בילי וורובל

מיומנה של מחפשת דירה – פרק ד’: זהירות! הונאות נדל”ן

בילי וורובל
כן, גם זה קורה. בילי וורובל חושפת בפניכם את הצד האפל של שוק הנדל"ן, ומציידת אתכם בכמה עצות שיעזרו לכם להתחמק ממנו

כן, גם זה קורה. בילי וורובל חושפת בפניכם את הצד האפל של שוק הנדל”ן, ומציידת אתכם בכמה עצות שיעזרו לכם להתחמק ממנו
כשהייתי נערה ההורים שלי נתנו לי את כל האפשרויות לתכנון החיים: או שתלמדי רפואה או שתלמדי משפטים. ככה זה היה אצלנו: ליברליות עד הסוף! מתוך ים האפשרויות הזה בחרתי במשפטים – בימים אלה בהם אני מחפשת דירה, אני מודה להורי על ההחלטה הזאת. כשמגיעים לרכישת דירת מגורים, כנראה העסקה הכלכלית הגדולה והחשובה ביותר שתעשו במהלך חייכם, חשוב להקדיש מעט זמן ומחשבה להבטחת העסקה. ואפילו אני שמבינה בעניינים האלה צריכה לשוב ולשנן את הכללים.

אם לא קניתם דירה בזמן האחרון כנראה שגם אתם לא מודעים לסכנות שקיימות בשוק ולגורמים שונים בו שעלולים לנצל את תמימותכם. מובן שהדרך הבטוחה ביותר להבטיח את עצמכם – וזו כמובן ההמלצה הראשונה והחשובה ביותר – היא להתייעץ עם איש מקצוע, עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין. אל תהפכו לפרנואידים, אבל צריך להקשיב להרגשת הבטן שלכם ולעצות של עורך הדין שלכם: אם מציג לכם את הדירה מישהו שאינו הבעלים, הרימו גבה (ועוד אחת), מישהו הולך למכור לכם נכס שאינו שלו. הוא יכול להיות שוכר של הדירה, מתחזה למתווך או סתם מישהו שמרגיש צורך מיידי לרכוש מכונית ספורטיבית חדשה. אם מוצגים לכם מסמכים שנראים לכם לא מקוריים, בלתי קריאים או מוזרים – בקשו לראות את המסמך המקורי. אם אני חשדנית,  ויש לי ידע מינימלי בתחום, על אחת כמה וכמה אתם צריכים להיזהר.

 איך למזער סיכונים של הונאות נדל”ן? מתוך לאומי בלוג מ-1.7.13:

להלן עוד מספר אמצעי זהירות שכדאי לנקוט כדי למזער את הסיכון:

1. הוציאו נסח רישום מקרקעין – לאחר שמצאתם סוף סוף דירה מתאימה, הקדימו והוציאו, אתם בעצמכם או עורך הדין שלכם, נסח רישום מקרקעין של הדירה מלשכת רישום המקרקעין. מסמך זה יבהיר לכם מה מצבו העדכני והמדויק של הנכס – מי רשום כבעלים או חוכר, והאם ישנם עניינים שיש להסדירם בחוזה לרכישת הדירה. מנסח הרישום יכולות לעלות שאלות לגבי הסיבות לאי העברת הבעלות/החכירה בנכס ע”ש מוכרי הדירה, הוא מתריע על קיומם של עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה קודמות וכן הלאה. ניתן להוציא נסח רישום בקלות, באמצעות האינטרנט, בעלות מינימאלית של כ-10 שקלים.

זכרו, נסח המוצג על-ידי “המוכר” עלול להיות מזויף, ולכן את הוצאת הנסח תעשו בעצמכם. בשום אופן אל תאמינו למסמכים אחרים המוצגים לכם כהוכחה לבעלות על הנכס, כמו חשבונות ארנונה – אין בהם כדי לומר דבר על בעלי הזכויות בדירה.

2. בררו את זהות המוכר– רצוי לדרוש להיפגש ישירות עם הבעלים הרשומים של הדירה. ודאו כי יש זהות בינו לבין מי שרשום כבעלים/חוכר של הנכס, ואל תתביישו לדרוש ממנו להזדהות באמצעות תעודה מזהה.

