הצלחה בכל אשר תפנה,

      תומר.

      הגב
  5. פבל

    עוד שאלה שנשאלת לגבי זוגות צעירים הרי הממשלה עובדת כרגע על הטבות כאלה ואחרות לזוגות צעירים שרוצים לרכוש דירה ראשונה למגורים,
    האם כדאי לחכות קצת עד להבשלת המהלך כי גם אם מחירי הדירות לא ירדו אז אולי חבילת ההטבות המתגבשת תעשה חיים קצת יותר קלים, לפחות לזוגות הצעירים

    הגב
    • תומר קדמי

      פבל שלום,

      אתה שואל שאלה חשובה מאוד.

      הממשלה כרגע עוסקת יום ולילה בחשיבה איך בולמים את עליות המחירים. לצד הגדלת המיסוי/הגדלת הריבית עלו לאחרונה רעיונות בדבר הטבות לזוגות צעירים.

      ייתכן ומי שימתין ירוויח, אבל חשוב לזכור שאף אחד לא מבטיח לך שום דבר.

      כמו כן, רשמתי בתגובה שונה בבלוג זה שייתכן וקבלת הטבות על ידי הממשלה אף תגביר את הביקושים ולכן זה לא ישתלם.

      אני לא יכול לתת תשובה מדוייקת אם לרכוש דירה כעת או להמתין,

      אך לא מזמן כתבתי, ואני עדיין דבק בכך, שאם זו צעיר רוצה לקנות דירה למגורים והוא יכול לממן אותה כדאי לו שיקנה ולא ימתין.

      אציין שוב שזו דעתי האישית בלבד וייתכן שבעוד מספר חודשים אתבדה והמחירים אכן יירדו או הצעירים באמת יקבלו הטבות.

       

      הגב
  6. קובי

    תומר, יש אופציה שלישית: רכישת דירה בפריפריה ולא במרכז, כשהשובר לצד עיסקה כזו הוא שעות נסיעה לא מעטות ביום.

    ייתכן שכלכלית זה עדיף.

    הגב
    • תומר קדמי

      קובי שלום,

      האופציה הזו נראית הרבה יותר כלכלית ואלי גם עדיפה מבחינת איכות חיים.

      יחד עם זאת, כמה אנשים אתה באמת מכיר שיעברו מהמרכז לדרום ולצפון?

      אני אישית לא מכיר הרבה אנשים כאלו ולכן המחירים במרכז ממשיכים לעלות ובפריפריות אמנם יש עליות, אבל מינוריות יותר.

      הגב
  7. אמיר

    הי תומר,
    קודם כל כתבה נאה.
    חשוב, תמיד לקחת את מכלול העלויות ברכישת דירה – בד”כ 10-15 אחוז נוספים על מחיר הקנייה. ולכן החישוב שלך שמרני מעט. המצב גרוע יותר..

    דבר שני, אני חושב שאין ממש חוסר אמיתי בדירות. זוהי פיקציה.
    אני חושב שיש מספיק  רק אם עושים הפרדה בין ביקוש אמיתי למגורים וביקוש ספקולנטי המבוסס על רכישת עשרות דירות ע”י משקיעים ותושבי חוץ.
    נדהמתי לשמוע אתמול יהודי-צפרתי עילג שהתראיין לערוץ 10 וסיפר שיש לו כבר 15 דירות בישראל והוא מגיע לארץ לקנות עוד. דקראתי גם כתבה בדה-מרקר על יהודי-איטלקי שמחזיק 16 דירות בת”א! כאלה יש מאות ואלפים.
    ואני שואל אותך – האם נכון שמדינת ישראל תיתן יד לפעילות כזו? הלו
    מה שקורה הוא שאותם משקיעים מתחילים לפגוע בי ובך, ע”י כך שכיום אנחנו נאלצים להוציא עוד 400-300 אלף ש”ח לדירה, וכפועל יוצא הם צריכים להצטמצם בגודל הדירה.. הנה המעגל נסגר..
    אני טוען שבניטרול המשקיעים (“צוברי הדירות) + תושבי חוץ + ומחזיקי קרקעות (כאלה שלא בונים ומחכים לעליית מחיר) –  המחירים יירדו ויהיה היצע טבעי לשוק טבעי – מגורים.
    מה הממשלה תעשה מול זה? אני מקווה שתעשה שהרי לא ייתכן שבגלל שיש משקיעים זריזים או יהודים עשירים בחו”ל ייפגע כאן מצרך יסוד והוא החופש לגור בדירה בסביבה שלך ובמחיר דיור הוגן. כדי לפתור את זה יש להטיל “מיסים מצננים” על משקיעים ותשובים זרים שקונים עכשיו דירה, ומנגד לעודד את מי שכבר יש לו עשרות דירות – פשוט למכור חלק לשוק החופשי בכדי שההיצע יגדל. תמורת זה הם יקבלו הטבת מס שתחומה בזמן (מעין חלון הזדמנות).

