אילן שוורצזורגן

6 טיפים לבחירת נכונה ומושכלת של קבוצת רכישה

אילן שוורצזורגן
אילן שוורצזורגן, מנהל קשרי לקוחות ענף קבוצות רכישה בלאומי משכנתאות, מספר לכם על קבוצות רכישה בטור ששווה קריאה.

בפוסט הקודם תיארתי מהי קבוצת רכישה, מהם הכללים והעקרונות במימון קבוצת רכישה ומהם ההבדלים בין משכנתא 'רגילה' למשכנתא הניתנת ללקוח בקבוצה. בפוסט זה אפרט מספר טיפים, בבחינת כללים מסייעים לבחירה נכונה ומושכלת בעת הצטרפות לקבוצת רכישה.

 

1. הכלל החשוב ביותר

הכלל הראשון אומנם אינו ספציפי לפרויקטים במתווה של קבוצת רכישה אבל הינו כלל ראשוני ובסיסי לרכישת נכס נדל"ן ולא ניתן לדלג על שלב זה. כוונתי להתאמת הנכס למטרות שלכם – האם מדובר בנכס שייעודו מגורים או נכס שייעודו השקעה, לדוגמה – באם הנכס מיועד למגוריכם חשוב לבדוק את סביבת הנכס מבחינת חינוך, תחבורה וכדומה ;אם הנכס מיועד להשקעה, אזי פרמטר בסיסי הנדרש לבחינה הוא שיעור התשואה שנכס זה יכול להניב לכם.

 

2. בחינת הקבוצה

לאחר ההחלטה הראשונה השלב הבא הוא בחינה של מארגן הקבוצה – זהו הגורם המוביל שאמור בקצה הדרך למסור לכם את דירת חלומותיכם ולכן הוא מן הגורמים המשפיעים ביותר על הצלחת הפרויקט. יש לבחון את ניסיונו הרלוונטי והמוכח בארגון וניהול קבוצות רכישה עד סיום ומסירת דירות, ניהול פרויקטים בהיקף דומה, בסביבה דומה ובמורכבות דומה (יש הבדל בין הקמת בנייני מגורים בני 2-3 קומות למגדל בין 18 קומות לדוגמה, או בניית צמודי קרקע. יש הבדל בין פרויקט לשימור במרכז תל אביב לבין פרויקט ברחובות וכד'). רצוי לקבל חוות דעת והמלצות מלקוחות בפרויקטים אחרים של המארגן, וכן יש לבחון את גובה שכר הטרחה שהמארגן דורש ואת אבני הדרך לתשלום שכר הטרחה. זכרו שתפקידו של המארגן לא תם לאחר שיווק הקרקע. זהו איש מקצוע שבאחריותו להוביל את הפרויקט עד הפיניש, ולבצע את האינטגרציה בין היועצים השונים. וכן – למארגן הקבוצה השפעה רבה על החלטת הבנק באם להעמיד מימון לקבוצה.

 

3. מידע, מידע, מידע

בעידן זה של נגישות מידע אין שום סיבה שלא לדרוש ולקבל מקסימום אינפורמציה רלוונטית על הפרויקט לפני החלטתכם אם להצטרף אליו. מידע זה כולל לדוגמה השוואת מחירים לפרויקטים אחרים בסביבה (יש לבחון את הפערים והאם יש בהם הגיון כלכלי), מצבו התכנוני של הפרויקט ובמידה וכבר קיים דוח אפס יש לדרוש לקבלו ולעיין בו. מהו מצבו המשפטי של הנכס, מהו לוח הזמנים הצפוי לקבלת היתר וסיום הבניה ובמקביל יש לוודא מהם השלבים ודרישות התשלום מכם. לסיום, האם קיימות הסתייגויות/התניות שהנם שלבים הכרחיים למימוש הפרויקט.