נסו להתרשם שהעסקה נעשית מרצונו החופשי של המוכר. אם נמסר לכם כי העסקה מבוצעת בשם הבעלים על-ידי מי שמציג בפניכם ייפוי כח, היו חשדנים. בדקו שאכן נבצר מהמוכר לבצע ישירות את העסקה, כי ייפוי הכח המוצג בפניכם נחתם ואומת כדין על-ידי נוטריון, כי הוא עדיין בתוקף (למשל,  ייפוי כח בלתי חוזר פוקע תוך 10 שנים, וייפוי כח נוטריוני כללי מאבד את תוקפו אם המוכר חזר בו, או לחלופין, הלך לעולמו) וכי מי שמציג בפניכם את הדירה אכן הינו אותו שליח מטעם המוכר. אם נאמר לכם שהמוכר בחו”ל, ניתן לדרוש שיגיע לארץ לחתימת החוזה או שיחתום מול קונסול ישראל בחו”ל, שיאמת את חתימתו.

אם הדירה נמכרת על ידי שני בני זוג, יש לבקש להיפגש גם עם בן הזוג השני או לפחות לוודא קבלת הסכמתו לעסקה. אם המוכר הותיר ייפוי כח ובעת העסקה אינו כשיר משפטית לחתום על מסמכים (למשל, הזדקן ואיבד את צלילותו), יש להתעקש על מינוי אפוטרופוס למכירת הדירה ולא להסתפק בייפוי הכח.

 3. בדקו את רישומי הדירה ברשות המקומית – הדירה יכולה להיראות לכם תקינה לחלוטין, אך ברישומי העירייה יתכן שהיא רשומה בכלל כמחסן, הבנייה בה בוצעה ללא רישיון ועומד נגדה צו הריסה.

4.  השאירו את כספי המקדמה בנאמנות אצל עו”ד עד לרישום הערת אזהרה – אחד הנושאים שנדונו רבות בבתי המשפט בקשר לעסקאות במקרקעין הייתה הכרעה בין שתי עסקאות נוגדות באותו נכס, שכן המוכר מכר את הדירה לשני קונים במקביל ונעלם עם הכסף. לפיכך רצוי כי תתנו ביצוע כל תשלום כספים למוכר בהצגת נסח שבו נרשמה לטובתכם הערת אזהרה, שתהיה נורת אזהרה לכל מתעניין אחר בדירה.

5.  כספים להסרת משכנתא או עיקול, שלמו ישירות לטובת בעל המשכנתא או המעקל – אם על הדירה רובץ שיעבוד או עיקול, עליכם לקבל מסמך רשמי מבעלי זכויות אלה, לפיו תדעו מהו הסכום שתמורת תשלומו יסכים בעל המשכנתא או המעקל להסירם מרישומי הנכס (“לנקות את הנכס”). אף פעם אל תסכימו לשלם כספים אלה למוכר עצמו, אחרת אתם עלולים למצוא עצמכם בלי כסף ועם נכס “נכה”. עליכם לבצע תשלום ישיר לפקודת בעל המשכנתא או המעקל, שנתן לכם את ההתחייבות להסרה.

6. שמרו על ערנות – בעסקאות נדל”ן אסור לקונה לאבד לרגע את ערנותו. בתי המשפט לא תמיד יוכלו להושיע רוכשים תמימים שנתנו אמון עיוור בצד השני.

שמירה על כללים פשוטים אלה יכולה לחסוך לכם הרבה זמן, עוגמת נפש וכסף – ותפנה אתכם לדברים החשובים באמת: עיצוב הדירה החדשה והפיכתה לבית אמיתי למשפחה. 

ואיך אתם מגדירים את עצמכם בביצוע עסקאות? – חשדנים? מאמינים? תמימים? – יש לכם סיפור מעניין בנושא שתרצו לשתף בו?

