רבים מנוטלי המשכנתאות נחשפים לאחר לקיחת המשכנתא למושג "מחזור משכנתא", אבל לא כולם מבינים מה זה אומר ובמה זה כרוך.

לכן בטור הזה, אנסה לתמצת את הנושא ולתת מדריך קצר לבעלי משכנתאות שרוצים לדעת אם כדאי או לא כדאי למחזר אותה. כמו כן אשתדל גם לתת טיפים מועילים לאנשים שעדיין לא לקחו משכנתא, אבל יודעים כי ביום מן הימים ירצו למחזר אותה.

מחזור משכנתא – מה זה אומר?
למחזר משכנתא הווה אומר להחזיר את המשכנתא שלקחנו בעזרת משכנתא חדשה, רק עם תנאי משכנתא חדשים. להפשטת הנושא ניתן דוגמא פשוטה:

אדם לקח משכנתא לפני שלוש שנים. תקופת המשכנתא הייתה ל-20 שנה והמסלול בו בחר היה "מסלול ריבית קבועה צמודת מדד". הריבית באותה התקופה עמדה על 5% והלקוח החזיר מדי חודש כ-3,000 ₪.

כיום, הלקוח יכול ורוצה להחזיר יותר מ-3,000 ₪ לחודש (נניח כי הוא יכול לעמוד בהחזר של 5,000 ₪). הוא ניגש לבנק ומבקש לשנות את תנאי ההלוואה, כלומר לצמצם את השנים, על מנת שההחזר החודשי יעלה. כמו כן במקביל הוא גם יכול לשנות למסלול אחר עם הצמדה שונה.

הבנק בעצם מעמיד הלוואה חדשה ללקוח ועל ידי אותה ההלוואה הוא מסלק ללקוח את ההלוואה הישנה.

מי בוחר למחזר משכנתא?

כעת, לאחר שהבנו מה זה מחזור משכנתא, ננסה לראות באיזה מצבים כדאי למחזר משכנתא ולמי זה כדאי:

• החזר חודשי גבוה – במידה וההחזר החודשי שלכם גבוה וקשה לכם לעמוד בו, ייתכן כי כדאי לשקול למחזר את המשכנתא ולהאריך את התקופה שלה. בכך ההחזר החודשי ירד ויהיה לכם קל יותר לעמוד בתשלומי המשכנתא.

• החזר חודשי נמוך – במידה ואתם יכולים ורוצים להחזיר כל חודש לבנק סכום כסף יותר גדול ממה שאתם מחזירים כעת, כדאי לכם למחזר את המשכנתא ולקצר את תקופת ההלוואה. באופן זה, ההחזר החודשי יגדל אך המשכנתא תסתיים יותר מהר (צעד כזה אמור לחסוך לכם כספי ריבית).

• ריבית גבוהה ממחירי השוק – אם לקחתם לפני מספר שנים משכנתא במסלול ריבית קבועה/משתנה אחת לכמה שניוכיום ריבית השוק נמוכה מהריבית אותה לקחתם את המשכנתא, אתם יכולים לבקש מן הבנק למחזר את המשכנתא – כלומר לסלק את ההלוואה על ידי משכנתא חדשה ולזכות בריביות נמוכות יותר (ריביות השוק כיום). לצעד זה יש מספר סייגים אותם אפרט בהמשך, כי ייתכנו עמלות היוון גבוהות שיכולות להוציא את העוקץ מן המחזור ולהפוך אותו לעסק לא כלכלי.

מתי כדאי למחזר משכנתא ומתי כדאי לוותר על התענוג?

מחזור משכנתא בעיקרון אמור להיטיב עמכם, הלקוחות. כלומר כדאי למחזר משכנתא רק כאשר אתם מוודאים כי אתם חוסכים כסף מן המהלך.

נעבור יחד על הסיבות למחזור ונבדוק עבור כל סיבה האם אתם חוסכים מן המהלך ולכן כדאי למחזר את המשכנתא, או האם למעשה אין שיפור במצבכם ואז כבר כדאי להשאיר את המצב הקיים.

• החזר חודשי גבוה – במידה ואתם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא, כמעט תמיד כדאי למחזר את המשכנתא. משפחה שמתקשה בהחזר החודשי נגררת לעיתים קרובות לשימוש במסגרת האשראי בחשבון העו"ש ולעיתים אף לחריגה ממסגרת האשראי כדי לעמוד בהחזרים. כמו כן במידה ואתם לא עומדים בתשלומים מספר פעמים אתם עלולים חלילה וחס להיגרר להליכים משפטיים ולהגיע עד למימוש הנכס על ידי הבנק. על כן, מחזור משכנתא הוא הפיתרון הכלכלי הטוב ביותר עבורכם, מכיוון שכל האופציות הנוספות עולות הרבה יותר מעלות המחזור.
  גם אם הריבית שתקבלו עבור המשכנתא החדשה גבוהה מן הריבית שקיימת כיום בהלוואה שלכם וגם אם אתם צריכים לשלם עמלת היוון לבנק, עדיין כדאי למחזר את המשכנתא על מנת לא להיגרר לקשיים כלכליים.