    מה דעתך על הטענה שלי? ומה לגבי הפתרונות?

    הגב
    • תומר קדמי

      היי אמיר, אני שמח שאתה נהנה מהבלוג ומזמין אותך להמשיך ולבקר.

      לגבי דבריך, הרשה לי להגיב:

      אנחנו חיים במדינה חופשית ומכוונים לכלכלה חופשית שתפעל על בסיס היצע וביקוש.

      כלומר, תושב הארץ, שרוצה לרכוש פה דירה לא אמור להיות שונה ממני או ממך. אותו דבר לגבי ישראלי שרוצה לקנות דירה או שתיים להשקעה

      יש משהו בדבריך, שבגלל ה”איסוף” של דירות להשקעה בני זוג צעירים כבר לא יכולים לרכוש דירה עקב עליות המחירים הגבוהות ולכן הם ניזוקים. ייתכן ואתה צודק וצריך לפעול בשני מישורים: גם להטיל מס על רכישת דירות להשקעה וכמו כן לתת תמריץ כלכלי לרוכשי דירה ראשונה.

      יחד עם זאת, ניסיון העבר מוכיח שזה לא תמיד מצליח וזה לא פשוט כל כך לתמחר מחדש את השוק.

      ייתכן ודווקא מתן תמריצים לזוגות צעירים יוביל להמשך עליות המחירים כי ה”צעירים” יקבלו עוד כסף ובכך הביקוש יגדל.

      לא מזמן מישהו הציע רעיון לבנות בנייני מגורים מיועדים לזוגות צעירים באיזורים שלמדינה יש אינטרס ליישב.

      פרוייקט כזה יוכל לעזור גם למדינה וגם לזוגות צעירים וייתכן שהוא באמת ישא פרי.

      תומר.

      הגב
      • אמיר

        הי תומר, מתשובתך אני למד שאתה מסכים ששוק חופשי הוא חשוב, אך צריך להיות מפוקח (בצורת תמריץ או מס). אני חושב שנושא המשקיעים הוא קצת יותר עמוק ובעייתי וההשפעה שלו על מחירי הנדל”ן היא מכרעת. לדעתי צריך להבחין בין בורסה (שוק חופשי), לבין שוק הנדל”ן למגורים שיש בו מימד שונה – גג למשפחה. אני חושב שבמדינה כמו ישראל, אין להעניק יתרון למשקיע או בעל הון על פני רוכשי דירות למגורים, אלא ההיפך. אני חושב שברגע שהמדינה תבחין בין “ביקוש מדומה” לבין ביקוש אמיתי למגורים, יהיה שינוי מהותי והמחירים יתייצבו. 
        חשוב מאד להבין  – כל עסקת מכר של משפרי דיור גוררת אחריה עוד עסקאות וזה מניע את המשק ויוצר דירה פנויה בשוק. כשמשקיע רוכש דירה, הוא לא בהכרח מפנה את הדירה בה הוא גר, ולכן הוא בהכרח משפיע על ההיצע לרעה. אני חושב שברגע שהאנשים המתוחכמים והמשקיעים יבינו שיש כאן מסר מהמדינה – אין לי ספק שיקרו שני דברים: ייעצרו רכישות דירות להשקעה (מה שיתן לאזרח הרגיל fair play), ומצד שני המשקיעים ירצו לממש את “צבר הדירות” ובכך יסייעו להגדיל את ההיצע בשוק. 

        הגב
  8. אבי

    שלום תומר ברצוני לשבח אותך על בלוגים מעולים ולציין כי למרות הציפיות כביכול לירידת המחירים או לעצירת הביקושים הדבר לדעתי לא יקרה ממספר סיבות החשובה שבהם הינם עקומת ההיצע והביקוש בהיעדר דירות בנויות ומדובר על מחסור של כ20אלף דירות הביקוש עולה על ההיצע ולכן המחירים עולים 2.הרצון של הנגיד לקרר את השוק כל הצהרה חדשות לבקרים על העלאת הריבית או לחילופין צמצום אחוזי המימון (מה שלא קרה בפועל אלא ההפרשה עלתה להלוואות באחוזי מימון גבוהים יותר  כאשר שום בנק לא העלה בפועל את הריביות להלוואות מעל 60%מימון ) מביאה לבנק גל חדש של לקוחות מודאגים שרוצים לקחת משכנתא לפני שזה יקרה 3.ברטרוספקטיבה ל10 השנים האחרונות עליית מחירי הדירות היתה מקבילה ואף מתחת למדד המחירים לצרכן 4.אפקט הדומינו שאדם רוכש דירה הוא מניע שלושה עיסקאות במקביל רכישה מכירה ורכישה של המוכר שלו וכך הלאה שהשוק רותח הוא מתקרר מאוד לאט לסיכום לדעתי כרגע אין מקום לאופטימיות לגבי ירידת המחירים

