בוריס לייטוס

סוף לעליית מחירי הדיור?

בוריס לייטוס
בין השנים 1997-2007 סבל שוק הדיור בישראל מקיפאון ארוך שהסתיים בגל עליות משמעותי שמלווה אותנו עד לאחרונה

בין השנים 1997-2007 סבל שוק הדיור בישראל מקיפאון ארוך, שהסתיים בגל עליות משמעותי שמלווה אותנו עד לאחרונה. בשנים אלו עלו מחירי הדיור בכ-50% בממוצע. בנוסף לעליית מחירי הדיור, עלה היקף העמדת הלוואות השנתי לדיור (משכנתאות) מ-25 מיליארד ₪ בתחילת שנות 2000 לכ-50 מיליארד ₪ בשנים האחרונות.
כל זה תרם רבות לכך שנושא הדיור הפך לאחד מהנושאים המרכזיים בשיח הציבורי, ולהזכירכם: אחד מהטריגרים לפרוץ המחאה החברתית. אם מדברים על המחאה, זה הזמן לשאול: מה באמת משפיע על מחירי הדיור? התשובה לכך היא שבשוק הנדל”ן קיימים מס’ גורמים המשפיעים על המחיר, ביניהם היצע וביקוש כמובן, החלטות ורגולציה של משרדי הממשלה ובנק ישראל, פעילויות יזמים, רוכשי דירות, קבלני ביצוע, בנקים מסחריים ובנקים למשכנתאות. בפוסט זה אנסה להסתכל בצורה שונה על שוק הדיור, ואבחן האם יש קשר בין תשואות האג”ח של יזמי הנדל”ן ומחירי הדיור? נסתכל מצד אחד על ההתנהגות הקבלנים ורוכשי הדירות בתקופה האחרונה, ומצד שני על תשואות האג”ח בהן נסחרות החברות של אותם יזמי נדל”ן.

 בתקופה האחרונה חלה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות בישראל, כאשר הירידה הגדולה ביותר היא בעסקאות יד ראשונה (רכישת דירות מקבלנים). על אף ירידה בכמות העסקאות, לא ניתן לראות ירידת מחירים משמעותיות מצד הקבלנים בניסיון להחזיר את הרוכשים למשרדי המכירות.

 מחד גיסא, ניתן לשמוע חלק מחברות הנדל”ן מדברות על שוק נדל”ן בקיפאון, מאידך גיסא אין הדבר בא לידי ביטוי בהורדת מחירים, וזאת כיוון שהם מאמינות ככל הנראה כי הלקוחות נמצאים בהמתנה, והחזרה למשרדי המכירות הינה עניין של זמן. בחלק מהחברות זוכרים שבשנת 2008 היינו עדים לתופעה דומה, כאשר לאחר המתנה של כחצי שנה חזרו הרוכשים לשוק ובגדול.

 היזמים נשמעים רגועים, אבל אם נסתכל על תשואות האג”ח של חלק מחברות יזמיות הנדל”ן, נגלה שהן נסחרות בתשואה שבין 15% ל-20%. המסקנה המתבקשת מאירועים אלו היא כי בשוק ההון לא קיימת הסבלנות שמאפיינת את יזמי הנדל”ן. במידה ולא מדובר בכשל שוק, ושוק ההון מתמחר נכון את אגרות החוב, הדבר אולי מרמז שליזמים לא תישאר ברירה אלא להוריד מחירים. לחילופין, ייתכן שסבלנותם תשתלם, ונחזור למצב שאירע בשנת 2008, אז חזרו  הרוכשים למשרדי המכירות.

 לאחר ארבע שנים של עליות חדות בשוק הדיור בישראל, קיימת סבירות גבוהה יותר  לסטגנציית מחירים, או לירידת מחירים מתונה מאשר להמשך עליית מחירים, אליה היינו רגילים בשנים האחרונות. אחת מהסיבות לכך היא שהממשלה ממשיכה בשיווק קרקעות, דבר שאף מגדיל את ההיצע, אבל על זה נדבר בפוסט הבא.

