אילן שוורצזורגן

כל מה שרציתם לדעת על קבוצות רכישה

אילן שוורצזורגן
בשנים האחרונות נעשו בישראל אלפי עסקאות במתכונת של קבוצת רכישה. מהי בעצם קבוצת רכישה, ואילו כללים חלים על המשכנתאות שניתנות לה? - אילן שוורצזורגן מסביר

קבוצת רכישה היא התאגדות, על פי רוב של אנשים פרטיים, לצורך רכישת קרקע ובניה עצמית של פרויקט מגורים.
חברי קבוצת הרכישה הופכים להיות מעין יזמים שבונים דירה בבניה עצמית, כשהמטרה העיקרית היא להוזיל עלויות בהשוואה לעלויות רכישת דירה מקבלן (עם בונוס נחמד: אפשר לבחור את השכנים…).
בשיטה זו חברי הקבוצה תלויים אחד בשני ופועלים על פי הסכם השיתוף עליו הם חתומים, אשר מגדיר ומסדיר את שיתוף הפעולה ביניהם וקובע את התחייבויותיהם וזכויותיהם בנוגע לרכישת הקרקע ולבניית הדירות, וזאת באמצעות נציגות נבחרת המשמשת כוועד מנהל שתפקידו, בין היתר, לקבל החלטות בשם חברי הקבוצה.
ארגון וגיבוש קבוצת רכישה נעשה, בדרך כלל, על ידי גוף מנהל ("מארגן") שמשווק את הקרקע לחברי הקבוצה, ולרוב מלווה אותם לכל אורך התהליך: החל משלב רכישת הקרקע, דרך מציאת מימון בנקאי, בחירת אנשי מקצוע (רו"ח, ייעוץ משפטי, ניהול, תיאום ופיקוח הנדסי וכו'), ועד בחירת קבלן ביצוע ומסירת הדירות.

 

בכדי להבטיח שכל אחד מחברי הקבוצה יעמוד בנטל הכספי בגין חלקו היחסי בפרויקט, זקוקה הקבוצה למימון בנקאי. המימון הבנקאי יועמד על ידי בנק אחד, ולא ניתן לפיצול בין מספר בנקים מאחר והבנק המממן רושם משכנתא כוללת על המקרקעין בשלמותו, לשם הבטחת כל התחייבויות המשתתפים.

 

המימון הבנקאי לקבוצות רכישה ניתן במתכונת של הלוואות פרטניות לדיור (משכנתא) לכל אחד מחברי הקבוצה, כאשר ההוראה לבנק לשחרור כספים מהמשכנתא, לצורך ביצוע תשלומים שונים שיידרשו לביצוע הפרויקט, נעשית לפי קצב התקדמות הבניה, ומתבצעת באופן מרוכז על ידי נציגות הקבוצה. הסכומים שישוחררו מהמשכנתאות הפרטניות של חברי הקבוצה, כאמור לעיל, מופקדים לחשבון בנק אשר זכויות החתימה בו מוקנות אך ורק לנציגות הקבוצה. חשבון זה, המוגדר כ"חשבון הפרויקט", משועבד לטובת הבנק. הכספים מועברים ממנו לצורך ביצוע תשלומים שונים הנדרשים לביצוע הפרויקט, באישור הבנק.

 

לקוחות שבוחרים לא לפתוח תיק הלוואת משכנתא, או לקוחות שלא אושרה להם משכנתא, יחויבו להפקיד מראש בחשבון הפרויקט את מלוא העלויות הנדרשות בגין היחידות שבבעלותם.

חשוב לזכור – הבנקים שמעמידים מימון לחברי הקבוצה אינם בנקים מלווים של הפרויקט, כך שלא ניתן לתבוע מבנק להשלים את הפרויקט במידה ויחול כשל מהותי במהלך ביצועו.

 

אשראי אשר נלקח במסגרת קבוצת רכישה נבדל ממשכנתא "סטנדרטית" של לווה אשר רוכש  דירה מקבלן, בעיקר באופן הבא:

א. בחירת הבנק המממן נעשית על ידי נציגות הקבוצה/אסיפה כללית של חברי הקבוצה ולא באופן פרטני על ידי כל אחד מחברי הקבוצה (כפי שצוין לעיל, המימון לקבוצה ניתן רק על ידי בנק אחד).
ב. ניהול המו"מ על תנאי הריבית נעשה באופן מרוכז על ידי המארגן/נציגות הקבוצה, כאשר תנאי הריבית ותמהיל מסלולי הריבית שנקבעים הינם אחידים לכלל חברי הקבוצה.
ג. שחרור כספי הלוואת המשכנתא צריך להיעשות באופן מקביל לכל חברי קבוצת הרכישה.
ד. שיעורי המימון  בהלוואות לחברי הקבוצה עומדים בממוצע  על 60% (נכון למועד פוסט זה).
ה. שיעור המימון נגזר מעלות הנכס לבניה ולא משוויו כדירה גמורה.
 

עוד פרט שכדאי לדעת הוא שלאור מאפייני עסקת קבוצת רכישה והתלות ההדדית בין חברי הקבוצה, חשוב להבטיח שלכל חבר קבוצה ישנם מקורות כספיים מספקים לצורך השלמת הבניה. לפיכך, כל חבר מחויב לפתוח תיק הלוואת משכנתא, או לחילופין להפקיד מראש את מלוא כספי העלויות העתידיות בחשבון הפרויקט – כל זאת על מנת להבטיח, כאמור, את תשלום חלקו בעלויות הפרויקט.

 

האמור היינו מידע כללי בלבד ולצורך נוחות, ואינו ממצה את כל המידע הרלוונטי ואינו מהווה תחליף לכל ייעוץ מקצועי ו/או אחר בנושא זה. מידע נוסף ניתן לקבל אצל נציגי לאומי למשכנתאות בסניפים. אין באמור כדי לחייב את הבנק להעמיד הלוואות כלשהן ו/או בהתייחס לתנאים להעמדתן. הכל בהתאם לקריטריונים של הבנק..

נכתב ע"י אילן שוורצזורגן  מנהל קשרי לקוחות תחום קבוצות רכישה

תגובות הקוראים (1)

  1. שרה כץ

    אילן, כל הכבוד!
    מעניין ותמציתי. נותן מושג ראוי לכל מי שלא מכיר את התחום

    הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?