אלונה שי זלסקי ואמיר וינריב

כל עסק צריך בית: רכישת נדל”ן מסחרי

אלונה שי זלסקי ואמיר וינריב
שירה הבחינה בשלט פרסומת לבניין משרדים יוקרתי שנבנה בלב העיר – האם ההצלחה המטאורית של 'הא לחמא עניא' סחררה את ראשה? מיד תגלו.

בטור הקודם
 ‘הא לחמא עניא’ עושה חיל (טפו, טפו) עד עכשיו, ושירה, אביב ויהונתן החליטו כי הגיע הזמן להעביר את מטה החברה מחדר הכביסה בבית אמו של יהונתן, למשרדים אשר יכבדו את מעמדה החדש של החברה.
שירה קבעה פגישה דחופה במשרדי חברת הנדל”ן “דינגי אחזקות”, אשר בונה מגדל משרדים יוקרתי ברחוב השעורה 7 בנאות חיטה. סוכני המכירות הממולחים של החברה האיצו בשירה לרכוש את הקומה העליונה במגדל בשלמותה, תוך שהם טוענים כי “המשרדים במגדל נחטפים כמו לחמניות חמות”. מעבר להתרשמותה של שירה מסטנדרט הבנייה היוקרתי של המגדל, המטאפורה עשתה את שלה ושירה הזדרזה לקרוא לשותפיה בחברה ושכנעה אותם לחתום בו ביום על ההסכם לרכישת המשרדים.
אחרי שהשיקו כוסיות שמפניה, התחוור לשלושה כי אין לחברה את ההון הדרוש לרכישת המשרדים וכי אין מנוס אלא לפנות שוב לסיגל, הבנקאית המסורה, על מנת לקבל הלוואה נוספת.
סיגל, אשר עד כה התרשמה משיקול הדעת העסקי אותו הפגינו השלושה, התפלאה מעט על קלות הדעת והפזרנות בהן נהגו, עת רכשו שטח משרדים נרחב ויוקרתי, הגדול פי כמה מונים מהשטח הנדרש לצרכי החברה.
סיגל הבהירה לשלושה, כי הבנק לא יאפשר הגדלת מסגרת האשראי לחברה, אבל פתוחה בפני החברה האפשרות ליטול אשראי ספציפי לרכישת הנכס, כנגד שעבודו. אביב (כמובן) מיד התפרץ לדבריה של סיגל “את מתכוונת למשכנתא?!, אנחנו בכלל חברה ולא מדובר על דירת מגורים…” סיגל הרגיעה את אביב והסבירה כי אכן מדובר במשכנתא. כששמה לב לעיניהם הפעורות של השלושה, המשיכה והרחיבה כי המשכנתא היא שעבוד ספציפי על זכות במקרקעין (בעלות או חכירה) הרשומה על שם הממשכן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). המשכנתא עצמה נרשמת אף היא בלשכת רישום המקרקעין והיא מהווה קניין רשום. סיגל הוסיפה ואמרה לשלושה כי היות ומדובר במשכנתא על נכס של חברה, תירשם המשכנתא גם ברשם החברות, כמו כל יתר השעבודים אותם יצרה החברה.
סיגל הזדרזה וועיינה בפרטי העסקה והציעה לחברה הלוואה בתנאים מצויינים. השלושה שמחו לקבל את ההצעה האטרקטיבית ומיהרו להמציא את המסמכים הרלוונטיים להלוואה הנוספת ורישום המשכנתא.
במקביל, סיגל, אשר מלווה את החברה מיום הקמתה, פנתה לשירה, וציינה בפניה כי לאור היקף האשראי שהחברה נטלה מהבנק, ולאור המגמה העולמית המסתמנת של מעבר ממוצרי חיטה ושעורה למוצרים נטולי גלוטן, קיים צורך לחזק את מערך הבטוחות של החברה בבנק.

סיגל ביקשה משירה כי החברה תתחייב כלפי הבנק לעמידה באמות מידה פיננסיות וכן להנחתת תשלומי דיבידנדים והלוואות בעלים.

בפעם השנייה באותו היום, הבחינה סיגל כי שירה פוערת את עיניה בתימהון. סיגל חייכה והציעה לשירה הסבר, לפיו התחייבות לעמידה באמות מידה פיננסיות היא התחייבות שכיחה במערכת היחסים בין חברות עסקיות ובנקים, המכונה לעיתים “covenant”. מדובר במערכת של הסכמים והבנות בין הבנק לבין הלקוחות, לפיה עמידה באמות מידה פיננסיות מהווה תנאי לקבלה והמשך ניהולם של שירותים בנקאיים ע”י הלקוחות. אמות המידה הפיננסיות מבוססות על נתונים אשר מדידתם אפשרית באמצעים אובייקטיביים, כגון: דוחות כספיים, דוחות שמאי חיצוני וכדומה. אי עמידה בהתנייה מהווה הפרת התחייבות כלפי הבנק, ולפיכך מקנה לבנק את הסעדים שנקבעו באותו המסמך – לרוב מדובר על העמדה לפרעון מיידי של חובות והתחייבויות החברה כלפי הבנק.

וכך, באותו היום, חתמו מורשי החתימה של החברה על טפסי ההלוואה והמשכנתא, על כתב ההתחייבות המדובר ועל כל המסמכים הנלווים להם.

תשעה חודשים לאחר מכן השקיפו השלושה ממרומי משרדיהם החדשים והמפוארים על הכרך הסואן, כשחיוך משוך על פניהם…

האם התמורות הצפויות בשוק החיטה והשעורה ישאירו את החיוך משוך על פניהם של השלושה? או שאולי ענני אי הוודאות המתקרבים יעיבו עליו? על כך בטורנו הבא…

לפרקים הקודמים בסדרה >> 

הקמת חברה חדשה? כיצד תפתחו חשבון לעסק

צריכים מסגרת אשראי?  טיפים חשובים לשותפים בחשבון עסקי

למה חשוב להסדיר את זכויות החתימה בחשבון העסקי?

דברים שחשוב לדעת על ערבות בנקאית

כל מה שחשוב לדעת על ערבויות בחשבון העסקי

שעבודים בחשבון העסקי – לא מה שחשבתם

כלים חשובים בדרך להצלחה עסקית

 

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?