כלכלני לאומי: “נמשכת מגמת הירידה במכירות של דירות חדשות, אשר צפויה להימשך עד אשר תכניות הדיור יצאו אל הפועל”

נמשכת מגמת הירידה במכירות של דירות חדשות. מגמת הירידה צפויה להימשך עד אשר תוכניות הדיור יצאו אל הפועל, בחודש מאי נמכרו 1,341 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). רמה זו משקפת ירידה אל קצב מכירות שנתי של כ-16.1 אלף דירות חדשות. מדובר בהיקף מכירות נמוך ביחס לממוצע הרב שנתי וברמת שפל מאז אוגוסט 2011, עת התגברו החששות בציבור מפני השלכות שליליות של משבר החוב באירופה על המשק הישראלי וגרמו לירידה במכירות אשר הושפעו גם מהמחאה החברתית (ראה\י תרשים). בנוסף, ניתן לראות בתרשים כי מגמת הירידה במכירות של דירות חדשות בעת הנוכחית הינה בת למעלה משנה ומזכירה בעוצמותיה את המגמה ב-2011 אשר בעקבותיה חלה התמתנות (אם כי, זמנית) בקצב עליית מחירי הדיור. על פי הנתונים התלת-חודשיים (אשר הינם פחות תנודתיים מהנתונים החודשיים), בחודשים מרץ-מאי חלה ירידה בהיקף המכירות, של 13.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים (דצמבר 2013 – פברואר 2014) וירידה של 23.7% לעומת שלושת החודשים בתקופה המקבילה אשתקד.

הירידה המשמעותית בהיקף המכירות החדשות נובעת ממספר סיבות, אך בעיקר מהתגברות הציפיות בקרב משקי הבית כי תחול ירידה מסוימת במחירי הדיור לאחר שתכניות הממשלה בתחום הדיור יצאו אל הפועל. הירידה בביקושים הינה, ככל הנראה, בעיקר בקרב האוכלוסייה הזכאית לדיור מוזל על פי הקריטריונים של הממשלה וברוכשים פוטנציאליים, שאינם זכאים להטבה, אך מתעניינים ברכישת דיור בטווח המחירים לו נוגעים צעדי הממשלה. כידוע, קבינט הדיור אישר לפני כשבוע את תכנית “מחיר מטרה” אשר במסגרתה ישווקו כ-66,000 דירות בשנים 2014-2019 בהנחה של כ-20% מהמחיר הממוצע אשר יקבע על ידי השמאי הממשלתי. בנוסף, וועדת השרים לחקיקה אישרה לפני כשבועיים את הצעת החוק להענקת הטבת פטור מתשלום מע”מ לרוכשי דירה ראשונה שבמחיר של עד 1.6 מיליון ₪, והטבה זו תחול על עסקאות על פי הקריטריונים שפרסם קבינט הדיור החל מה-1 בספטמבר 2014. יש לציין כי אישורים אלה אינם אישורים סופיים ועליהם לעבור את וועדת הכספים ואת אישור הממשלה. גורמים נוספים אשר גרמו להתמתנות בביקושים לדיור באופן משמעותי בשנה האחרונה הם המשך הרמה הגבוהה אליה הגיעו המחירים, לצד עליה מתונה מאד בשכר הריאלי בשנים האחרונות, העלאות המסים על ידי הממשלה והטלת מגבלות בתחום המשכנתאות על ידי בנק ישראל.

אנו מעריכים כי מגמת ההאטה בביקושים לדירות חדשות תימשך גם בחודשים הבאים וזאת עד אשר תוכניות הדיור יצאו אל הפועל (לקראת הרביע הרביעי של השנה). להערכתנו, לאחר אישור התוכניות על ידי הממשלה, עשויה לחול האצה משמעותית בביקושים לדירות, במידה ומחירי הדירות לזכאים יגלמו אכן “הנחה” משמעותית.

בצד ההיצע קיימת עלייה זמנית במלאי הדירות ובחודשי ההיצע. התחלות הבנייה צפויות לעלות במהלך 2015

מלאי הדירות החדשות ביוזמה פרטית הסתכם ב-18.7 אלף יחידות דיור בחודש מאי (נתונים מנוכי עונתיות). מדובר ברמת שיא מאז שנת 2007 לפחות. ניתן לראות בתרשים כי היקף מלאי הדירות התאפיין ביציבות החל מ-2012, אולם בחודשים האחרונים חלה עלייה. עלייה זו ככל הנראה זמנית ונובעת בעיקר מהירידה בביקושים לדירות חדשות, שהביאה לירידה במכירות, על רקע ההמתנה ליישום תוכניות הדיור השונות. בעקבות העלייה במלאי, חלה עלייה גם  ב”חודשי ההיצע” בחודשים האחרונים (חודשי ההיצע – מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנבנו ביוזמה פרטית ושנותרו למכירה ימכרו, בהנחה שקצב מכירת הדירות יישאר קבוע). בחודש מאי עמד מספר חודשי ההיצע ברמת שיא רב שנתית של 16.8 חודשים וזאת לעומת ממוצע של כ-12 בשנה האחרונה (נתוני המגמה מעידים על מגמת עליה בשנה האחרונה). מניתוחים שבוצעו בעבר על ידי אגף כלכלה עולה כי הרמה הנוכחית של חודשי ההיצע עשויה להעיד על עליה בהסתברות להתמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור בטווח הקצר (על פי סקר מחירי הדיור לחודש אפריל 2014, מחירי הדיור עלו בשיעור של 8.3% ב-12 החודשים האחרונים, אך בשל אופן המדידה שלהם עדיין לא ניכרת ההשפעה המלאה של ירידת הביקושים). 