לקריאת הפרקים הקודמים: פרק א’פרק ב’, פרק ג’

תגובות הקוראים (14)

  1. מוטי

    בדיקת תעודת הזהות לא מספיקה כי קל לזייף אותה. לבדוק גם רשיון נהיגה. אפילו לשכת התעסוקה וגם חברות השקעה לא מסתפקים בעודת זהות.

    הגב
  2. נוטריון

    כתבה מאוד מעניינת וממצת.
    תמיד טוב להיעזר בעורך דין טוב שמכיר את הכללים, כי בנקים יכולים ממש נוראיים.

    הגב
  3. מיכל

    כתבה מצוינת. הדבר החשוב ביותר זה לשכור שירותיו של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין, שזו ההתמחות שלו ועם ניסיון.
    כדאי לקרוא מאמר שעזר לי בנושא לש קניית דירה המופיע באתר משרד עורכי דין עמית ורד.
    http://www.amitvered.co.il/קניית-דירה
    שיהיה לכולם בהצלחה וחג שמח.

    הגב
  4. אדם

    נוכלות גם קימת בתחום השכרות בדירות באותה שיטה זהירות

    הגב
    • דובון

      כמה מילים נוספות בעניין היו עוזרות להבהרתו .

      הגב
  5. שלמה

    ןעוד בדיקה פשוטה לזיהוי , בקשן את תעודת הזהות של הצד השני בעסקה ובדקו שהתאריך הלועזי והעברי חלים באותו יום.

    הגב
  6. אבי

    לצערי בעבר הסתבכתי ברכישת נכס ע”י עורך דין מיומן ומקצועי בתחום הנדלן, כי החליט פתאום שלוקח את כספי נאמנות שהועבר אליו והאשים את הבנק במעילה .

    ממליץ בחום לא להעביר אף פרוטה לאף אחד אלא רק למוכר לאחר שניתמלאו כל תנאי החוזה וניבדקו כל המסמכים ובליוי עורך דין הבקיא בתחום הנדלן .

    הגב
  7. ירון זפלין

    קרקע חקלאית זו סכנה איומה!…ואתה עוד צריך לשלם על זה כל החיים,מיסים.עד שזה יופשר,וכשיופשר המדינה תיקח לך אותה…

    הגב
  8. מאיה

    הכי טוב לעשות הכל בעצמכם אם זאת הפעם הראשונה שלכם קרוב לוודאי שאתם תשקיעו את כל הונכם אז אל תסמכו אל אף עורך דין וכן “תבדקו” וטוב טוב כל מסמך שאתם חותמים וכל מוכר שאתם מכירים.
    מניסיון זה הכי משתלם.

    הגב
  9. אברהם

    יכולת לקצר את כל מה שכתבת למשפט אחד
    “בעיסקת נדלן מתקשרים לעורך דין מומחה נדלן שיש לו ביטוח סיכוני עבודה

    הגב
  10. חיים

    אני הסתבכתי ברכישת נכס בגלל עורך דין ,(בעל ידע בתחום שיצג אותי ), אבל חמדן תכמןורמאי .יש להישמר גם מעורכי דין שטובת לקוחם לא תמיד עומדת לנגד עיניהם .
    לפעמים צריך גם מזל !

    הגב
  11. מאור

    מה עם הונאות הנדל”ן הנפוצות הרבה יותר:
    1. קרקע חקלאית (שכבר תופשר ותעשה לך מליונים…)
    2. קבוצת רכישה-כמה מרוויח המארגן (הרבה) וכמה אחריות הוא לוקח (כלום)
    3.יזמי נדלן מסוימים (כן בלי שמות) שימכרו לך תוך 5 דקות דירה בפרוספקט עם מליון אותיות קטנות
    וכל קשר למה שתקבל בסוף מקרי בהחלט.

    הגב
  12. איציק

    במקום “ללכת”, “לבדוק”, “להוציא”, “לוודא” – פשוט להצטייד בעו”ד מקרקעין שעבור עמלתו, עושה במיומנות ובמקצועיות את העבודה.
    פשוט, נכון ?

    הגב
    • Udi

      אתה צודק וגם הבנק בשיטת הפרסום העקיפה והשקופה שלו. אין מה לדבר, שקיפות זה תמיד טוב.

      הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?