זאב טפר

משקיעים? הכול על משכנתא לדירה להשקעה

זאב טפר
איך מתכננים משכנתא לדירה להשקעה? במה צריך להתחשב אם זו השקעה לטווח קצר או ארוך? ומהן המגבלות של בנק ישראל בנושא זה?

איך מתכננים משכנתא לדירה להשקעה? במה צריך להתחשב אם זו השקעה לטווח קצר או ארוך? ומהן המגבלות של בנק ישראל בנושא זה?
רכישת דירה נוספת היא אחת האופציות המקובלות להשקעה, לטווח ארוך או לטווח קצר – במיוחד בזמן שאלטרנטיבות ההשקעה הסולידיות נותנות תשואה נמוכה יחסית. איך לתכנן נכון את המהלך?
בשלב הראשון, יש להעריך איזה נכס אתם יכולים לרכוש להשקעה ואיך אתם מתכננים לממן את רכישת הנכס. עליכם לקחת בחשבון, בין היתר, שני גורמים מרכזיים: הראשון הוא ההון העצמי שיש לכם, כלומר סכום הכסף הכולל חסכונות, מענקים/הלוואות מהמשפחה ועוד. השני הוא המחיר האמיתי של הנכס שאתם רוצים לרכוש, הכולל הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה הנקוב (שיפוצים, תשלום לעורך-דין, מתווך וכו’) .

אם אתם משקיעים לטווח ארוך, כלומר מתכוונים להשכיר את הנכס ולהשתמש בשכר הדירה שתקבלו להחזר תשלומי המשכנתא, ייתכן שמתאימה לכם הלוואה ארוכת טווח. מצד שני, אם אתם מתכוונים לרכוש את הנכס ולמכור אותו תוך זמן קצר – יכול להיות שמתאימה לכם הלוואה מסוג אחר. הביאו בחשבון גם את תקופת ההשקעה המתוכננת ואת התשואה המתוכננת, כלומר: מה יהיה שכר הדירה שתגבו או בכמה יעלה ערכו של הנכס עד שתחליטו למכור אותו.

אפשר לחלק את ציבור קוני הדירות להשקעה לשניים, על-פי אופי המשכנתא שהם לוקחים: הסוג הראשון הם משקיעים המבקשים הלוואות גישור. בהלוואה מסוג זה משלמים מידי חודש את הריבית, ואת קרן ההלוואה מסלקים עם סיום ההלוואה. זה מצביע, ברוב המקרים, שבכוונתם למכור את הדירה בזמן קצר ובכספי המכירה הם יסלקו את הלוואת הגישור. הסוג השני הם משקיעים המבקשים לרכוש דירה להשקעה ומתכוונים להשכירה. משקיעים כאלה מבקשים, בדרך כלל, משכנתא עם החזר חודשי שיהיה בסכום אשר מקביל לסכום השכירות הצפוי שהם יקבלו.

באוקטובר 2012 קבע בנק ישראל הגבלות על המשכנתאות. בין היתר, נקבע כי מי שיבקש משכנתא עבור דירה להשקעה יוכל לקבל הלוואת משכנתא שתגיע רק עד 50% מערך הנכס. כך, למשל, אם ערך הנכס הוא 1.5 מיליון שקלים, סכום המשכנתא המקסימלי יהיה 750 אלף שקלים.

על-פי הנחיות בנק ישראל, ישנה הגבלה על תמהיל ההלוואות בריבית משתנה. ההנחיות במקרה של משכנתא חדשה הן: לפחות שני שלישים מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות שבהן הריבית קבועה או משתנה לעתים רחוקות – כל חמש שנים או יותר. כלומר, רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואה בריבית משתנה לתקופה הקצרה מחמש שנים, כגון הלוואה במסלול פריים, הלוואה בריבית משתנה כל שנה צמודת מדד וכדומה. הגבלה נוספת היא שלפחות שליש מההתמהיל חייב להיות במסלולי משכנתא בריבית קבועה, צמודה למדד או שאינה צמודה למדד.

כמו כן, קיימת הנחיה של בנק ישראל שההחזר החודשי על המשכנתא (על זו שאתם לוקחים וגם על משכנתאות נוספות שיש לכם) לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה שלכם.

מוזמנים לצפות בהרצאה קצרה על היתרונות והחסרונות שברכישת דירה להשקעה בערוץ לאומי דיגיטל ביוטיוב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?