 

4. מעטפת מקצועית לפרויקט

פרט למארגן אותו הזכרתי לעיל ישנו גרעין של אנשי מקצוע המלווים את הפרויקט ובעלי משקל סגולי גבוה להצלחתו – יועץ משפטי, מנהל כספים, חברת פיקוח, ניהול ותיאום הנדסי וקבלן ביצוע. נכון שעל זהות עורך הדין אינכם יכולים להשפיע בשלב בו אתם בוחנים הצטרפות לקבוצה משום שהוא כבר חלק אינטגרלי, אך עדיין חשוב לבחון את ניסיונו והשילוב בינו לבין המארגן מבחינה זו (האם תרצו להצטרף לקבוצה שבעצם משמשת כפיילוט  עבור המארגן ועבור עורך הדין…?). ניהול תקציב הפרויקט אומנם אינו מסובך אך חשוב שיעשה על ידי משרד רו"ח חיצוני המקבל שכר מהקבוצה ולא להסתמך לדוגמה על התנדבות של חבר קבוצה המנהל פרקטיקה מתוך רצון לחסוך בעלויות הפרויקט. שני הגורמים הבאים הינם גורמי הביצוע החשובים בפרויקט- קבלן הביצוע וחברת הפיקוח והניהול ההנדסי,  גם במקרה זה הכללים הבסיסיים הנם טריוויאליים אך חשוב לזכור אותם – ניסיון רלוונטי מוכח ויכולת פיננסית. אפשרו לחברת הפיקוח לצד המארגן לנהל את הליך בחירת הקבלן במכרז.זהו חלק ממארג תפקידיו וזהו מקצועו.

 

5. ערכו תחשיב כלכלי מסודר ומאורגן

וודאו שאתם יודעים ומבינים בדיוק לאן אתם נכנסים מבחינת ההתחייבות הכספית שאתם נוטלים על עצמכם. בדקו את עלויות הפרויקט הכוללות (לא לשכוח תחשיב מיסים והוצאות משפטיות) וקחו לעצמכם מקדם ביטחון של 5-10% מעלויות הבניה בגין אירועים בלתי צפויים מראש. שיעור התוספת משתנה בהתאם למידת הוודאות התקציבית בעת הצטרפותכם לקבוצה והדבר תלוי בעיקר באם קיים חוזה ביצוע עם קבלן או לחילופין הערכת משך הזמן מהצטרפותכם ועד שייחתם הסכם ביצוע. כמובן שככל שהזמן בין הצטרפותכם לקבוצה עד למועד החתימה עם קבלן ביצוע ארוך יותר כך צפויים שינויים גדולים יותר בתקציב. בדקו שברשותכם המקורות המספיקים למימון הפרויקט (הון עצמי ומסגרת אשראי), בחנו האם אתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא הצפויה והאם ברשותכם ההון העצמי המינימאלי הנדרש ומהו מועד הפקדתו.

 

6. נציגות קבוצת הרכישה

חברי הקבוצה הינם למעשה יזמים שותפים אשר מנהלים את הפרויקט באמצעות נציגות נבחרת המשמשת כוועד מנהל או דירקטוריון בחברה אם תרצו, אשר תפקידו לקבל החלטות בשם חברי הקבוצה. נציגות זו אומנם נסמכת על מארגן הקבוצה ויתר אנשי המקצוע המלווים, אך היא נושאת באחריות לבדוק ולבקר את פעולת אנשי המקצוע ולהבטיח התנהלות תקינה. דאגו להיות שותפים בבחירת אנשי הנציגות אשר משמשים כאנשי אמונכם, בחרו נציגים המוכנים להשקיע ממרצם וזמנם לייצוג הולם, הוגן ואקטיבי של חברי הקבוצה. רצוי שהנציגות תורכב מאנשים בעלי רקע וניסיון בתחומי הניהול, הכספים והמשפט; כמו כן רצוי שבין חברי הנציגות תהיה חלוקה הטרוגנית ביחס לזכיותיהם בנכס (לא כולם מדירות גדולות/קומות עליונות דוגמה אלא גם מדירות קטנות יותר וכו').

 

לסיום, כחברים בקבוצת רכישה הנכם יזמים שותפים, חשוב שתיקחו אחריות על החלטותיכם; הקפידו להיות מעורבים לכל אורך התהליך.

תגובות הקוראים (1)

  1. דינה גרייזל

    מעניין ו מדויק

    הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?