בילי וורובל

למזער סיכונים של הונאות נדל”ן

בילי וורובל
הגעתם לאחד מהרגעים המשמעותיים בחייכם – רכישת נכס נדל"ן

הגעתם לאחד מהרגעים המשמעותיים בחייכם – רכישת נכס נדל”ן, בדרך כלל דירת מגורים. העסקה הזאת היא כנראה העסקה הכלכלית הגדולה והחשובה ביותר שתעשו במהלך חייכם, ולצד ההתרגשות הגדולה והעיסוק בתכנון הבית העתידי שלכם, חשוב להקדיש מעט זמן ומחשבה להבטחת העסקה
אם אינכם עוסקים בתחום ולא מעורים בשוק, כנראה שגם אתם לא מודעים לסכנות שטומן השוק בחובו ולגורמים שונים הפועלים בשוק, שעלולים לנצל את תמימותכם. מובן שהדרך הבטוחה ביותר להבטיח את עצמכם – וזו כמובן ההמלצה הראשונה והחשובה ביותר – היא להתייעץ עם איש מקצוע, עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, שיוליך אתכם בבטחה. אולם בלי קשר להתייעצות עם עורך דין, להלן עוד מספר אמצעי זהירות שכדאי לנקוט כדי למזער את הסיכון.

1. הוציאו נסח רישום מקרקעין – לאחר שמצאתם סוף סוף דירה מתאימה, הקדימו והוציאו, אתם בעצמכם או עורך הדין שלכם, נסח רישום מקרקעין של הדירה מלשכת רישום המקרקעין. מסמך זה יבהיר לכם מה מצבו העדכני והמדויק של הנכס – מי רשום כבעלים או חוכר, והאם ישנם עניינים שיש להסדירם בחוזה לרכישת הדירה. מנסח הרישום יכולות לעלות שאלות לגבי הסיבות לאי העברת הבעלות/החכירה בנכס ע”ש מוכרי הדירה, הוא מתריע על קיומם של עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה קודמות וכן הלאה. ניתן להוציא נסח רישום בקלות, באמצעות האינטרנט, בעלות מינימאלית של כ-10 שקלים.

זכרו, נסח המוצג על-ידי “המוכר” עלול להיות מזויף, ולכן את הוצאת הנסח תעשו בעצמכם. בשום אופן אל תאמינו למסמכים אחרים המוצגים לכם כהוכחה לבעלות על הנכס, כמו חשבונות ארנונה – אין בהם כדי לומר דבר על בעלי הזכויות בדירה.

2. בררו את זהות המוכר– רצוי לדרוש להיפגש ישירות עם הבעלים הרשומים של הדירה. ודאו כי יש זהות בינו לבין מי שרשום כבעלים/חוכר של הנכס, ואל תתביישו לדרוש ממנו להזדהות באמצעות תעודה מזהה.

נסו להתרשם שהעסקה נעשית מרצונו החופשי של המוכר. אם נמסר לכם כי העסקה מבוצעת בשם הבעלים על-ידי מי שמציג בפניכם ייפוי כח, היו חשדנים. בדקו שאכן נבצר מהמוכר לבצע ישירות את העסקה, כי ייפוי הכח המוצג בפניכם נחתם ואומת כדין על-ידי נוטריון, כי הוא עדיין בתוקף (למשל,  ייפוי כח בלתי חוזר פוקע תוך 10 שנים, וייפוי כח נוטריוני כללי מאבד את תוקפו אם המוכר חזר בו, או לחלופין, הלך לעולמו) וכי מי שמציג בפניכם את הדירה אכן הינו אותו שליח מטעם המוכר. אם נאמר לכם שהמוכר בחו”ל, ניתן לדרוש שיגיע לארץ לחתימת החוזה או שיחתום מול קונסול ישראל בחו”ל, שיאמת את חתימתו.

אם הדירה נמכרת על ידי שני בני זוג, יש לבקש להיפגש גם עם בן הזוג השני או לפחות לוודא קבלת הסכמתו לעסקה. אם המוכר הותיר ייפוי כח ובעת העסקה אינו כשיר משפטית לחתום על מסמכים (למשל, הזדקן ואיבד את צלילותו), יש להתעקש על מינוי אפוטרופוס למכירת הדירה ולא להסתפק בייפוי הכח.

