כלכלני לאומי: “מגמת עליה זמנית במלאי ובחודשי ההיצע עקב הירידה במכירות של דירות. קצב עליית המחירים התמתן בשנה האחרונה”

נמשכת הירידה במכירות של דירות, אך מגמה זו צפויה להתהפך עם חזרת הוודאות לשוק הדיור

בחודש אוגוסט נמכרו כ-1,316 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). רמה זו משקפת ירידה אל קצב מכירות שנתי של כ-15.8 אלף דירות חדשות. מדובר בהיקף מכירות הנמוך בכ-42% לעומת הנתון בחודש המקביל אשתקד ונמוך ביחס לממוצע ארוך הטווח (מ-2007) אשר עומד על קצב שנתי של 20 אלף דירות. כפי שציינו בחודשים הקודמים, הירידה במכירות החלה ברביע השלישי בשנה שעברה והיא נבעה בעיקר מציפיות בקרב משקי הבית כי תחול ירידה במחירי הדיור לאחר שתוכניות הממשלה בתחום הדיור יצאו אל הפועל. כידוע, התכנית שעומדת על הפרק בעת הנוכחית היא תכנית מע”מ 0. מאז שהכנסת אישרה בקריאה ראשונה את הצעת חוק מס ערך מוסף נערכו מספר דיונים בוועדת הכספים של הכנסת, אך עדיין לא התקבלה החלטה סופית לגבי אישור החוק ותוכנו, ובהצעת התקציב לשנת 2015 לא הייתה התייחסות לחוק.  

פלח השוק העיקרי האחראי על הירידה במכירות הוא ככל הנראה זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה אשר הינם נמנים עם קבוצת הזכאים לדיור מוזל על פי הקריטריונים שנקבעו על ידי הממשלה. על פי נתוני משרד האוצר, היקף הרכישות של דירות של רוכשי דירה ראשונה (מתייחס הן לדירות חדשות והן לדירות קיימות) ירד בשיעור של כמעט 50% בחודש יולי השנה לעומת יולי אשתקד. ירידה זו הקיפה כמעט את כל האזורים. יש לציין כי גם בשני הרכיבים האחרים של השוק, המשקיעים ומשפרי הדיור, חלה ירידה ברכישות (בשיעור נמוך יותר ביחס לרוכשי דירה ראשונה), וזאת ככל הנראה ממספר סיבות. בין השאר, מדובר במחירי הדיור הגבוהים, המגבלות שהטיל בנק ישראל בשלוש השנים האחרונות על רוכשי דירות בכלל ועל משקיעים בפרט, ציפייה בקרב חלק מהרוכשים הפוטנציאליים כי תחול ירידת מחירים, וגם מציפיות משקי הבית אשר הינן פסימיות ביחס לעבר לגבי המצב הכלכלי ב-12 החודשים הבאים, על רקע ההאטה בפעילות הכלכלית במשק.

להערכתנו, היקף המכירות של דירות יהיה נמוך באופן יחסי עד אשר יתקבלו החלטות סופיות לגבי אישור תכנית מע”מ 0 (בעתיד אמורים לדון על תכניות דיור אחרות כגון תכנית מטרה).  היקף המכירות צפוי לשוב לעלות לאחר קבלת ההחלטה על אישור החוק באופן סופי. קצב העלייה עשוי להיות גבוה במידה והחוק יענה על ציפיותיהם של הרוכשים הפוטנציאליים.

מגמת עליה זמנית במלאי ובחודשי ההיצע עקב הירידה במכירות של דירות. קצב עליית המחירים התמתן בשנה האחרונה

מלאי הדירות החדשות ביוזמה פרטית הסתכם ב-18.2 אלף יחידות דיור בחודש אוגוסט (נתונים מנוכי עונתיות), קרוב לרמת השיא בחודש הקודם. העלייה ברמת המלאי בשנה האחרונה, נבעה בעיקר מהירידה ברכישות של דירות חדשות (כפי שכתבנו  בפסקה קודמת). ניתן לראות בתרשים כי לפני מגמת העלייה האחרונה, המלאי הבלתי מכור שמר על יציבות במשך למעלה משנה.

