זאב טפר

משכנתא, מדד תשומות הבנייה ומה שביניהם

זאב טפר
עומדים לקחת משכנתא לרכישת דירה חדשה? כדאי שתכירו את מדד תשומות הבנייה - ואיך הוא יכול להשפיע על מחיר הדירה שלכם.

אם אתם בטוחים שמצאתם את דירת החלומות שלכם ההולכת ונבנית בימים אלו ממש, ואתם צעד אחד מרכישה ״על הנייר״, חשוב שתכירו מושג שעומד להשפיע עליכם לא מעט: מדד תשומות הבנייה.


מדובר במדד שמצוי, בדרך כלל, במגמת עלייה עקבית, וצפוי בשל כך להגדיל את התשלום הסופי על הדירה החדשה שלכם.


מדד זה מבטיח כי הקבלן לא יצטרך לספוג את העלייה בהוצאות הבנייה, זאת בזמן שהרוכש עדיין לא שילם את מלוא הסכום בעבור הדירה הנבנית – ובעצם עלול לייקר את הדירה שלכם בעוד עשרות אלפי שקלים.

 

אז מהו, בעצם, מדד תשומות הבנייה?

מדד תשומות הבנייה, שמפורסם, ממש כמו מדד המחירים לצרכן, ב-15 בכל חודש, עוקב אחר העליות (או הירידות) בהוצאות הנדרשות לרכישת חומרים לבנייה כדוגמת ברזל ומלט, וכן שירותים ומוצרים שונים המשמשים את הקבלנים לבניית בניין מגורים. המדד משקף, למעשה, את מרכיב הוצאות הבנייה הכוללות של הקבלנים וקבלני המשנה. 
 
המדד משמש בתור בסיס להצמדה של חוזי בנייה מרגע חתימת ההסכם ועד להשלמת התשלום. ההצמדה מפצה את הקבלן שכל עוד לא קיבל את מלוא הסכום בעבור הדירה, הוא לא יצטרך לספוג על חשבונו את העליות בהוצאות על חומרי הבנייה והשירותים הנלווים.
 
מדד תשומת בניה
 

האם המדד משפיע על כלל רוכשי הדירות?

המדד לא ישפיע על מי שרוכש דירה קיימת אלא רק על הרוכשים מקבלן דירה "על הנייר", כלומר דירה שטרם הסתיימה הבנייה שלה ומועד הכניסה אליה הוא מאוחר יותר.

 
ההשפעה תחול על הסכום שנותר לתשלום ממחיר הדירה ולא שולם בעת סגירת העסקה. לדוגמה, אם רכשתם דירה במיליון וחצי שקל, ושילמתם 500 אלף שקל במזומן בעת ההסכם על הרכישה, למיליון השקל הנותרים יתווסף שיעור העלייה במדד תשומות הבנייה עד למועד התשלום בפועל. אם המדד עלה בחמישה אחוזים במהלך תקופת הזמן הזו, תידרשו לשלם עוד 50 אלף שקל מעבר למיליון השקלים שנותרו לתשלום.
 
מדד תשומת בניה
 

האם אני יכול להצמיד את הכסף הפנוי שלי למדד תשומות הבנייה?

לא, מדד תשומות הבנייה אינו מאפשר הצמדה אליו וקבלת תשואה ריאלית כפי שמתאפשר במדד המחירים לצרכן.

 
כמו כן, במידה ותרצו לקחת משכנתא נוספת לתשלום תוספת מחיר הדירה בעקבות עליית מדד תשומות הבנייה, הבנק יבדוק שוב אם בקשתכם עומדת בכל הקריטריונים  ולא מובטח שבקשתכם לתוספת משכנתא תאושר.
 

האם מדובר במדד שעולה כל הזמן?

עקרונית מדובר במדד שעולה מדי שנה – לרוב בשיעור גבוה יותר ממדד המחירים לצרכן. בתקופות של מיתון כלכלי או האטה בשוק הנדל"ן, העלייה במדד זה נהיית מתונה יותר ולעתים נרשמת בו אפילו ירידה זמנית.

 

אז איך בכל זאת אוכל להגן על עצמי מעלייה במדד תשומות הבנייה?

במהלך המשא ומתן לרכישת הדירה מול הקבלן ניתן לבקש להצמיד את יתרת התשלום למדד אחר, ולא למדד תשומות הבנייה – בקשה שכנראה תישלל על-ידי מרבית הקבלנים.

 
דרך נוספת היא כמובן לשלם לקבלן כמה שיותר כסף מראש, וכך לחשוף סכום נמוך ככל הניתן לעלייה במדד ובכך להקטין את הסיכון שלכם.
 

שימו לב: תמיד נכון "לשבור" פיקדון או לפדות קרן השתלמות כדי להקטין את סכום המשכנתא שלכם. ההחלטה תלויה בתשואה שהפיקדון או הקרן מניבים.

 
לחילופין, כדי למנוע הפתעות של הרגע האחרון, ניתן לבקש מראש (כל עוד הבקשה עומדת כמובן בתנאים לקבלת הלוואה) להגדיל את סכום הלוואת המשכנתא בכמה עשרות אלפי שקלים, ובכך להבטיח את עצמכם מול עלייה אפשרית של מדד תשומות הבנייה. שימו לב שתוספת הסכום יכולה להשפיע על תנאי ההלוואה.


רכישת דירה, ובייחוד כזו ״על הנייר״, כרוכה, באופן טבעי, בלא מעט הוצאות בלתי-צפויות. היערכות נכונה למול ההוצאה שמייצר מדד תשומות הבנייה עשויה לאפשר לכם להתמודד טוב יותר עם המדד והשלכותיו.

Comments are closed.