כהן משה

כללי המשכנתא משתנים

כהן משה
הוראה חדשה של בנק ישראל מחודש נובמבר 2012 עושה סדר חדש בשוק הדיור

הוראה חדשה של בנק ישראל מחודש נובמבר 2012 עושה סדר חדש בשוק הדיור ומגבילה את אחוזי המימון המותרים בנטילת משכנתא . מה זה אומר לגביכם?
שמעתם על ההוראה החדשה של בנק ישראל בנוגע לשוק המשכנתאות? כרגע היא אמנם לא בכותרות, אך אל תטעו: מדובר בהחלטה חשובה מאוד, שנוגעת לכל מי שמתכנן לרכוש דירה.
ההוראה החדשה קובעת כללים חדשים, שמגבילים את אחוזי המימון בהלוואות לדיור, וקובעת מה מקסימום ההלוואה שתוכלו לקבל מהבנק לצורך רכישת נכס, או מקסימום ההלוואה לדיור בשעבוד נכס מגורים.

ואלה עיקרי הכללים, כאשר את כל ההגדרות והסייגים, תוכלו למצוא בנוסח המלא של ההוראה של בנק ישראל:

משכנתא לרוכשי דירה יחידה

אם הינכם אזרחי ישראל, ובעת חתימת חוזה רכישת הדירה אין בבעלותכם דירה או חלק מדירה נוספת, אתם תוגדרו כ”רוכשי דירה יחידה”,כלומר: אם אתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם, או אם מכרתם כבר את הדירה שהיתה בבעלותכם לפני החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה.

במקרה כזה, בהתאם להוראת בנק ישראל וכתנאי לקבלת ההלוואה, תידרשו  לספק תצהיר מאומת ע”י עו”ד לגבי עמידתכם בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה והעתק של ההצהרה שלכם לרשות המיסים (עם חותמת “התקבל”),  ותוכלו לקבל, בכפוף לעמידה בקריטריונים של הבנק, מימון של עד 75% מערך הדירה הנרכשת באמצעות משכנתא.

כלומר: אם אתם רוכשים דירה במיליון שקלים המשכנתא שתוכלו לקבל תהיה לכל היותר 750,000 אלף שקל.

משכנתא לרוכשי דירה חליפית

אתם תוגדרו כרוכשי דירה חליפית, אם הינכם יחידים, אזרחי ישראל, שנמצאים בתהליך של “שדרוג דירה”, ובעת החתימה על חוזה רכישת הדירה החדשה עדיין יש לכם דירה אחרת או חלק מדירה אחרת, אותה אתם מתחייבים למכור במועדים שנקבעו על ידי בנק ישראל, כך שלאחר מכן תישארו רק עם הדירה החדשה.

במקרה זה, בהתאם להוראת בנק ישראל וכתנאי לקבלת ההלוואה, תידרשו לספק תצהיר מאומת על ידי עו”ד, בו בין היתר אתם מתחייבים למכור את הדירה הקיימת תוך שנה מיום קבלת הדירה החדשה (אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן) או תוך שנתיים ממועד רכישת הדירה (אם אתם רוכשים דירה יד שניה).

בנוסף תידרשו לספק את העתק ההצהרה שלכם לרשות המיסים ותוכלו לקבל, בכפוף לעמידה בקריטריונים של הבנק, מימון של עד 70% מערך הדירה הנרכשת החדשה באמצעות משכנתא. כלומר: אם אתם רוכשים דירה במיליון שקלים, תוכלו לקבל משכנתא של עד 700 אלף שקל.

משכנתא לרוכשי דירה להשקעה

רוכשי דירה להשקעה הם כל מי שאינם מוגדרים כרוכשי דירה יחידה, או חליפית. כלומר: אם כבר יש בבעלותכם נכס כלשהו, או שאתם תושבי חוץ, תוגדרו, בהתאם להוראת בנק ישראל, כרוכשי דירה להשקעה.

במקרה זה תוכלו לקבל מימון של עד 50% מערך הדירה החדשה באמצעות משכנתא. כלומר: אם אתם רוכשים דירה במיליון שקלים, תוכלו לקבל רק עד 500 אלף שקלים.

משכנתא על נכס קיים

משכנתא על נכס קיים (לעיתים קוראים לה “משכנתא לכל מטרה”) היא הלוואה שאתם יכולים לקבל באמצעות משכון דירה שנמצאת כבר בבעלותכם. את סכום ההלוואה אתם יכולים לנצל לכל מטרה (הוראת בנק ישראל לעיל אינה מתייחסת למשכנתא שניתנה למטרת עסק).

במקרה זה תוכלו לקבל, בכפוף לעמידה בקריטריונים של הבנק, מימון של עד 50% מערך הנכס הממושכן באמצעות משכנתא – כלומר: אם אתם ממשכנים דירה ששווייה מיליון שקלים, תוכלו לקבל כנגדה הלוואה של עד 500 אלף שקל.


ההנחיות החדשות של בנק ישראל לא חלות במקרים הבאים:

  1. על הלוואה לדיור הניתנת לצורך פירעון הלוואה לדיור קיימת, לרבות מחזור, בסכום שאינו עולה על סכום ההלוואה הנפרעת.
  2. על הלוואה לדיור שלמעלה מ-50% ממנה ניתן מכספי המדינה ובאחריותה.

המשמעות: חייבים לתכנן את המשכנתא היטב

ההנחיות החדשות מבהירות שחובה לתכנן את המשכנתא באופן מדוקדק. לכל נכס שאתם רוצים לרכוש יש “קווים אדומים” הקשורים בהון העצמי שלכם (כלומר,  בסכום שאתם מביאים מהבית), שאותם אי אפשר לעבור או להגמיש.

האם זו דירה יחידה שלכם? או דירה חליפית? או דירה להשקעה? מהיום יש להתחשב מאוד גם בפרטים אלה, כי לכל אחת מהאפשרויות יש אחוזי מימון מקסימליים שונים.

מעבר לכך, שימו לב: בתהליך הרכישה קיימות הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה הנקוב, ולכן אתם צריכים לחפש דירה בהתאם להוצאות האמיתיות שלכם. דוגמאות להוצאות הנוספות תוכלו לראות באמצעות מחשבון ההוצאות שלנו.

מעל לכל, חשוב לזכור: בין אם אתם קונים דירה ראשונה, משדרגים דירה או קונים להשקעה – כשמתכננים את המשכנתא נכון מראש, קל יותר להחזיר אותה אחר כך.

חשוב להדגיש כי האמור הינו מידע כללי בלבד ולצורך נוחות, ואינו מהווה תחליף לכל ייעוץ מקצועי ו/או אחר בנושא זה. אין באמור להוות אישור להעמדת הלוואה ו/או לתנאים להעמדתה. הכל בהתאם לקריטריונים של הבנק.

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?