ד"ר גיל מיכאל בפמן

חוסר היציבות הפוליטית-חברתית במצרים וההשלכות הכלכליות על ישראל – הערכת מצב ראשונית

ד"ר גיל מיכאל בפמן
גל אי השקט הפוליטי-חברתי, שהתאפיין באלימות
גל אי השקט הפוליטי-חברתי, שהתאפיין באלימות, אשר החל בתוניסיה והמשיך למצרים העלה את מידת אי-הוודאות הגיאו-פוליטית לגבי המצב במזרח התיכון.
ד”ר גיל מיכאל בפמן מספק לנו הערכת מצב ראשונית ומנתח את הסכנות האפשריות.

גל אי השקט הפוליטי-חברתי, שהתאפיין באלימות, אשר החל בתוניסיה והמשיך למצרים העלה את מידת אי-הוודאות הגיאו-פוליטית לגבי המצב במזרח התיכון.ד”ר גיל מיכאל בפמן מספק לנו הערכת מצב ראשונית ומנתח את הסכנות האפשריות.

גל אי השקט הפוליטי-חברתי, שהתאפיין באלימות, אשר החל בתוניסיה והמשיך למצרים העלה את מידת אי-הוודאות הגיאו-פוליטית לגבי המצב במזרח התיכון.  על פני השטח, הזרז להתפרצות האלימה הייתה ההתייקרות הניכרת במחירי המזון.  בעולם כולו היו תגובות שליליות בשווקים הפיננסיים,  בשוקי המניות של המשקים המובילים, בשערי החליפין של המשקים המתעוררים, במחירי הסחורות ועוד.  עם זאת, מבחינת עוצמת התגובה, זו הייתה גדולה יחסית בשווקי המדינות המתעוררות ובפרט במדינות כמו טורקיה, דרום אפריקה ופולין.

נראה שקיימים תנאים “להידבקות” של עוד מדינות בגל אי השקט הנוכחי. פוטנציאל ההדבקה גבוה בעיקר עקב קיומן של בעיות כלכליות-חברתיות דומות בחלק גדול ממדינות צפון אפריקה והמזרח התיכון.  בפרט מדובר בעלייה הניכרת בעלות המחייה הבסיסית, לצד אבטלה גבוהה יחסית, עוני, אי-שוויון כלכלי חריף, שחיתות, ומגמה איטית יחסית של עליית שכר בשכבות החלשות במדינות אלו.

מבחינת נקודת המבט הישראלית, והעולמית גם כן, אחד הסיכונים המרכזיים של הסלמה נוספת במצב היא התחלפות משטרים קיימים בכאלו המאופיינים במידה רבה יחסית של קיצוניות אסלאמית. בהקשר הישראלי, עלולה להיווצר “טבעת” מסביב לישראל של משטרים קיצוניים מאלה ששלטו עד כה.

מטבע הדברים, יש כיום מגוון גדול מאוד של תרחישים, עם השפעות שונות מאוד על המשק הישראלי. התרחיש הכלכלי המתון, מבוסס על הנחת עבודה של המשך אי השקט הפוליטי-חברתי במצריים בתקופה הקרובה, אך זאת ללא השפעות ביטחוניות שליליות בולטות מבחינת ישראל. ברקע הדברים יש לזכור כי השלום עם מצרים אופיין עד כה במידה מעטה של קשרים כלכליים ואחרים, כך שהשפעתו הישירה על כלכלת ישראל הייתה לא רבה

במבט לשנה הקרובה, הרי שבתרחיש זה עדיין מדובר בקיומן של רוב ההערכות שהיו לגבי התחום הפיננסי והריאלי של ישראל בחודשים האחרונים.  בהתאם להערכות שהצגנו במהלך השנה האחרונה, מדובר בסביבה כלכלית שתהיה תנודתית מאשר בעבר וזאת בעיקר עקב התלות הגדולה יחסית במשקיעים הזרים שיבקשו לצמצם, ולו באופן זמני, את מעורבותם בשוק הישראלי.  הנקודות שבהן יכולה להיות האצה מסוימת של התהליכים כוללים העלאת ריבית מהירה יותר בתקופה הקרובה, אינפלציה גבוהה יותר אשר עלולה לחרוג מיעד יציבות המחירים, קצב היחלשות השקל עלול להיות מהיר יותר ומידת התנודתיות של שער החליפין צפויה להיות רבה יותר בהשוואה לשנה האחרונה, מצב אשר יצמצם את התמריץ של משקיעים זרים להשקיע במכשירים פיננסיים קצרי טווח.