בעקבות הירידה במכירות והעלייה במלאי בחודש אוגוסט, חלה עלייה ב”חודשי ההיצע”. על פי הנתונים הנוכחיים, מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנבנו ביוזמה פרטית ושנותרו למכירה ימכרו הוא 15.8 חודשים לעומת 15.7 בחודש הקודם  וממוצע של 12.4 בשנתיים האחרונות. זאת, בהנחה שקצב המכירות יישאר קבוע במהלך התקופה.

מניתוחים שביצענו בעבר הבוחנים את המגמות בחודשי ההיצע והשפעתם על מחירי הדיור, יש להניח כי ברמת חודשי ההיצע הנוכחית, קיימת הסתברות להתמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור בטווח הקצר. יחד עם זאת, יתכן כי הלחצים לעליית מחירים ישובו לעלות במידה ויאושר חוק מע”מ אפס והביקושים לדיור יעלו בצורה משמעותית.

מהשוואת עסקאות שבוצעו בחודשים יוני-יולי 2014 לעומת התקופה המקבילה אשתקד עולה כי המחירים עלו בשיעור של 6.8%. לשם השוואה, שיעור העלייה השנתי בחודשים יוני-יולי 2013 לעומת התקופה המקבילה ב-2012 היה 10.2%. נתונים אלה מעידים על התמתנות מסוימת בקצב עליית המחירים בשנה האחרונה.

להערכתנו, בטווח הארוך יותר, ובעיקר לאחר קבלת ההחלטות לגבי אישור תוכניות הדיור ע”י הממשלה, רמות המחירים בשוק הדיור יושפעו בעיקר מההתפתחויות בצד ההיצע (שיווק קרקעות, התחלות הבניה והסרת חסמי בניה בירוקראטיים), אשר צפוי לגדול במהלך 2015.

מספר לינות התיירים בחודש אוגוסט הנמוך מאז מלחמת לבנון השנייה

במהלך שמונת החודשים הראשונים של שנת 2014 הסתכמו סך כל הלינות במלונות התיירות בכ – 1.5 מיליון, עליה של 1.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, בעקבות מבצע “צוק איתן” מספר הלינות בחודש אוגוסט ירד בשיעור של 23% בהשוואה לממוצע הלינות בחודשים שלפני המבצע (ינואר – יוני). זאת, לאחר שכבר בחודש יולי נרשמה ירידה של 12.7% (נתונים מנוכי עונתיות).

ניתוח הירידה במספר הלינות בבתי המלון מלמדת כי הירידה במספר הלינות נרשמה בגלל קיטון חד של 42% בלינות התיירים בהשוואה לממוצע הלינות בחודשים שלפני המבצע. מספר לינות התיירים בחודש אוגוסט היה כחצי מיליון בלבד. יש לציין, כי זהו מספר הלינות החודשי הנמוך ביותר מאז חודש נובמבר 2006 שלאחר מלחמת לבנון השנייה. בניגוד ללינות התיירים, מספר הלינות של ישראלים בחודש אוגוסט, היה גבוה בכ – 1.5% בהשוואה לתקופה שלפני המבצע והסתכם בכ – 1.1 מיליון לינות.

תופעה זו של קיטון בלינות תיירים לצד עלייה בלינות ישראלים בתקופות שלאחר מבצעים צבאיים, אינה חדשה והתרחשה גם באירועים בטחונים קודמים כמו “מלחמת לבנון השנייה” ו”מבצע עופרת יצוקה”. אנו מעריכים, כי המצב הנוכחי, בו הגידול במספר לינות הישראלים מפצה בחלקו על הירידה בלינות התיירים, אינו שונה במהותו ממקרים הקודמים ושאת עיקר ההשפעות השליליות על היקף התיירות הנכנסת נראה בשני הרביעים הקרובים. לאחר מכן, אנו מעריכים כי, בכפוף ליציבות במצב הגיאופוליטי באזור, תחול התאוששות ועלייה מתמדת במספר לינות התיירים בבתי המלון. ניסיון העבר מלמד, כי היקף התיירות הנכנסת, כמו גם מספר הלינות, חוזר לרמתו טרום ההסלמה הביטחונית לאחר חצי שנה עד שנה וחצי מתחילת האירוע הביטחוני.