בוריס לייטוס

סוף לעליית מחירי הדיור?

בוריס לייטוס
בין השנים 1997-2007 סבל שוק הדיור בישראל מקיפאון ארוך שהסתיים בגל עליות משמעותי שמלווה אותנו עד לאחרונה

בין השנים 1997-2007 סבל שוק הדיור בישראל מקיפאון ארוך, שהסתיים בגל עליות משמעותי שמלווה אותנו עד לאחרונה. בשנים אלו עלו מחירי הדיור בכ-50% בממוצע. בנוסף לעליית מחירי הדיור, עלה היקף העמדת הלוואות השנתי לדיור (משכנתאות) מ-25 מיליארד ₪ בתחילת שנות 2000 לכ-50 מיליארד ₪ בשנים האחרונות.
כל זה תרם רבות לכך שנושא הדיור הפך לאחד מהנושאים המרכזיים בשיח הציבורי, ולהזכירכם: אחד מהטריגרים לפרוץ המחאה החברתית. אם מדברים על המחאה, זה הזמן לשאול: מה באמת משפיע על מחירי הדיור? התשובה לכך היא שבשוק הנדל”ן קיימים מס’ גורמים המשפיעים על המחיר, ביניהם היצע וביקוש כמובן, החלטות ורגולציה של משרדי הממשלה ובנק ישראל, פעילויות יזמים, רוכשי דירות, קבלני ביצוע, בנקים מסחריים ובנקים למשכנתאות. בפוסט זה אנסה להסתכל בצורה שונה על שוק הדיור, ואבחן האם יש קשר בין תשואות האג”ח של יזמי הנדל”ן ומחירי הדיור? נסתכל מצד אחד על ההתנהגות הקבלנים ורוכשי הדירות בתקופה האחרונה, ומצד שני על תשואות האג”ח בהן נסחרות החברות של אותם יזמי נדל”ן.

 בתקופה האחרונה חלה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות בישראל, כאשר הירידה הגדולה ביותר היא בעסקאות יד ראשונה (רכישת דירות מקבלנים). על אף ירידה בכמות העסקאות, לא ניתן לראות ירידת מחירים משמעותיות מצד הקבלנים בניסיון להחזיר את הרוכשים למשרדי המכירות.

 מחד גיסא, ניתן לשמוע חלק מחברות הנדל”ן מדברות על שוק נדל”ן בקיפאון, מאידך גיסא אין הדבר בא לידי ביטוי בהורדת מחירים, וזאת כיוון שהם מאמינות ככל הנראה כי הלקוחות נמצאים בהמתנה, והחזרה למשרדי המכירות הינה עניין של זמן. בחלק מהחברות זוכרים שבשנת 2008 היינו עדים לתופעה דומה, כאשר לאחר המתנה של כחצי שנה חזרו הרוכשים לשוק ובגדול.

 היזמים נשמעים רגועים, אבל אם נסתכל על תשואות האג”ח של חלק מחברות יזמיות הנדל”ן, נגלה שהן נסחרות בתשואה שבין 15% ל-20%. המסקנה המתבקשת מאירועים אלו היא כי בשוק ההון לא קיימת הסבלנות שמאפיינת את יזמי הנדל”ן. במידה ולא מדובר בכשל שוק, ושוק ההון מתמחר נכון את אגרות החוב, הדבר אולי מרמז שליזמים לא תישאר ברירה אלא להוריד מחירים. לחילופין, ייתכן שסבלנותם תשתלם, ונחזור למצב שאירע בשנת 2008, אז חזרו  הרוכשים למשרדי המכירות.

 לאחר ארבע שנים של עליות חדות בשוק הדיור בישראל, קיימת סבירות גבוהה יותר  לסטגנציית מחירים, או לירידת מחירים מתונה מאשר להמשך עליית מחירים, אליה היינו רגילים בשנים האחרונות. אחת מהסיבות לכך היא שהממשלה ממשיכה בשיווק קרקעות, דבר שאף מגדיל את ההיצע, אבל על זה נדבר בפוסט הבא.