לצד התרחיש המתון יש מגוון רחב של תרחישים קיצוניים יותר.  ניתן לדוגמא להניח תרחיש קיצוני הכולל את המשך התפשטות אי-השקט הפוליטי-חברתי ברחבי מדינות המזרח התיכון.  במידה ותרחיש קיצוני מאוד זה יתממש, תהיה לכך השפעה שלילית על המשק הישראלי בתחומים השונים: הפעילות הכלכלית הריאלית והיציבות בשווקים הפיננסיים, אך קשה לתת, בעת הנוכחית, הערכה כמותית לתרחיש זה.

עלייה במכירת דירות חדשות בשנת 2010 בהשוואה לשנים קודמות

היקף מכירת דירות חדשות ביזמה פרטית הסתכם בשנת 2010 ב- 17,566 יחידות (נתונים מקוריים). זוהי עלייה של כ- 9% במכירות בהשוואה לשנת 2009 ועלייה של 27% בהשוואה לסך המכירות, בשנים 2007 וב- 2008. במחצית השניה של 2010 ניכרת האצה בקצב המכירות החודשיות של דירות חדשות. זאת, בעיקר בשל העלייה החדה בהיקף המכירות באזורים ירושלים הדרום וחיפה בתקופה זו. באזורי המרכז, הצפון ותל אביב, היקף המכירות ירד במחצית השניה של השנה. יש לציין כי בסיכום שנתי, נתח המכירות של כל אזור נשאר דומה לשנים קודמות. כפי שניתן לראות בגרף, במקביל לעלייה, שחלה בשנים האחרונות, בהיקף המכירות של דירות חדשות ביזמה פרטית, מלאי הדירות שנותרו למכירה נמצא במגמת ירידה. יש לציין כי רמת מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף 2010, אשר עומדת על 9,993 יחידות נמוכה בכ- 12% בהשוואה למלאי הדירות שנותר בסוף 2007 ו- 2008, אך הוא נותר כמעט ללא שינוי בהשוואה לסוף 2009. זאת, הודות לעלייה שחלה בהיקף התחלות הבנייה במחצית השניה של 2009 ושלושת הרבעים הראשונים של 2010. למרות השמירה על רמות המלאי של דירות שנותרו למכירה, העלייה המשמעותית בהיקף המכירות גרמה לכך שמלאי זה כבר אינו מספיק לתנאי השוק הנוכחיים.  כתוצאה, חלה ירידה של מספר חודשי ההיצע, שהוא היחס בין מלאי הדירות הלא מכורות וקצב המכירות, ל- 6.7 בלבד (לפי נתונים מנוכי עונתיות של היקף המכירות הממוצע ב- 2010). רמה זו של חודשי היצע תומכת לעת עתה בהמשך לחצים לעליות מחירים.

עלייה חדה במחירי הדיור הריאליים לאחר ירידה ממושכת מאז ראשית העשור

מגמת הירידה בחודשי ההיצע כאמור לעיל, באה לידי ביטוי, כפי שניתן לראות בגרף, בעלייה חדה, בשלוש השנים האחרונות, במחירי הדירות הריאליים. אולם, בהסתכלות ארוכת טווח, הרמה כיום דומה לרמה בה היו המחירים בסוף שנות התשעים, לאחר שחלה ירידה משמעותית מאז ראשית העשור הקודם. במקביל לירידת המחירים, חלה האטה ניכרת בהתחלות הבנייה ולכך הייתה תרומה חשובה להיווצרות עודפי ביקוש לדיור ולעליית מחירים מזה כשלוש שנים. לכך יש להוסיף את הירידה בריבית על המשכנתאות שתומכת גם היא בביקושים הגבוהים לדירות וגם את שינוי העדפות הציבור שפנה לשוק הדיור ממניעים השקעתיים.

יש לציין כי, החל מינואר 2011 ניכנסו לתוקף השינויים במיסוי הנדל”ן, עליהם הכריז משרד האוצר במהלך חודש דצמבר. שינוים אלו כוללים העלאת שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה ופטור ממס שבח (לתקופה של שנתיים) על מכירת דירות שנרכשו להשקעה. שינויים אלו צפויים להערכת האוצר להביא לעלייה במלאי הדירות מיד שנייה ולירידה בשיעור המשקיעים בשוק זה. התפתחות זו עשויה להביא להתמתנות בקצב עליות המחירים אשר עמד מאז ראשית 2010 על 19.2% בממוצע, לפי מדד סקר מחירי הדירות (המבוסס על נתוני העסקאות המדווחות למס שבח, נתון אחרון מחודש אוקטובר). נוסיף גם, כי מחירי הדיור יכולים להיות מושפעים באופן שלילי מהרעה במצב הבטחוני, בפרט אם הרעה כזו תהיה בעלת אופי ממושך. יחד עם זאת, בשלב זה עוד מוקדם לומר האם התפתחויות הגיאופוליטיות האחרונות במצריים ובירדן ישפיעו על שוק הדיור.

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?