 3. בדקו את רישומי הדירה ברשות המקומית – הדירה יכולה להיראות לכם תקינה לחלוטין, אך ברישומי העירייה יתכן שהיא רשומה בכלל כמחסן, הבנייה בה בוצעה ללא רישיון ועומד נגדה צו הריסה.

4.  השאירו את כספי המקדמה בנאמנות אצל עו”ד עד לרישום הערת אזהרה – אחד הנושאים שנדונו רבות בבתי המשפט בקשר לעסקאות במקרקעין הייתה הכרעה בין שתי עסקאות נוגדות באותו נכס, שכן המוכר מכר את הדירה לשני קונים במקביל ונעלם עם הכסף. לפיכך רצוי כי תתנו ביצוע כל תשלום כספים למוכר בהצגת נסח שבו נרשמה לטובתכם הערת אזהרה, שתהיה נורת אזהרה לכל מתעניין אחר בדירה.

5.  כספים להסרת משכנתא או עיקול, שלמו ישירות לטובת בעל המשכנתא או המעקל – אם על הדירה רובץ שיעבוד או עיקול, עליכם לקבל מסמך רשמי מבעלי זכויות אלה, לפיו תדעו מהו הסכום שתמורת תשלומו יסכים בעל המשכנתא או המעקל להסירם מרישומי הנכס (“לנקות את הנכס”). אף פעם אל תסכימו לשלם כספים אלה למוכר עצמו, אחרת אתם עלולים למצוא עצמכם בלי כסף ועם נכס “נכה”. עליכם לבצע תשלום ישיר לפקודת בעל המשכנתא או המעקל, שנתן לכם את ההתחייבות להסרה.

6. שמרו על ערנות – בעסקאות נדל”ן אסור לקונה לאבד לרגע את ערנותו. בתי המשפט לא תמיד יוכלו להושיע רוכשים תמימים שנתנו אמון עיוור בצד השני.

שמירה על כללים פשוטים אלה יכולה לחסוך לכם הרבה זמן, עוגמת נפש וכסף – ותפנה אתכם לדברים החשובים באמת: עיצוב הדירה החדשה והפיכתה לבית אמיתי למשפחה.

תגובות הקוראים (2)

  1. יאיר מוטס, עו"ד

    נסח טאבו אינו מבטיח דבר.
    במשרד שבו עבדתי, הטילו עיקול על בית מסויים עקב חוב של בעליו. לאחר מספר חודשים עבר בעלי המשרד ליד הנכס וראה שיש שיפוצים.
    הוא עצר ושאל את השיפוצניקים מה קורה?, והם ענו לו שהנכס נמכר והם משפצים.
    למחרת הוא היה בטאבו והזמין את התיק, ואז נוכח שזוייף צו של בית המשפט המורה לטאבו להסיר את העיקול, ואז הנכס נמכר.
    בעלי הנכס כמובן ‘התעופפו’ לחו”ל.
    כך שגם נסח טאבו אינו משמש הבטחה.

    • בילי וורובל

      שלום יאיר,
      תודה על פנייתך ללאומי בלוג.
      אין ספק ששיטות הרמייה וההונאה אינן יודעות גבול, אולם – כאשר רוכש דירה מתעקש להוציא נסח רישום מקרקעין בעצמו מלשכת רישום המקרקעין, אפילו באמצעות השירות הניתן באינטרנט, ובוחר שלא להסתמך על מסמך כזה שמוגש לו על ידי המוכר, המתווך או כל אחד אחר המעורב בעיסקה, הוא גם דואג לאימות הנתונים המופיעים במסמך שהוגש לו, גם מקטין את מידת החשיפה שלו לרמאות וגם מוגן בבית המשפט תחת הגנת תום הלב שלו בעריכת העיסקה, המונעת פגיעה בזכויותיו בדירה שרכש מפני צדדים שלישיים.

      בברכה,
      בילי

Comments are closed.