בוריס לייטוס

הסכנה של ירידת מחירי הדירות

בוריס לייטוס
התערבות ממשלתית במחירי הדירות, כמו סבסוד הקרקעות לבנייה, יכולה להוריד את מחירי הדירות בצורה חדה.

התערבות ממשלתית במחירי הדירות, כמו סבסוד הקרקעות לבנייה, יכולה להוריד את מחירי הדירות בצורה חדה. אבל ירידה שכזו – כפי שלמדנו מהמשברים באירופה ובארה”ב – עלולה להיות גם מאוד מסוכנת
בשנים האחרונות, עם עליית מחירי הנדל”ן, מתרבים הקולות הקוראים להתערבות ממשלתית בשוק הנדל”ן. פוליטיקאים, קבלנים, בנק ישראל וסתם אזרחים מן השורה – כולם קוראים לממשלה להתערב, איש איש מטעמו.
הממשלה יכולה להתערב בשוק, למשל, באמצעות שחרור קרקעות במרכז הארץ. כלומר, סבסוד רכיב הקרקע והצפת השוק בדירות. באופן טבעי, יוריד צעד כזה את מחירי הקרקעות וכתוצאה מכך גם את מחירי הדירות. אבל האם תושבי ישראל באמת רוצים ירידה גדולה במחירי הדיור? לירידה שכזאת יש כמה השלכות שכדאי לזכור:

ראשית, הורדת מחירי הדירות עשויה להביא לאובדן הכנסות לאוצר המדינה מגביית מיסים. ירידה שכזו בהכנסות תגרום לממשלה לקצץ בהוצאות, או להעלות מיסים אחרים. לחילופין, תכסה הממשלה את הירידה בהכנסות באמצעות הגדלת הגרעון, מה שיגרום לעלייה בחוב הממשלתי.

עלייה בגרעון, שלא לצורכי השקעה במנועי צמיחה המגדילים את הכנסות המדינה, תחייב בהמשך קיצוץ בהוצאות, בעיקר הוצאות סוציאליות שיפגעו בשכבות החלשות.

ספק רב אם פעולה כזו תחזיק מעמד לאורך זמן, מכיוון שהעלות המשוערת של תוכנית זו גבוהה מאוד. בנוסף, בתרחיש של ירידה חדה במחירי הדירות קיימת גם סכנה לפגיעה אפשרית ביציבות הבנקים, כתוצאה מהצפת קרקעות באזורי ביקוש.

בשנים האחרונות ראינו תופעה שהתרחשה בארה”ב: כאשר שווי הנכס היה נמוך מהמשכנתא – גם לווים טובים הפסיקו לשלם משכנתאות והחזירו את הבתים לבנקים. נכון שבישראל המצב שונה  – אחוזי המימון נמוכים משמעותית וללווים בישראל יש אחריות אישית, בלי קשר לנכס – אך עם זאת, קשה להעריך את התנהגות הצרכנים והמערכת הבנקאית, כמו גם את התנהלות הרגולטור והמערכת המשפטית, במקרה של משבר חמור.

כמובן, גם לאי התערבות של הממשלה בשוק הדיור יש משמעות. לאורך שנים, אי ההתערבות הביאה לעלייה משמעותית במחירי הדיור. בשנים האחרונות קיים קושי אמיתי – בעיקר בקרב זוגות צעירים – לרכוש דירה.

פעולות הממשלה בשנים האחרונות להגדלת התחלות הבנייה וסבסוד משכנתאות באזורים מועדפים מבורכות, כל עוד הדבר נעשה ללא זעזועים משמעותיים בשוק הדיור, ובמינון הנכון. אפשר להתווכח על הקצב ועל המינון בהגדלת היצע הדירות – אך גם קל לפספס את נקודת שיווי המשקל בה ההתערבות תהפוך ממבורכת למזיקה ותגרום לזעזועים בלתי רצויים בשוק הנדל”ן.

יתרת תיק האשראי לדיור, נכון לחודש מאי 2012, עומד על כ-230 מיליארד שקל. סכום זה מהווה תמרור אזהרה לקריאות פופוליסטיות להורדת מחירי הדיור על ידי הצפת קרקעות זולות, העלולה לגרום לזעזועים בלתי רצויים בשוק הנדל”ן.

המשבר שהחל בארה”ב בשנת 2008, והמשבר הנוכחי באירופה, לימדו את כולנו להתייחס בזהירות לשוק הדיור ולהשלכות הפוטנציאליות שלו על כלל המשק, והלקח הנדרש הוא שיש להימנע מיצירת זעזועים מיותרים בשוק.

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?