גורם נוסף המשפיע על צד ההיצע בשוק הדיור ואשר מהווה תנאי הכרחי להצלחת תוכניות הממשלה להוזלת מחירי הדיור  בטווח הארוך יותר הוא ההתפתחויות בהתחלות הבניה במשק. בחודשים האחרונים ניכרת מגמת ירידה בפעילות, בין היתר, על רקע חוסר הוודאות בקרב יזמי נדל”ן לגבי תוכניות הדיור השונות. במבט קדימה, במידה ותוכניות הדיור יאושרו באופן סופי על ידי הכנסת וייושמו על פי המתכונת אשר הוצעה על ידי קבינט הדיור, והממשלה תמשיך להוביל תוכניות הפועלות להרחבת הקרקעות המשווקות והבניה (כפי שהיא עושה בפרויקטים של “הסכמי הגג”) והסרת חסמים בירוקראטיים בתחום הבניה, אזי התחלות הבניה עשויות לשוב ולעלות החל מהרביע הרביעי השנה או בתחילת השנה הבאה. כפי שציינו בעבר, היקף התחלות הבניה הדרוש במשק לצורך עמידה בצרכי הביקוש נאמד בכ-45-50 אלף יחידות דיור בשנה.

 האינפלציה במדינות ה-OECD עולה. האם עליית המחירים בחו”ל עשויה להשפיע על האינפלציה בארץ?

מדד המחירים לצרכן במדינות השייכות לארגון ה-OECD עלה בשיעור של 0.2% בחודש מאי (לעומת אפריל 2014), ובסך הכל, ב-12 החודשים האחרונים עלה המדד ב-2.1%, לעומת 2% בחודש הקודם ו-1.6% בסוף 2013. מגמת העלייה באינפלציה בחודשים האחרונים במדינות ה-OECD הינה הפוכה מהמגמה בישראל, לאחר ששיעור עליית המדד ב-12 החודשים האחרונים הסתכם במשק המקומי בכ-1% בחודש מאי לעומת 1.8% בסוף השנה שעברה. יש לציין כי שיעור עליית המחירים בישראל הינו במקום ה-14 מבין 34 המדינות הנכללות בארגון (ראה\י תרשים), והוא גבוה יותר ממרבית מדינות אירופה ונמוך מכלל המדינות מהיבשות האחרות. שני הגורמים העיקריים שתמכו בעליית מדד המחירים לצרכן ב-OECD הם עלייה במחירי האנרגיה (בעיקר עקב עליית מחירי הנפט מחודש פברואר השנה) ובמחירי המזון עקב עלייה במחירי הסחורות החקלאיות בתחום המזון (על פי נתוני קרן המטבע הבינלאומית, מדד סחורות המזון עלה בשיעור של 5.8% מתחילת השנה). בניגוד למגמה זו, בישראל חלה ירידה במחירי המזון בעיקר על רקע התגברות התחרות בין רשתות השיווק בשוק המזון, מעורבות הממשלה, ויציבות במחירי האנרגיה בישראל בחודשים קודמים.

על פי מחירי החוזים העתידיים, המחירים של מרבית הסחורות צפויים לרדת או לשמור על יציבות ב-12 החודשים הבאים, למעט מחירי סחורות המזון אשר צפויים לעלות בעיקר על רקע זעזועי היצע (בעיקר מפגעי מזג אוויר). מחירי האנרגיה יושפעו בטווח הקצר מעליית הסיכונים הגיאו-פוליטיים בעולם. בתרחיש של עליית מדרגה בסיכונים, בעיקר על רקע ההתפתחויות השליליות בחלקים שונים של המזרח התיכון, עלולים מחירי האנרגיה בעולם לעלות עוד. במידה ותחול עליה במחירי התשומות המיובאות לישראל, שיעור עליית המדד עשוי לעלות יותר מהצפוי בעת הנוכחית (ראה\י הרחבה בנושא האינפלציה בסקירתנו מה-18.06.2014).

עליית המחירים בשוק הסחורות בעולם לצד עמדת בנק ישראל בנושא התפתחויות האינפלציה והפעילות הריאלית כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטת הריבית לחודש יולי ובתחזית המאקרו כלכלית של מחלקת המחקר (להערכת ב”י, שיעור האינפלציה יעלה ל-1.6% ברביע השני ב-2015 וקצב הצמיחה במשק צפוי לעלות במעט בשנה הבאה), גרמו לעליה מסוימת בציפיות הריבית ל-12 החודשים הבאים הנגזרות משוק המק”מ. על פי תשואות המק”מ, המשקיעים צופים עתה כי הריבית תשמור על יציבות, וזאת לעומת ציפיות להפחתת ריבית, טרם פרסום החלטת הריבית האחרונה.