שגיב מלכי

כולם מדברים על מחירי הדיור, אבל מה עם שוק המשרדים?

שגיב מלכי
שגיב מלכי מאגף הכלכלה, סוקר את המאפיינים והמגמות של שוק המשרדים בישראל.

שגיב מלכי מאגף הכלכלה, סוקר את המאפיינים והמגמות של שוק המשרדים בישראל.

היקף התחלות הבנייה של משרדים בשנת 2014 צפוי להיות נמוך ב-68% מזה של שנת 2013. זאת, בהנחה שהיקף התחלות הבנייה ברביע האחרון של שנת 2014 (לגביו אין עדיין נתונים) יהיה דומה להיקף הבנייה בשלושת הרביעים שקדמו לו. כפי שניתן לראות מהתרשים מטה, מדובר על שינוי מגמה בהשוואה לשנים 2012 ו-2013, בהן נמדדה עלייה בהיקף התחלות הבנייה.

בהתחשב בהיקפי הבנייה הגדולים של משרדים בשנים 2013-2012, הירידה בהיקף התחלות הבנייה בשנה הנוכחית מקבלת ביטוי חיובי; שכן, ירידה זו מהווה צעד של התאמה נדרשת בצד ההיצע למאפייני הביקוש של השוק. בכוחה למתן את ההשפעות השליליות, הצפויות לקבל ביטוי בעוד מספר שנים, של האצת הבנייה בשנים האחרונות על הפרמטרים המרכזיים של השוק (שיעורי תפוסה, מחירי שכירות וכד’).

זהו המקום לציין שלמעט ערים בודדות, דוגמת כפר-סבא והרצליה, בהן נמדדה עלייה בהיקף התחלות הבנייה, הירידה בהיקף התחלות הבנייה הינה רוחבית ומאפיינת ערים מרכזיות רבות, כגון תל-אביב ורמת-גן. שינוי זה מקורו, ככל הנראה, מתוך הבנה של היזמים כי ההתפתחויות בצד ההיצע של השוק במהלך השנים האחרונות עתידות להעניק מענה מספק (ואולי אף עודף) לצרכי הביקוש בשוק זה במהלך השנים הבאות, וכי כל תוספת מעבר לכך איננה כדאית מבחינה כלכלית.

מן העבר השני, נתוני חברת נת”מ שירותי נדל”ן מלמדים שהביקוש במחצית הראשונה של 2014 אופיין ביציבות עם נטייה חיובית קלה. ביטוי מרכזי לכך ניתן לקבל מהעלייה במחירי השכירות באזורים שונים בארץ, וזאת על-אף המגמה המעורבת שנמדדה בכל הקשור לשיעורי התפוסה באזורים אלו. הטבלה מטה מסכמת את המגמות המרכזיות באזורים השונים. כמו-כן, באזורים מסוימים היא מציגה פילוח של הנתונים לפי מאפייני הנכס הנסקר, כאשר נכסי Class A נחשבים לאיכותיים יותר מנכסי Class B; הסיבות לכך הן, בין היתר, רמת הגימור של המבנה, גודלו ועוד.

העמקה נוספת בנתוני הביקוש בתתי האזורים בתל-אביב ורמת-גן מלמדת שבמהלך המחצית הראשונה של שנת 2014, המחיר הגבוה ביותר למטר רבוע נקבע בציר יגאל אלון (127.3₪). כמו-כן, עליות המחירים המשמעותיות ביותר במהלך המחצית הראשונה של 2014 (בהשוואה לזו שקדמה לה) התרחשו באזורים מנשיה וציר יגאל אלון, עם 15.7% ו- 8.3%, בהתאמה. מנגד, ירידת המחירים המשמעותית ביותר במהלך התקופה האמורה, בשיעור של 3.8%, התרחשה באזור רמת החייל.

כמו-כן, נתוני שוק המשרדים המצויים ברדיוס של עד 30 ק”מ מת”א, דוגמת אלו הממוקמים בפתח-תקווה וברחובות, מגלים שעליית המחירים המשמעותית ביותר במהלך המחצית הראשונה של השנה, בהשוואה לזו שקדמה לה, התרחשה ברעננה (9.6%), בה קיים מחסור של היצע זמין של שטחי משרדים איכותיים. עם זאת, נראה שמחסור זה זמני, שעה שפרויקטים בעיר צפויים להסתיים במהלך השנה הקרובה. מנגד, ניתן לציין אזורים בהם חלו ירידות מחירים של אחוזים בודדים במהלך התקופה האמורה, כגון: הרצלייה פיתוח, סובב נתב”ג, כפר-סבא, הוד השרון וראש העין.

באשר לשוק המשרדים באזורים המרוחקים יותר מ-30 ק”מ מת”א, חשוב לציין מספר תמורות עיקריות שהתרחשו במחצית הראשונה של השנה:

* באזור חיפה והצפון נמדדה ירידה קלה (מאוד) בשיעורי האכלוס, ומגמה חיובית במחירי השכירות. נציין שמחירי השכירות הגבוהים ביותר נמדדו באזור מת”מ/טירת הכרמל, וזאת עקב מבנים ברמה גבוהה מאלו שניתן למצוא באזורים אחרים, דוגמת נשר.

* באזור ירושלים נמדדה מגמה חיובית, הן בשיעורי האכלוס והן במחירי השכירות. בפרט, עליית המחירים הגבוהה ביותר, בשיעור של כ-8%, נמדדה באזור מלחה/מרכז העיר.

* באזור באר-שבע נצפתה מגמה חיובית, הן בשיעורי האכלוס והן במחירי השכירות, נוכח המחסור של שטחי משרדים זמינים להשכרה (שיעור האכלוס עומד על 97.5%). בפרט, אזור קריית עתידים בעיר הציג את עליית המחירים המשמעותית ביותר במהלך המחצית הראשונה של השנה, והפך לאזור עם רמת המחירים הגבוהה ביותר באזור באר-שבע.

לסיכום, נראה כי בעתיד הקרוב (שנה-שנתיים) שיעורי האכלוס של שוק המשרדים במרבית האזורים בארץ יוסיפו להיות גבוהים. באשר למחירי השכירות, נראה כי אזור המרכז (רדיוס של עד 30 ק”מ מתל-אביב) יתאפיין בקיפאון או בשינויים מתונים במחירים במהלך התקופה האמורה. לעומת זאת, נראה כי מחירי השכירות באזורים אחרים, בפרט, באזורים באר-שבע וירושלים, יאופיינו במגמה חיובית. בעתיד הרחוק, נראה כי על-אף הירידה המשמעותית בהיקף התחלות הבנייה בשנת 2014, הפרמטרים המרכזיים של השוק (בעיקר, רמת המחירים ושיעורי התפוסה) צפויים לחוות הרעה מסוימת.

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?