תגובות הקוראים (11)

  1. מאיר

    מאוד רציתי קיויתי וציפיתי לירידה בשוק הדיור, בפתח תקווה אני מחזיק את הצעות המחיר לדירות 5 חדרים חדשות מחודש יוני האחרון, והצעות מינואר 2012, ההבדלים זניחים, בהמקום אחד הציעו לי באותו מחיר תוספת מזגן, מקום אחר הציעו לשדרג לי את החניה לחניה תת קרקעית.
    יש רק קבלן אחד שירד המחיר, ב 3,000 ש”ח פחות מצי אחוז.
    השיפור היחידי מיוני עד עכשייו הוא הורדת הרבית על המשכנתא. 

    אגב, כל החברים שלי טוענים שהרבה יותר כדאי לקנות דירה בת 5-10 שנים, לשלם יותר ולקבל כבר מטבח משודרג, מזגנים, ארונות ולא דירה חדשה מקבלן, מה דעתכם? 

    הגב
  2. רחלי

    אני מחפשת דירה ועדיין לא רואה שום ירידה של מחירים ,גם קבלנים וגם אנשים פרטיים עומדים על אותם מחירים גבוהים…
    מקווה שהמוכרים ישברו ויבינו שיש צורך בירידת מחירים.

    הגב
  3. אלי

    שלום אני מעוניין לשדרג לדירה גדולה יותר ובאזור טוב יותר האם האם המועד היום מתאים או שעדיף לחכות ואם כן אז עד מתי?

    הגב
  4. סניר

    17  שנה עד שגליה פרשה אז אולי עוד 17 שנה תהיה ירידת מחירים בשוק הנדלן

    הגב
    • שמוליק

      מה זה קשור?

      הגב
  5. ויקי

    אני בעיצומו של תהליך מכירת הדירה שלי, האם מומלץ לחכות עד לירידת מחירים על מנת לקנות את הדירה החדשה ובנתיים לחיות בשכירות? כמובן שעליי להוסיף במשכנתא הקיימת לקניית הדירה החדשה….

    הגב
    • בוריס לייטוס

      מהשאלה שלך אני מבין שאת מתכוונת למכור קודם כל את הדירה שלך ולאחר מכן לרכוש דירה.

      במידה ואת לא קונה מיד את הדירה החדשה, את חשופה לשינויים הן במחיר הדירות והן לשינויים בשווי הכסף שקיבלת תמורת מכירת הדירה.

      ככלל, לשוק הדיור מספר תרחישים אפשריים, ואין מי שיתחייב לגבי איזה תרחיש יתממש.

      מה שאני כן יכול להגיד, שאני זוכר מקרים שאנשים מכרו דירות והשקיעו את הכסף באפיקי השקעה בעלי תנודתיות רבה, וכאשר רצו לרכוש דירה, מצאו את שסכום הכסף שקיבלו ממכירת הדירה איבד חלק גדול מערכו.

       לסיכום, כאשר מדובר ברכישת דירה למגורים חיפוש אחרי תזמון נכון של השוק יכול להיות הימור…

      הגב
  6. אסף

    מנגד לדעתי והלוואי ואני טועה כרגע רוב הקבלנים מקפיאים התחלות בניה ועם כל המצב בשוק הדיור יש הערכה זהירה שההיצע לא ישיג את הביקוש ולכן מחירי הדירות יירדו זמנית ואחכ יחזרו לעלות.. שוב הלוואי ואני טועה

    הגב
    • שמוליק

      המחירים לא יכולים לרדת בצורה דרסטית כמו בארהב, שכן הקבלנים שילמו מחירי עתק לכל יחידת דיור שהם אמורים לשווק.
      אני מעריך ירידה קלה באיזור המרכז כ-4-5 אחוז, ירידה גדולה יותר עד כ-10 % בפריפאריה.

      הגב
  7. שרון

    פוסט נחמד, אתה מציג באמת נקודת מבט מעניינת על שוק הדיור , אבל אמשח לדעת לאילו יזמיות נדל”ן התכוונת בדוגמאות שנתת בתשואות האלו? ואני לא מדברת על חברות יזמנות שמחזיקות בנתח שוק קטן שפעילותן לא נותנת את הטון בשוק הנדל”ן וגם אם יורידו מחירים השפעתן כנראה לא תהיה גדולה ….

    הגב
    • שה

      מעניין

      הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?