אלון קרייז

תמונת מצב: שוק הנדל”ן למגורים בישראל

אלון קרייז
לקנות בית זה עניין רציני – אך האם כדאי לחכות או לרכוש כבר עכשיו? אלון קרייז, מאגף הכלכלה של לאומי עם סקירה על שוק הנדל"ן ל-2019, שתעזור לכם להבין קצת יותר מה קרה בשנה החולפת, לאן צועד השוק, מה המגמות המסתמנות.
  1. "מחיר למשתכן" לעומת "השוק החופשי"

בענף הנדל"ן למגורים מתגבשים בשנה-שנתיים האחרונות שני שווקים נפרדים: שוק "מחיר למשתכן", הנהנה מצמיחה מהירה בהיקפי העסקאות ובהתחלות הבנייה; ולעומתו, "השוק החופשי", שמתאפיין בקיטון מתמשך בהיקף המכירות, לצד ירידה ניכרת בהתחלות הבנייה (למעט בפלחי שוק מסוימים, כגון מיזמי "התחדשות עירונית" שממשיכים לצמוח). מגמות אלו צפויות להימשך גם בתקופה הקרובה.

לאור המגמה השלילית ב"שוק החופשי", היקפי הפעילות והבינוי בו נמוכים כיום ביחס לשנים האחרונות. הם מושפעים לשלילה מחוסר הוודאות הגבוה בענף, כמו גם מהצעדים שנקטה הממשלה להקטנת ההיצע שעומד בפני המשקיעים ומשפרי הדיור ולהעלאת המיסוי על השקעה בנדל"ן.

 

תמונה של עובדים בניין

 

  1. שינויים בתמהיל הרוכשים בשוק

חל שינוי בתמהיל הרוכשים בשוק הדיור, כשמשקלם של רוכשי דירה ראשונה בשוק נמצא בעלייה, ואילו חלקם של משפרי הדיור ומשקיעי הנדל"ן (לרבות משקיעי חוץ) נמצא בירידה. יש לכך השפעה חיובית על שוק המשכנתאות, לצד השפעה שלילית על הביקוש לרכישת דירות גדולות ויוקרתיות ועל הביקוש באזורים עתירי- משקיעים, כגון הערים ת"א וירושלים.

 

 

  1. מחירי הדירות

מחירי הדירות נמצאים בחודשים האחרונים בתהליכי התייצבות, לאחר ירידה מסוימת שרשמו ברבעון האחרון של 2017 וברבעון הראשון של 2018. הירידה המתמשכת בביקוש לרכישת דירות ב"שוק החופשי" נענית ע"י קיטון מקביל בהיצע של שוק זה, באופן שמאזן בהדרגה את השוק. מגמה של יציבות מחירים (או לכל היותר ירידה מתונה) צפויה להימשך גם בתקופה הקרובה, לפחות עד שתגבש הממשלה הבאה את מדיניות הדיור שלה.

 

  1. תחזית לשנים הקרובות

מגמת מחירי הדירות תהיה תלויה, בין היתר, במידת דבקותה של הממשלה הבאה במתכונת הנוכחית של תכנית "מחיר למשתכן". שינויים אפשריים בתכנית, כמו לדוגמא הפסקתה (מקרה קיצון) או הגבלת הסובסידיה באמצעות תיקרה (סביר יותר), עשויים לשנות את המגמות הנוכחיות בשוק וייתכן אף להביא לשחרור ביקושים "כבושים", תוך השפעה על המכירות והמחירים, בדגש על אזורי הביקוש. לצד זאת, גם תפניות אפשריות בסביבה המאקרו-כלכלית עשויות להשפיע; תרחיש פסימי של האטה עלול להקרין לשלילה על מחירי הדירות.

בטווח הבינוני, מגמת מחירי הדירות צפויה להיות מושפעת בעיקר מהמאזן בין תוספת הדירות במשק לבין הגידול בצרכי הדיור שלו. גמר הבנייה למגורים נמצא כיום ברמה הנמוכה אך במעט מהרף המינימלי הדרוש למילוי הצרכים הדמוגרפיים השוטפים (כ- 50 אלף דירות בשנה בסה"כ) והוא צפוי להתייצב ברמה דומה לרף הזה או מעט מעבר לו בשנה-שנתיים הקרובות; לכן, גמר הבנייה צפוי לתמוך בהמשך היציבות היחסית של מחירי הדירות בשנים הקרובות.

 

תמונה של בית מול
 

  1. מגמות אזוריות צפויות

תיתכן שונות גיאוגרפית ניכרת במגמת מחירי הדירות בטווח הבינוני. ניתוח אזורי המשווה את היקף הבינוי בכל מחוז לצרכי הדיור המוערכים שלו מעלה כי במחוזות ת"א וירושלים היקף הבינוי נמוך ביחס לצרכים, כך שעשויים לחול בהם לאורך זמן לחצי עודף ביקוש הולכים וגוברים. זאת, בעוד שבמחוזות חיפה והדרום היקף הבינוי גבוה יחסית ותומך בקיום לחצי עודף היצע; במחוזות המרכז והצפון לא צפויים לחצי ביקוש או היצע משמעותיים בטווח הבינוני.

 

להגשת בקשה למשכנתא דיגיטלית לחצו כאן >>

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?