    הגב
    • אלון

      כשבועה מתפוצצת היא מתפוצצת ללא קשר להגיון הכלכלי שהוביל לעליות, אתה מנתח יפה את הסיבה לעליות המחירים ובאותה מידה תוכל לנתח את הסיבה לירידות כשהן יבואו, אי אפשר לנבא את שיתרחש מה שבטוח ניתן יהיה להסביר אותו

      יש לי חבר שגר בארה”ב, לפני כמה שנים הוא התקשר אלי ואמר שחייבים לקנות דירות שם בגלל שהמחירים נותנים שם תשואה שלא ניתן להשיג בשום אפיק אחר, גם שם באו כל מיני יועצים ומנתחים שאמרו שאין שום סיבה לירידת המחירים כאשר הביקוש כל כך גדול, היום כבר ברור לכולם שהביקוש הגדול נבע מהגדלת שוק מבקשי המשכנתאות ע”י הורדת דרישות המינימום ואולי זה גם היה עובד עם המחירים היו ריאלים לערך הנכסים בפועל, לפני חודשיים אותו חבר התקשר להודיעה לי שהוא קנה בית בווגס, הוא חישב ומצא שעלות הבניה למטר מרובע גבוהה יותר מהמחיר שהוא שילם ולכן הוא בטוח שהוא קנה את הבית במחיר זול ממחיר השוק, אם אתה שואל אותי (ורק הזמן יראה מי צדק) אי אפשר לקנות ממחיר השוק כי השוק יודע לתמחר את הנכסים מצוין ואם המחירים שם זולים אז יש לזה סיבה

      כנראה שכולם יהיו יותר חכמים בעוד כמה חודשים או שנים

      הגב
      • תומר קדמי

        אלון שלום,

        לגבי הסיפא של התגובה שלך, אין ספק שאתה צודק. בטוח שכולנו נהיה יותר חכמים בעוד מספר חודשים או שנים.

        המצב בארץ מעט שונה מארה”ב, מאחר ששם קל יותר לקחת משכנתא ואחוזי המימון היום קלים לאין שיעור.

        כמו כן, התערבות הממשל שם הגיעה מאוחר וגם כשהגיעה, הייתה בקול ענות חלושה. בארץ כבר משנסים מותניים, על מנת לבלום את העליות דבר שאמור לרסן את הירידות אם יהיו.

        יחד עם זאת, שני המצבים די מזכירים זה את זה ולא מן הנמנע שגם פה תהיה ירידת מחירים.

        תפקידנו אינו לנבא אלא לחשוב ולצפות מה יהיה בעתיד. אני לא חושב שנראה פה ירידות מחירים דרסטיות, אבל כמו שאמרת לא ניתן לדעת.

        תומר.

        הגב
    • תומר קדמי

      אבי, שלום ותדה על המחמאות.

      אני מאוד מסכים עם דבריך, אך יחד עם זאת צריך לזכור מספר דברים:

      משרד השיכון משחרר קרקעות מדי יום על מנת להגדיל את ההיצע ולכן החוסר של הדירות היום אמור להיסגר.

      “הבהלה למשכנתא” בשל עליית ההפרשה ובשל אחוזי המימון הסתיימה וייתכן כי עכשיו נתחיל להרגיש את הבלימה עקב עליית מחירי המשכנתאות.

      אני מסכים איתך שעליית מחירי הדירות הייתה לצד עליית המחירים במשק, אבל תסכים איתי שזה קרה במהירות ויצר קצת “באזז” ואולי גם עליות לא ריאליות בשנה האחרונה.

      נכון שאדם שרוכש דירה מניע כמה עסקאות במקביל, אבל אותו דבר יכול להיות גם בכיוון ההפוך: אדם שלא יצליח למכור דירה יעצור במקביל גם שתי עסקאות אחרות.

      הגב
  9. תומר

     
    תומר שלום, בלוג מעולה.
    נושא כ”כ לוהט שרומז על כיוון השוק.
     
    2 מושגים שלמדתי בכלכלה :
    הראשון הינו “בועה” והשני “ציפיות”.
     
