נועה ליפשיץ

למה ריבית המשכנתא שלי גבוהה משלו?

נועה ליפשיץ
אם אתם נמצאים בתהליך לקראת לקיחת משכנתא

אם אתם נמצאים בתהליך לקראת לקיחת משכנתא, בוודאי חשוב לכם לדעת איזו ריבית תוכלו לקבל, אם היא תהיה “טובה” ולמה לקרוב משפחה שלכם הציעו ריבית נמוכה יותר. הטבע האנושי מחייב אותנו לדעת שההצעה שקיבלנו היא הצעה טובה.
בפוסט זה, אנסה להסביר לכם איך נקבעת הריבית ומדוע יש הבדלים בין גובהה בין בנקים שונים, לקוחות שונים והצעות בזמנים שונים. בנוסף, אתן לכם טיפים לגבי מה בכל זאת תלוי בכם וכיצד תוכלו לשפר את הצעת הריבית שתקבלו.
איך הבנק קובע את גובה הריבית?

תמחור הריבית מושפע מצד אחד מעלות מקורות המימון של הבנק (כמה עולה לבנק לגייס את הכסף שהוא מלווה לכם) ומצד שני מהסיכון שהבנק לוקח.

חשוב להבין שמאחר ונתוני כל לווה וכל נכס הם אינדיבידואליים, כך גם הסיכון של כל עסקה הוא שונה ולפיכך גם הריבית המשקפת את הסיכון תהיה שונה, כלומר – ככל שהעסקה מסוכנת יותר לבנק, כך הריבית תהיה גבוהה יותר. לכן, יש לנקוט במשנה זהירות כאשר מנסים לבצע השוואה של הריבית מול לקוחות שונים ונכסים שונים.

 

מהו בעצם הסיכון שהבנק לוקח?

  • קיים סיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא כסדרם.
  • במקרים נדירים בהם הלווה לא מצליח לעמוד בתשלומים, ולאחר שהבנק והלווה מיצו את כל הניסיונות להסדיר את התשלומים, קיים סיכון שהבנק לא יוכל להשיב לעצמו את מלוא שווי ההלוואה ע”י מכירת הנכס.
  • קיים סיכון הנובע מפערים בין התחזיות של הבנק לגבי שינויים בפרמטרים הכלכליים (פריים, מדד וכו’) ואורך תקופת ההלוואות, לבין הנתונים בפועל. זאת מאחר והבנק מגייס כסף להלוואות בהתאם לתחזיות שהוא מבצע, אשר לא בהכרח תואמות את מה שקורה במציאות.

 

איך מבוצעת הערכת הסיכון?

הנתונים הספציפיים של הלווה, של הנכס ושל ההלוואה משפיעים על הערכת הסיכון. הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק. הערכת הסיכון היא למעשה צפי לגבי התנהגות הלווה והשוק בעתיד, ומאחר שאף אחד אינו נביא, יכולים להיות הבדלים בהערכת הסיכון שבנקים שונים מבצעים גם עבור אותו לווה ועבור אותו נכס. עם זאת, חשוב לקחת הכל בפרופורציה – ההבדלים בהערכות ובתמחור הריבית בסופו של דבר לא גדולים בין הבנקים השונים, בהתייחסות לאותו לווה ולאותו נכס. הטעות שרובנו נופלים בה היא שאנחנו משווים את עצמנו ללווים עם מאפיינים שונים ועם נכסים שונים.

 

אילו פרמטרים נלקחים בחשבון בתמחור הריבית?

מאפייני הנכס:

  • מיקום, עלות

 מאפייני הלווה:

  • ההון העצמי (כמה כסף הוא מביא “מהבית”)
  • ההכנסות ממקום העבודה (נטו) והוותק במקום העבודה
  • חובות נוספים (כמו למשל הלוואות אחרות, תשלום מזונות וכד’)
  • התנהגות בעבר (למשל חובות שלא שולמו מצד אחד או לחלופין עמידה קבועה ויציבה בתשלומי הלוואות אחרות)
  • נתונים אישיים כגון: גיל, מספר ילדים, מצב משפחתי

 מאפייני ההלוואה:

  • תקופת ההלוואה
  • הרכב ההלוואה (ריבית משתנה / קבועה, צמודה או לא צמודה למדד וכו’)
  • אחוז המימון (היחס בין גובה המשכנתא לעלות הנכס)
  • יחס ההחזר (היחס בין התשלום החודשי על המשכנתא לבין ההכנסה נטו)

 מאפיינים ספציפיים לתקופה:

  • עלות גיוס הכסף
  • גובה הריבית
  • גובה המדד
  • ציפיות לשינויים בפרמטרים הכלכליים במשק

 הנחיות הרגולטור המחייבות את הבנק, אשר משפיעות על העלויות של הבנק עבור הלוואות מסוימות, למשל על פי אחוז המימון, גובה ההלוואה ומרכיב הריבית המשתנה בהלוואה.


