פרופ' דני צידון

הזכות לדיור ראוי היא זכות בסיסית

פרופ' דני צידון
"נדרש יעד ממשלתי לכמות התחלות בניה, ומחויבות ממשלתית ארוכת טווח"

“נדרש יעד ממשלתי לכמות התחלות בניה, ומחויבות ממשלתית ארוכת טווח”
ראש חטיבת שוקי הון בבנק לאומי פרופ’ דני צידון ספקן לגבי יעילות צעדי הממשלה לצינון שוק הדירות. צידון קובע – הדרך היחידה לעשות זאת נכון: הצבת יעד ברור למחירי הדירות ואחריות של כל השרים לעמידה ביעד במסגרת תחומי עיסוקם. “הבעיה העיקרית היא ששכבות גדולות בחברה הישראלית נאלצות להוריד את רמת החיים על מנת לאפשר דיור סביר”
מחירי הנדל”ן בישראל עלו בשנים האחרונות – בכך אין ספק. ממשלות ישראל האחרונות אפשרו את עליית המחירים בשוק, תוך השארת האחריות לפתחה של “כלכלת השוק”. לאחרונה, ובעקבות מחאות ציבוריות, החלה הממשלה לנקוט בשורה של צעדים כלכליים שנועדו לצנן את שוק הנדל”ן, אלא שאני מסופק לגבי נכונות צעדים אלה.

הבעיה המרכזית בצעדים הנוכחיים היא שרובם מכוונים לפגוע בביקוש לנדל”ן למגורים, במקום לתקן את חוסר האיזון שנוצר דרך התאמות היצע הנדל”ן למגורים. אשר על כן, הניסיון לצינון השוק באמצעות הצעדים האגרסיביים שעליהם הכריזה הממשלה אולי יצליח, אבל המחיר הכלכלי והחברתי שלהם עלול להיות כבד.

מדוע? פשוט מאוד. כל ניסיון לפגיעה בצד הביקוש לנדל”ן למגורים, הוא בסופו של תהליך סוג של הטלת מס, וכשמטילים מס, מישהו צריך לשאת בו.  הממשלה למעשה עושה “קיצוב”  למשכנתא ומודיעה לאזרח ולבנק על הגבלת היקף המימון הבנקאי המותר, ומקווה שבכך “ייפלטו” ביקושים לנדל”ן למגורים עקב העדר מימון והקטנת כדאיות. אלא שבפועל הצעד הזה יכפה על האזרח להביא יותר כסף מהבית. כלומר: מצד אחד, ייתכן שמחירי הדירות יוזלו, אך מאידך, במקום לקבל מימון של 70 אחוז על 400 אלף דולר יקבל האזרח 60 אחוז על 380 אלף דולר ואת השאר יצטרך להביא מהבית. זוגות צעירים העומדים בפני רכישת דירה יצטרכו למצוא מקורות מימון נוספים. מי שסבור שזוגות צעירים “שומרים בצד” מאות אלפי שקלים ונהנים לקחת משכנתאות גדולות, כנראה צריך להכיר את המציאות. זהו בוודאי אינו המצב. זוגות צעירים אלו ימצאו מקורות מימון משפחתיים, הורים, דודים, סבים וסבתות וכד’. זהו אינו מצב בריא, לא חברתית ולא כלכלית. הזכות לדיור ראוי היא זכות בסיסית.

מה צריך לעשות?

ממשלות ישראל לדורותיהן צריכות היו לקבוע מזמן יעדים ברורים למחירי הדירות באיזורי הביקוש ולהפעיל את כל שרי הממשלה ובהם איכות הסביבה, הביטחון והבינוי והשיכון, לוותר על שטחים שאין צורך בהם ולהפשיר אותם לבנייה, לריכוך המכשולים שנמצאים בתחום אחריותם ולמנוע עיכוב בהגעה ליעדים הללו.

אין צורך לשכנע את הציבור ללכת לגור היכן שנוח לממשלה, אלא לקבוע יעד ולחתור אליו, בין השאר, באמצעות הגעה למכסת הדירות המתוכננת. את מה שלא נעשה בעבר עדיין לא מאוחר לעשות כעת, וקברניטי המשק צריכים להכריז על היעדים האלה מוקדם ככל האפשר כדי ליצור מחוייבות אמיתית של השרים להשגת היעדים.

האם יש בועה?

אינני סבור שהמילה בועה נכונה בהקשר של המצב בישראל, והעיסוק האינטנסיבי במילה “בועה” מסיט את הדיון מהבעיות האמיתיות – מחסור חמור בהיצע דירות למגורים.

כאשר מסתכלים על מחירי הדירות במרכזי הערים היקרות בישראל, ביחס למחירים בערים אירופיות כדוגמת פריז או לונדון, המחירים כאן אינם יקרים באופן שערורייתי. צריך לזכור שתל אביב אינה לונדון וגם לא פריז. אצלנו מתגוררים 7 מיליון איש ברחבי המדינה ובמרכז שלה יש כמיליון וחצי תושבים. הערים היקרות באמת בעולם הן כאלה בסדר גודל של פי חמישה, עד פי חמישה עשר מתל אביב. לונדון למשל מאוד יקרה כי ישנה החלטה אסטרטגית שלא לבנות לגובה והעובדה הזו מייצרת מגבלה משמעותית בהיקף ההיצע בלב העיר.

