x

9 עקרונות חשובים ברכישת דירה מקבלן

החלטתם ללכת על זה ולקנות דירה מקבלן. גיל גבע, בעלים ומנכ"ל חברת תדהר, משתף אתכם בידע שלו ומציג אילו שאלות חשובות צריך לשאול במשרד המכירות, לפני שקונים דירה חדשה מקבלן ?

דירה חדשה היא “חתונה” ולא סטוץ, תהליך של מספר שנים – שבו מישהו בונה עבורך מוצר חדש שנבנה במשך מספר שנים ואח”כ יש תקופה של בדק ואחריות. זאת מערכת יחסים של ממש וחשוב לדעת עם מי אתה נכנס אליה.

1. מיהו היזם ?

ראשית, כשקונים דירה חדשה בפרויקט ובמיוחד כשמדובר בפרויקט בתכנון “על הנייר”, חשוב להבין שייתכן ושיש הבדל בין היזם לקבלן ולהבין בדיוק מי עומד מאחורי הפרויקט. היזם הוא האבא של הפרויקט הנדל”ני: הוא אחראי על התכנון, הבירוקרטיה וההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות, ובסופו של דבר הוא זה שדואג שהבנייה תבוצע וכו’. היזם סוגר את העסקה מול הלקוח ומחוייב לו על פי חוק, ולכן חשוב לקבל תשובות על השאלות הבאות: האם היזם הינו בעל ניסיון? בעל חוסן פיננסי? עומד בלוחות זמנים? מיהו האדריכל שעובד עימו ? מי הבנק שמלווה אותו? איזו אחריות נותן היזם על הדירה? תמיד טוב לשמוע חוות דעת מוקדמת/ המלצות מאנשים שמכירים את היזם.

2. מי הקבלן ? מי בונה את הפרויקט בפועל ?

במקביל לבדיקת הרקע ומוניטין היזם, חשוב מאוד לבדוק מיהו הקבלן/חברת הבנייה אשר בונה בפועל? היכן היא עוד בונה היום? היכן בנתה בעבר? האם מתמחה בבנייה למגורים? האם עומדת בלוחות זמנים? האם בונה בסטנדרטים גבוהים? בסוף, הכי חשוב לוודא שיש התאמה מלאה בין ההתחייבויות של היזם לבין מה שמקבלים בסופו של דבר מהקבלן.

3. איזו הגנה אתם מקבלים לכספכם

ככלל, מרבית הפרויקטים מלווים באמצעות מימון מבנק מלווה. ליווי בנקאי נותן לכם שקט נפשי, משום שמובטח לכם  כי כספי הפרויקט כולם עוברים לחשבון אחד וכל הכספים משמשים להקמת הפרויקט. חשוב לבדוק מהם הביטחונות והערבויות שהקבלן נותן לכם כדי להגן על כספיכם ומי הבנק המלווה, זאת במידה והפרויקט מלווה באמצעות גוף פיננסי.

4. האם קיים היתר בנייה לפרויקט ?

ללא היתר בנייה חוקי ורשמי אסור לקבלן להתחיל לבנות. לעיתים, קבלנים מציעים דירות למכירה בהסכם מותנה בקבלת ההיתר לבנייה, אולם אז יש לקחת בחשבון כי מועד קבלת ההיתר אינו תלוי בקבלן אלא בוועדות התכנון ברשויות. כמובן שמכירה של דירות טרם קבלת היתר הינה אפשרית, רק צריך לוודא כי קיימים מנגנונים בהסכם המבטיחים את זכויותיכם (למשל- זכות ביטול לאחר תקופה מסוימת בה לא מתקבל היתר הבניה).

5. מהו מועד קבלת הדירה ?

מהו לוח הזמנים המתוכנן לפרויקט ? האם הקבלן ידוע כמי שמוסר דירות בזמן ?

בהתאם להתחייבות על מועד קבלת החזקה על הדירה, תדעו להיערך לגבי מועד פינוי דירתכם הנוכחית, רכישות מתוכננות וכד’. בנוסף, חשוב לדעת כי החוק קובע פיצויים מהותיים בגין איחור במסירה מעבר למועד בו היזם התחייב.

6. מהו שטח הדירה ?

כיום יש בחוק (מפרט חוק המכר) נוסחה מפורשת לאופן בו מחשבים את שטח הדירה. יש לוודא שהנתונים המוצגים לכם נעשו על פי מפרט המכר. חשוב להבין מה הגודל האמיתי של הדירה בה אתם מתעניינים, לעבור על כל חלקי הדירה ולוודא כי השטח אכן מסתכם במספר המטרים המובטח.

7. מהו מפרט הדירה והבניין ?

חשוב להבין בדיוק מהם מוצרי הגמר המובטחים ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני – מוצרים ושירותים נלווים וברמת התכנון –עד כמה הדירה מתאימה לצרכי המשפחה שלכם, לדוגמא – האם הסלון מתוכנן בגודל מתאים דיו לצרכיכם ? האם כיווני האוויר מתאימים לכם ?

בנוסף, יש לשים לב לכך שתוספות כמו חדר כושר, לובי מאויש בשומר, מעליות מהירות, מועדון דיירים וכד’ אומנם יהפכו את הבניין ליוקרתי ומרשים יותר, אך בה בעת הוצאות האחזקה עבורו יהיו גבוהות יותר ויתבטאו בתשלום מוגדל לוועד הבית או לחברת הניהול.

8. מה בדיוק כולל המחיר ?

חייבים להבין מה כולל המחיר. ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות, ולכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה וכו’. יש לוודא שקיבלתם מחירון שינויים במועד חתימת ההסכם  וחשוב לבדוק  אם במהלך הבניה קיים “חלון הזדמנויות” לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות.

9. מה יש בסביבת הפרויקט ?

האם יש בפרויקט ובסביבתו –  בתי ספר, גני ילדים, מרכז מסחרי, בית כנסת, פארק או גנים ירוקים ? האם הפרויקט נבנה בסמיכות למרכזי תעסוקה, ספורט, תרבות או פנאי? מה לגבי תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים ? איך מערכת החינוך בעיר שבחרתם לגור בה?

חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות פתאום שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. לצורך כך חשוב לבצע את הבדיקות ברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.

ותמיד זיכרו:  “סוף מעשה – במחשבה תחילה”.

לוגו-חדש-על-רקע-שקוף1-300x95

אתר לאומילאומי למשכנתאותלאומי טרייד

קוראים מגיבים

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?