איך בכל זאת אתם יכולים להשפיע על גובה הריבית?

  • צמצום אחוז המימון – ככל שהיחס בין גובה המשכנתא לעלות הנכס נמוך יותר, כך הסיכון שהבנק נוטל על עצמו נמוך יותר, מה שמאפשר לבנק לתמחר ריבית נמוכה יותר. פחות מומלץ לקחת משכנתא באחוז מימון גבוה מ- 60%, מאחר וגם הרגולציה וגם המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים מ- 60%.

לדוגמא:

כפי שניתן לראות בדוגמא שלעיל, גם אם אתם וחברים שלכם בעלי מאפיינים זהים לגמרי
של הכנסות וכו’, אחוז המימון לבדו יכול להוות סיבה מספיק טובה לכך שתקבלו הצעת ריבית שונות.

  • שיפור יחס ההחזר – ככל שהיחס בין ההחזר החודשי הצפוי בגין המשכנתא לבין ההכנסה הפנויה נמוך יותר, כך הסיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא נמוך יותר, ולפיכך הבנק יכול לתמחר את ההלוואה בריבית נמוכה יותר. ככלל, לא מומלץ לחרוג מיחס החזר של 1/3 (כלומר, התשלום החודשי על המשכנתא לא יעלה על 33% מגובה ההכנסה הפנויה).

לדוגמא:

 

כלומר, גם אם אתם וחברים שלכם בעלי הכנסה פנויה זהה, יחס ההחזר לבדו יכול להשפיע על גובה הריבית שתקבלו.

  • קיצור תקופת ההלוואה – ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כך הריבית תהיה נמוכה יותר, וזאת מאחר ועלות גיוס הכסף ע”י הבנק לזמן ארוך יקרה מעלות הגיוס לזמן קצר. יש לקחת בחשבון שקיצור תקופת ההלוואה יגדיל את ההחזר החודשי שלכם, אולם סך העלות הכוללת שתשלמו לבנק תקטן.

 

איך בכל זאת משיגים את הריבית הנוחה ביותר?

  • לפני שקונים דירה – פונים לבנקאי המשכנתאות שלכם וביחד מבצעים תכנון תקציבי נכון ומכוונים לרכישת דירה המותאמת ליכולות שלכם בתקופה הנוכחית. יש לקחת בחשבון שהדירה הראשונה שלכם לא בהכרח תהיה דירת החלומות שפינטזתם עליה, אולם רכישת דירה המותאמת ליכולות שלכם תאפשר לכם קבלת משכנתא בתנאים טובים יותר ותוריד מכם הרבה לחצים ודאגות, וזו הפנטזיה שעדיף לחתור אליה בהתחלה.
  • כאשר חלים שינויים משמעותיים בחיים שלכם – מגיעים לבנק ובוחנים יחד עם בנקאי המשכנתאות האם המשכנתא עדיין מתאימה לצרכים וליכולות החדשים שלכם. ניתן למחזר את המשכנתא, כלומר – לבצע שינויים בהרכב מסלולי ההלוואה, באורך תקופת ההלוואה, בגובה המשכנתא וכו’, בהתאם לצרכים המשתנים שלכם.

לסיכום, המסר שהייתי רוצה להעביר אליכם:
תמחור הריבית על המשכנתא מושפע מגורמים רבים. חלקם לא תלויים בכם, אבל עדיין חשוב שתבינו אותם, וחלקם כן תלויים בכם ולכן עוד יותר חשוב שתבינו אותם. בהצלחה!

תגובות הקוראים (2)

  1. תיקון אייפון

    אני תמיד מרגיש כאילו אני הולך לאיבוד בעולם המשכנתא שאני לא מבין מה הבנקים אומרים לי

    הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?