ליאת שחרור

דילמות בחיי העסק – לקנות או לשכור נכס לעסק?

ליאת שחרור
ליאת שחרור, מנהלת לקוחות עסקים בסניף ההלכה, בטור שעושה סדר לבעלי עסקים, שמתלבטים בין השכרה לרכישה של נכס לעסק שלהם.

כמו בכל דילמה מהותית בחיינו, לשאלה שבכותרת אין תשובה חד משמעית. לא פעם לקוחות פונים אלי ומבקשים להתייעץ בנושא ואני ממליצה להם לשאול את עצמם את 10 השאלות הבאות לפני קבלת ההחלטה:

שאלה מס' 1: מהו ההון העצמי שעומד לרשותך?

האם קיים בידך הון עצמי של לפחות 35%? למה דווקא 35%? כי השיעור המקסימאלי של הנכס לביטחון הוא 65%.

יש לקחת בחשבון כי ייתכן ויידרש שיעור הון עצמי גבוה יותר בהתייחס לסוג הנכס ומיקומו.

אם הרכישה מתבצעת במחיר הנמוך משווי השוק של הנכס (מסיבה כזו או אחרת), קחו בחשבון ששיעור המימון שינתן על ידי הבנק, יגזר מסכום הרכישה ובהמשך יושפע מכך אחוז המימון שיאושר על ידי הבנק.

נשמע לכם סינית? בואו ננסה להבין באמצעות דוגמא: נגיד שמצאתם נכס במחיר מציאה, לדוגמא של 1 מ' ₪ בעוד שמחיר השוק הוא לפחות 1.5 מ' ₪. ההון העצמי הנדרש יהיה 350 אלף ₪ (35%).

שאלה מס' 2: האם ההחזר החודשי קטן או שווה לשכר הדירה המשולם היום?

אם ההחזר החודשי הצפוי שווה לשכר הדירה המשולם כיום, לעתים נממן גם מעל 65% משווי הנכס למול השלמת ביטחונות נוספים.

שאלה מס' 3: האם הבנק יממן לי גם את מס הרכישה?

גובה מס הרכישה הינו 5% משווי הכנס. ככלל – הבנקים אינם מממנים את תשלום מס הרכישה.

שאלה מס' 4: מהו היחס הראוי בין השטח ברוטו לנטו בנכס?

ליחס יש משמעויות הן בתשלום דמי השכירות ודמי הניהול והן בתשלום הארנונה.

המונח 'ברוטו' מתייחס לנכס כולל חלק יחסי בשטחים הציבוריים במבנה, כמו חדרי מדרגות ושטח כניסה לנכס. פער של עד 25% בין הברוטו לנטו נחשב למקובל. חלק מהתשלומים נגזרים מהשטח 'ברוטו' ולכן יש לשים לב לפער.

שאלה מס' 5: האם העסק בצמיחה?

יש לבחון את נקודת הזמן בצמיחת הנכס ולקשרה להחלטה אם לשכור או לקנות.

אם הגמישות חשובה שלך – יתכן וכדאי לשכור.

שאלה מס' 6: האם יש פוטנציאל להכנסת שוכר משנה?

מומלץ לבחון את הסביבה – האם פיזית הנכס ניתן לחלוקה, במטרה להשכיר את חלקו בעת הצורך? האם יש ביקוש למשרדים קטנים באיזור? האם יש כאלו בסביבה? בכמה הם מושכרים כיום? וכמובן, לבחון זאת מול המאפיינים הייחודיים של העסק.

שאלה מס' 7: האם השימוש בנכס תואם את ייעודו?

יש לבדוק בתכנית בניין עיר (תב"ע) את ייעוד הנכס. יש מספר ייעודים נפוצים לדוגמא: מסחר, תעשיה, משרדים. ככלל, חשוב שתבינו ששמאי מעריך את הנכס עפ"י מצבו החוקי וזאת גם אם הוא משמש בפועל למטרה שונה. לעיתים בעל הנכס ייאלץ לבצע שינוי כלשהו ולהשכיר את הנכס לצד ג' משיקולים שונים. יש לבחון האם הנכס יכול לשמש מגוון רחב של עסקים ומהי מידת סחירותו.

שימו לב: אם נכס שייעודו תעשיה משמש שוכרים משרד שמשתמשים בנכס כמשרד, זה עלול להיות בעייתי ואף לא חוקי, הן מול הרשות המקומית שעשויה לדרוש פינוי והן מול השמאי שיעריך את שווי הנכס לפי הייעוד בתכניות.

שאלה מס' 8: האם ניתן למשכן את הנכס?

סוגיה זו תיבדק באופן ראשוני ע"י השמאי בחלק המשפטי, שנבדק במסגרת ביצוע השומה. מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק כי אין בעיה בשעבוד הנכס.

שאלה מס' 9: ומה לגבי דמי הניהול?

יש לבחון את התשלומים הקבועים המשולמים בגין הנכס, לרבות דמי הניהול הנדרשים ביחס למקובל לאזור.

לעתים בניינים מנוהלים ע"י חברות ניהול או גורמים אחרים וניתן להוזיל עלויות בצורה משמעותית באמצעות החלפת הגוף המנהל.

שאלה מס' 10: האם יש דור המשך לעסק?

לעתים שאלה זו מנחה את הלקוח באם לרכוש נכס או להמשיך לשכור. כמובן שכל נכס ניתן תמיד להציע להשכרה, אך יש לקחת בחשבון כי שוק המשרדים הנו תנודתי מאוד ביחס לשווקי נדל"ן אחרים, ואם התחזית היא כי תוך תקופה קצרה לא יהיה בעסק דור המשך שעתיד להשתמש בנכס להפעלת העסק – יש לשקול את כדאיות רכישתו.

לדוגמא אם בעל העסק מתקרב לגיל פרישה ומתכנן להפסיק את הפעילות תוך שנתיים ואין מי שייקח את המושכות – אולי עדיף להמשיך לשכור ולא לקנות.

וזכרו – מפתח ראשי להצלחתו של העסק שלכם – הוא לדעת לשאול את השאלות הנכונות. בהצלחה!

 

מעוניינים לשמוע עוד על כלים ופתרונות לעסק שלכם? לחצו כאן >>>

תגובות הקוראים (1)

  1. ראובן קורנגולד

    תמציתי. אך יחד עם זאת מאיר ומחדד את הנקודות אשר תשפענה על ההחלטה .

    הגב

שדות חובה מסומנים בכוכבית

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?