דקלה מנידור

עושים סדר במשכנתא – פרק 6

דקלה מנידור
משכנתא יש רק אחת (או שלא)? דקלה מנידור מזמינה אתכם להמשיך ולעשות סדר במשכנתא. והפעם - האם יכולה להיות יותר ממשכנתא אחת על הנכס? ומה ההבדל בין משכנתא ראשונה, שנייה ושווה?

רבים נוטים לחשוב, שניתן לשעבד נכס לטובת החזר הלוואה אחת בלבד, ובהתאם תירשם עליו משכנתא אחת בלבד. ואולם, ישנם מקרים בהם על נכס אחד יהיו רשומות מספר משכנתאות לטובת בנקים שונים.

מתי יכול להיווצר מצב בו לווה משעבד את הנכס במשכנתא מדרגה שנייה, נוספת על זו הראשונה? ישנם שלושה מצבים עיקריים:

1. מצב ראשון: לקיחת הלוואת משכנתא נוספת בסדר עדיפות שני

בעל הנכס (הלווה) שכבר לקח הלוואה מבנק א’ ושיעבד את הנכס לטובת הבנק במשכנתא ראשונה, מעוניין לקחת הלוואת משכנתא נוספת מבנק ב’. גם כאשר בנק א’ מסכים לרישום המשכנתא הנוספת על הנכס,  הוא עושה זאת לרוב בתנאי שהמשכנתא לטובת בנק ב’ תירשם בדרגה שנייה בסדר העדיפויות והוא (בנק א’) יישאר כבעל העדיפות הראשונה.

הנכס יהיה כעת משועבד לטובת שני הבנקים, במשכנתא בדרגה ראשונה ובמשכנתא בדרגה שנייה גם יחד.

2. מצב שני: החלפת הלוואה אחת באחרת
בעל הנכס מעוניין לקחת הלוואה מבנק ב’, שמטרתה לסלק את ההלוואה שקיבל מבנק א’ ו “החלפת” המשכנתא של בנק א’ במשכנתא לטובת בנק ב’.
במצב זה, הלווה צריך לקבל את הסכמת בנק א’, שלטובתו רשומה המשכנתא הראשונה, כי תירשם משכנתא בדרגה שנייה לטובת בנק ב’; לאחר שהכספים מבנק ב’ יועברו לבנק א’ לצורך סילוק המשכנתא  במלואה – המשכנתא שנרשמה בדרגה ראשונה לבנק א’ תימחק, ולמעשה המשכנתא בדרגה שנייה, שנרשמה לטובת בנק ב’, תהפוך להיות במהותה משכנתא בדרגה ראשונה.
כך שבסופו של התהליך, הנכס יישאר משועבד לטובת בנק ב’ בלבד.

3. מצב שלישי: לקיחת הלוואה נוספת בסדר עדיפות זהה.
במצב זה, בנק א’ מסכים כי תירשם משכנתא נוספת לטובת בנק ב’,  ושהיא תירשם בדרגה ראשונה שווה, יחד עם המשכנתא שכבר רשומה לטובתו.
כך, הנכס יהיה משועבד לטובת שני הבנקים, במשכנתאות בדרגה ראשונה שוות דרגה גם יחד.
זוהי “משכנתא בדרגה שווה” – שידועה גם בשם “משכנתא פרי-פסו” (pari passu הוא מינוח לטיני שפירושו המילולי הוא “בשלב זהה”): משכנתא נוספת הנרשמת על נכס שכבר משועבד לטובת בנק מסוים, אך בדרגה זהה למשכנתא  שכבר רשומה.

כפי שניתן להבין מהתרחישים השונים, כאשר על הנכס רשומה כבר משכנתא ראשונה לטובת בנק כלשהוא, אזי כל הערה ו/או פעולה שתירשם על הנכס מחייבת קבלת הסכמת אותו הבנק שלטובתו רשומה המשכנתא הראשונה.

דרגת המשכנתא קובעת את העדיפות שלה על פני המשכנתאות האחרות הרשומות על אותו נכס.
עדיפות זו תבוא לידי ביטוי בעיקר בסדר חלוקת כספי התמורה ממכירת הנכס, שיהיו בהתאם לדרגת המשכנתא: ככל שדרגת המשכנתא שרשומה לטובת הבנק גבוהה יותר, כך יזכה הבנק לעדיפות בסדר חלוקת כספי המכירה.

לצורך המחשה, ניקח דוגמא מספרית  בהתייחס לנכס ששוויו 1,000,000 ₪, והלווה מוכר את הנכס.

תרחיש 1: על הנכס רשומה משכנתא בדרגה ראשונה לטובת בנק א’, בה יתרת החוב עומדת על 800,000 ₪. בנוסף, רשומה משכנתא שנייה לטובת בנק ב’, בה יתרת החוב עומדת על 300,000 ₪. מתוך כספי תמורת המכירה יועברו תחילה 800,000 ₪ לבנק א’, ואילו בנק ב’ יזכה לקבל את היתרה בסך 200,000 ₪. כאמור, בנק ב’ הוא שני בסדר העדיפויות אחרי בנק א’ ולכן יזכה רק לסכום שיוותר לאחר שבנק א’ יפרע ממלוא החוב- 200,000 ₪ (שלא מהווה את כלל יתרת החוב לבנק ב’).

תרחיש 2: משכנתאות בדרגה שווה (פרי-פסו): על הנכס קיימות 2 משכנתאות שוות דרגה לטובת בנק א’ ובנק ב’, כאשר יתרת החוב לכל בנק היא 600,000 ₪. בתרחיש זה, כל בנק יזכה לקבל סך של500,000 ₪ מכספי תמורת מכירת הנכס, לצורך כיסוי החוב.

לטורים נוספים של דיקלה מנידור לחצו כאן 

האמור הינו מידע כללי בלבד ולצורך נוחות, אינו ממצה את כל המידע הרלוונטי ואינו מהווה תחליף לכל ייעוץ מקצועי ו/או אחר בנושא זה. מידע נוסף ניתן לקבל אצל נציגי לאומי למשכנתאות בסניפים. 

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?