    עליית המחירים החדה עד כה מעלה חשש לקיומה של בועה בענף הנדל”ן בחודשים האחרונים אנו עדים לשינוי בתנאי הרקע הכלכליים והפיננסיים שעשויים לאותת כי ‘החגיגה’ בשוק הדירות למגורים לא תימשך לאורך זמן.
    במדד המחירים לצרכן ממשיך לבלוט רכיב הדיור (אשר עלה בכ- 2.2% מתחילת השנה ובכ- 4.9% ב- 12 החודשים האחרונים(
    הנגיד נוקט בהעלאת הריבית על מנת להלחם באינפלציה, ותוך כדי לצנן את שוק המשכנתאות.
    כלומר הציפיות\תחזיות הן לירידת מחירים.

    הגב
    • תומר קדמי

      ראשית, תודה רבה על המחמאות.

      תגובתך מראה על מקצועיות רבה בתחום והבנה של השוק.

      יחד עם זאת יש לזכור כי בשוק כרגע מנסים “לצנן” את הבועה ו”להרגיע” את עליות המחירים.

      ייתכן כי הנגיד יצליח וזה מבורך, אך עדיין אף אחד לא מבטיח ירידות מחירים אלא כרגע מדברים רק על בלימת העליות.

      הגב
  10. דני

    בעקבות הכתבה של גלובס מהבוקר אולי יש שינוי מגמה וכדאי לעדכן את הכותרת , מה דעתך ?
    בכל מקרה אני מסכים באופן גורף עם האופציה הראשונה. לא חייבים לקנות דירה עכשיו ובכל מחיר. דירה זו ההשקעה הגדולה ביותר של משפחה והשקעה גדולה לא עושים בפאניקה כי אז מפסידים כסף.

    הגב
    • תומר קדמי

      דני שלום,

      שלשום פורסמו ארבע כתבות בגלובס, ולכל אחת כותרת שונה:

      אחת מרמזת על עצירה בעליית המחירים והשנייה מספרת על צפי להמשך עליות המחירים.

      זה רק מראה לכולנו שלא ניתן לדעת מה יהיה בשוק הנדל”ן.

      אני מקבל את דעתך שאולי כדאי להמתין עם רכישת הדירה עד שהמצב יתבהר. חייבים רק להבין שמהלך כזה טומן בחובו גם סיכונים לא קטנים.

      הגב
  11. אלון

    מה המצב תומר, קודם כל מזל טוב,
    מניסיוני החיים בדירת שלושה חדרים כבר לא מתאימים למשפחה ממוצעת, אנחנו היינו בשכירות בדירה כזו וכשיש שני הילדים ישנים בחדר אחד מלה צעצועים אז פינת האוכל או הסלון הופכים לפינת המחשב (שלא היה בעבר) ואם פינת האוכל היא פינת המחשב אז לילדים אין איפה לעשות שעורים והכל נהיה צפוף ,לכן לדעתי דירת שלושה חדרים יכולה להיות רק דירת מעבר זמנית לכמה שנים ואם זו המטרה שלה אז למה לקנות אם אפשר לשכור ולכסוך את ההפרש? מה גם שבכלל לא בטוח שהערך של דירה כזו יעלה ביחס ישר לשוק, כמו שכתבת, הערך שלהן עלה בעיקר בגלל שהן אטרקטיביות להשקעה וכשהשוק ישנה כיוון הן יהיו הדירות הראשונות להיזרק ואז סביר להניח שהמחירים שלהן יפגעו יותר
     
    אם “חייבים” לקנות אז רק דירה שאפשר להשביח אותה לבד, כלומר, אם דירה קטנה אז לפחות עם זכות הרחבה ואם בקומה שלישית אז צריך לבחון את האפשרות לבנות מעלית, לבדוק אפשרות של עיבוי בינוי או פינוי בינוי, או לקנות דירה מוזנחת בזול ולשפץ אותה וכ”ו, הכוונה היא להתייחס לדירה כזו כהשקעה ולדאוג שניתן יהיה להשביח את ערכה
     
    ועוד דבר, היום עם כביש 6 כבר לא חייבים לגור במרכז…
    וילה בפריפריה במחיר של דירת 3 חדרים בעיר
    https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3967144,00.htm

    הגב
    • תומר קדמי

      הי אלון ותודה רבה על הברכות!

      אני מאוד מתחבר לדבריך, ומקבל שלא פשוט לחיות בדירת שלושה חדרים על ילד או שניים.

      כמובן שאם רוכשים דירה קטנה, עדיף שתהיה לרכישה פוטנציאל עסקי שיקל על מכירתה בהמשך, או שהדירה תהווה פלטפורמה להתרחבות עתידית.

      עם זאת, לדעתי דירות כאלו גם הן כבר לא זולות, וברירת המחדל שעומדת בפני זוגות צעירים היא או להשתעבד למשכנתא של מעל למיליון ₪ או לפגוע ברמת חיים למספר שנים קצרות. כמו שאמרתי, אני חושב שלפעמים האופציה השנייה טובה יותר.

      בברכה,

      תומר.

      הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?