המחירים, בעיקר במרכז הארץ, אכן גבוהים מדי ביחס להכנסה של הישראלים והם אכן עלו מהר מדי בשנים האחרונות אבל הם לא גבוהים בצורה בלתי נסבלת. ההתנפצות של מחירי הדיור בקליפורניה, בפלורידה ובערים דומות נבעה בעיקר מרמת מינוף אדירה שאיפשרו הבנקים לרוכשים, ובעיה זו לא קיימת בשוק הישראלי. לכן, אין סיבה שתהיה בישראל התנפצות חדה של מה שקרוי בועה ואשר במסגרתה ייזרקו בבת אחת נכסים רבים לשוק כדי לממן חוב שאינם מסוגלים לעמוד בו.

אז נכון, גם אם תהיה ירידת מחירים בישראל היא תהיה הדרגתית. אלא שהבעיה איננה רק התנפצות של בועה, הבעיה החברתית היא ששכבות גדלות והולכות בציבוריות הישראלית נאלצות להוריד את רמת החיים שלהן כדי לממן לעצמן דיור והמצב הזה אינו בריא חברתית.

תגובות הקוראים (7)

  1. martin

    זה בעיה מורכבת מאין כמותה, האם לא צריך להיות פורום של בנקים וחברות בנייה עם משרד האוצר?
    פורום שיפתור את כל הבעיות?

    הגב
  2. martin

    הדבר הקל ביותר זה להתלונן, אבל מה הפיתרון שאתם מציעים?
    האם יש הצעה לאלטרנטיבה כל שהיא? איך משפרים את המציאות?

    הגב
  3. martin

    כל זה טוב ויפה, אבל מה הפיתרון שאתם מציעים?
    הדבר הכי פשוט זה להצביע על בעיות, מה ההצעה שלכם לפיתרון?

    הגב
  4. מוטי

    יש להבדיל בין ביקושים למטרות השקעה לביקושים למטרות מגורים.
    הבעיה הגדולה בעיקרון היא ההיצע הדל. אך פגיעה בביקוש נדל”ן להשקעה  יפנה את מקומו לביקוש למטרות מגורים.
     
    ההבדל הבסיסי בין שני הביקושים הוא שהביקוש להשקעה הוא הגדלת הון – רווח. ואילו הביקוש למגורים הוא צורך. צורך אמיתי שנוגע לכל זוג צעיר שרוצה להבטיח לו בית בארץ ישראל.
     
    מה עוד שמדובר בגלגל חוזר. הביקוש להשקעה הוא איתן פיננסית יותר מהביקוש למגורים כיוון שמי שמחפש השקעה כנראה יש לו הון מספיק לשם כך כולל דירה למגורים ואילו הביקוש למגורים נוצר בחלקו הגדול על ידי מחוסרי נכס והון התחלתי גבוה. לביקוש למטרות מגורים אין סיכוי להשתלט על השוק כיוון שאין לו איתנות פיננסית יחסית לביקוש להשקעה שיכולים תמיד לשלם יותר.
     
    לכן, על מנת לשפר את עמדתם של הזוגות הצעירים ובפועל להוריד מחירים יש
    1. להגדיל את היצע הדירות למגורים עם דגש לדירות לזוגות צעירים שבשלב זה אפילו יסתפקו בדירות 3 חדרים במחיר נורמלי.
    2.לפגוע אנושות בביקושי ההשקעה לטווח זמן קצוב. ופגיעה בינונית לטווח ארוך עד שההיצע יתייצב.
     
    זוגות צעירים מתלוננים על מחירים גבוהים לצורך בסיסי.
    כשהדלק שהוא מותרות נסיעה ברכב פרטי (לזוגות צעירים אין כסף גם לזה) עלה במספר אחוזים כל הארץ נזעקה. והממשלה נדרשה לפעולה.
    כשמחירי דירות מגורים שהם צורך בסיסי עולים בעשרות אחוזים תוך מספר שנים והפעולות שנעשות הן מוגבלות ולא אגרסיביות זה אומר דרשני

    הגב
  5. ניהול תיקי השקעות

    מעט מדאיג, אך אני מקווה שהמציאות תהיה שונה.

    הגב
  6. גידי

    אני חושב שהפוסט הוא מצוין – אכן כל מילה בסלע.
    אחד ההיבטים אשר אפשר להוסיף למשוואה הוא היבט יצירת מקומות עבודה בפריפריה (או – מחוץ אל ‘מדינת תל אביב’). כאשר רובן המוחלט של החברות הגדולות במשק (כולל כל הבנקים הגדולים) מרוכזים בתל אביב וסביבתה, גם אם מחירי הדירות שפויים יותר בצפון הארץ ובדרומה, למשפחות רבות יש קושי לעבור לשם, מכיוון שאין בפריפריה אפשרויות תעסוקה מגוונות מספיק.

    הגב
  7. אלון

    למשוך תכסף מכם???
    זהו נגמר???

    הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?