מירב שטרנליב

הוראות חדשות של בנק ישראל, בדרך למשכנתא שלכם

מירב שטרנליב
מירב שטרנליב, מנהלת תחום חווית לקוח ואיכות שירות בלאומי למשכנתאות, מסבירה את שתי המגבלות החדשות של המפקח על הבנקים בנוגע למשכנתאות.


מירב שטרנליב, מנהלת תחום חווית לקוח ואיכות שירות בלאומי למשכנתאות, מסבירה את שתי המגבלות החדשות של המפקח על הבנקים בנוגע למשכנתאות.
בקיץ האחרון פרסם המפקח על הבנקים הוראה חדשה, שתיכנס לתוקף ביום 1.10.2014. ההוראה מאגדת את ההוראות הקיימות במסמך אחד, ומוסיפה שתי הנחיות חדשות:1. הגדרה מחדש של המונח “שיעור החזר מהכנסה”: כלומר, אופן חישוב יכולת ההחזר של הלווה, כולל התייחסות לנושא הכנסות של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שאינו רוכש זכויות בנכס.
2. מגבלה על סכום ההלוואה, לפיה נקבע כי הלוואה לדיור בסך העולה על 5 מיליון ₪ תשוקלל ב– 100%.
בואו ננסה לפרוט ולבאר את החידושים הללו:

שיעור החזר מהכנסה הוא היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה החודשית הפנויה.  

החזר חודשי הוא התשלום החודשי השוטף, המשמש לפירעון ההלוואה לדיור שמבקש הלקוח. בחישוב ההחזר החודשי יש להביא בחשבון את מלוא המסגרת המאושרת ללקוח.  

הכנסה חודשית פנויה היא ההכנסה החודשית נטו, בניכוי הוצאות קבועות: ב”הכנסה חודשית” הכוונה היא להכנסה קבועה המשולמת באופן שוטף, שהוצגה לגביה אסמכתא מתאימה (כגון תלוש שכר), ויש הוכחת תשלום בגינה (כגון דפי חשבון המציגים את ההכנסה).

הוצאה קבועה היא הוצאה הנובעת מהתחייבות של הלווה, שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים (כמו למשל דמי מזונות או החזר של הלוואה).

לצורך חישוב שיעור החזר מהכנסה, ניקח לדוגמא מסגרת אשראי מאושרת ע”ס 600,000 ₪, כאשר ההחזר החודשי הצפוי יעמוד על 3,200 ₪. שימו לב כי בחישוב ההחזר מביאים בחשבון את מלוא המסגרת המאושרת, גם אם הלקוח לא מנצל את כולה. ההחזר החודשי כולל את מרכיבי התשלום של הקרן והריבית (בהלוואות בריבית משתנה, הסכום צפוי להשתנות בהתאם למנגנון שינוי הריבית בהלוואה). סכום ההחזר החודשי, כאמור, אינו כולל הוצאות נלוות בהלוואה כגון, עמלות ותשלומים בגין ביטוחים וכיו”ב.

נמשיך באותה דוגמא, וניקח זוג לווים שמשתכרים יחד 16,000 ₪ בחודש ויש להם:

* הלוואה לרכישת רכב שיתרת תקופתה הינה 3 שנים, וההחזר החודשי בגינה עומד על 1,700 ₪.

* הלוואה ממקום העבודה, שיתרת תקופתה הינה 5 שנים, עם החזר חודשי של 800 ₪.

* הלוואה בבנק, שיתרת תקופתה הינה שנה אחת, עם החזר חודשי של 300 ₪.

במקרה זה, ההכנסה החודשית הפנויה תעמוד על 13,500 ₪ עפ”י החישוב הבא:

13,500 = (800+1,700) – 16,000.  

הלוואת הבנק לא תילקח בחשבון בחישוב מכיוון שיתרת תקופת ההלוואה קטנה מ- 18 חודש.

ומכאן שיעור ההחזר מההכנסה הינו:

23% , עפ”י החישוב הבא: 3,200/13,500=23%

שיעור ההחזר החושי עומד במגבלת בנק ישראל, הקובעת כי לא ניתן להעמיד הלוואה לדיור, בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%.

בנוסף, קובעת ההוראה החדשה כי ניתן להכיר במחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה של הלווה, גם אם הקרוב אינו רוכש זכויות בנכס, ובלבד שמתקיימים לגבי הקרוב התנאים שנקבעו בהנחיה: למשל, שהקרוב משלם מחשבון הבנק שלו 20% או יותר מסכום ההחזר החודשי בהלוואה.

אני מקווה שההנחיות יותר ברורות לכם עכשיו.

יש לכם שאלות בנושא משכנתא? מוזמנים להיכנס לפורום הפיננסי.

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?