• החזר חודשי נמוך – פה המצב כבר יותר מורכב, מכיוון שעליכם לוודא שהמחזור אכן מיטיב אתכם ואכן אתם עושים פעולה שהיא רציונלית מבחינה כלכלית.
  במידה ואתם רוצים לקצר את תקופת ההלוואה, אתם צריכים לבדוק "כמה כסף" אתם חוסכים מן המהלך. הבדיקה היא פשוטה ביותר וניתן לערוך אותה על ידי מחשבון משכנתא פשוט. בכל שנה ישנו סכום ריבית אותו אתם מחזירים לבנק. במידה ואתם מקצרים את תקופת ההלוואה מ-15 שנים ל-10 שנים לדוגמא, אתם "חוסכים" חמש שנות ריביות שיכולות להסתכם בהרבה מאוד כסף.
  אך אליה וקוץ בה, יש לשים לב לשני פרטים חשובים:

  1. האם אתם צריכים לשלם עמלת היוון לבנק? במסלולים של ריבית קבועה/ריבית משתנה, אחת לכמה שנים ייתכן ותצטרכו לשלם עמלת היוון עבור הזכות לסלק את המשכנתא מוקדם או למחזר אותה. עמלת היוון תשולם במידה והריבית בה לקחתם את ההלוואה גבוהה מהריבית אותה מקבלים היום לקוחות חדשים.
  לדוגמא: במידה ולקחתם לפני כחמש שנים משכנתא במסלול "ריבית קבועה" בריבית של 5% לתקופה של 20 שנה וכיום אתם מעוניינים למחזר את המשכנתא, הבנק יבדוק מה הריבית הקבועה הממוצעת שניתנת היום לתקופה של 15 שנה (זה הזמן שנשאר עד תום ההלוואה).
  במידה והריבית שניתנת היום נמוכה מן הריבית המקורית שלקחתם, תצטרכו לשלם עמלת היוון. ההיגיון מאחורי זה הוא שאתם והבנק סיכמתם לפני כחמש שנים שגובה הריבית יהיה 5% לכל אורך תקופת ההלוואה. כיום אתם מעוניינים להחזיר לבנק את ההלוואה לפני תום המועד שקבעתם והבנק יכול להלוות את הכסף ללקוח אחר בריבית נמוכה יותר. לכן הבנק מפסיד מן המהלך ועמלת ההיוון אמורה לפצות אותו על כך.
  במידה וקורה הדבר ההפוך ואתם ממחזרים משכנתא עם ריבית נמוכה מן הריבית הממוצעת, לא תחויבו בעמלת היוון. ייתכנו מצבים בהם העמלה תהיה בגובה של 20,000 ₪ ועדיין יהיה כלכלי למחזר את המשכנתא, מכיוון שקיצור התקופה חסך לכם סכום גבוה יותר.

  2. עלויות נלוות – למחזור משכנתא ייתכנו ויהיו עלויות נלוות ונוספות (דמי פתיחת תיק, שמאות חדשה, רישום מחדש בטאבו ועוד). יש לבדוק היטב את העלויות האלה ולשקלל אותן בחישוב הסופי.

• ריבית גבוהה מריבית השוק – זהו המצב הקלאסי שבו אנשים בוחרים למחזר את המשכנתא. אתם לקחתם משכנתא לפני מספר שנים בריבית מסוימת וכיום שמעתם שהריבית ירדה במשק ולכן אתם מעוניינים למחזר את המשכנתא ולזכות בתנאים מועדפים. הרעיון שלכם נפלא ונכון מבחינה כלכלית, אך יחד עם זאת חשוב לבדוק מהו הסכום אותו תחסכו מן המהלך.
  לדוגמא: במידה ואתם ממחזרים הלוואה בגובה ריבית של 5% להלוואה בגובה ריבית של 3%, אתם חוסכים 2% ריבית בכל שנה לאורך כל תקופת המשכנתא (בסכום של 100 אלף ₪ זה מסתכם ב 2,000 ₪ לשנה הראשונה). אתם צריכים לבדוק כמה תחסכו בכל שנה (שימו לב, כי סכום הקרן משתנה בכל שנה ואותו יש להכפיל ב2%). מנגד אתם צריכים לבדוק את שני התנאים אותם הזכרתי מקודם:

  1. מהו גובה עמלת ההיוון (אם קיימת).

  2.מה גובה העלויות הנלוות (במידה וקיימות).

  במידה וראיתם כי כתוצאה מהורדת הריבית ל-3% אתם חוסכים כ-35,000 ₪ לאורך כל תקופת ההלוואה וגובה העמלה הוא 15,000 ₪ ואין עליות נלוות, ניתן לומר שכדאי לכם למחזר, כי אתם חוסכים כ-20,000 ₪. אבל אם בדקתם ושמתם לב כי עמלת ההיוון והעלויות הנלוות גבוהות מהחיסכון שהורדת הריבית מקנה לכם, סימן שפעולת המחזור אינה משתלמת כלכלית וכדאי לוותר עליה

טיפ חשוב לממחזרים ולנוטלי המשכנתאות החדשים:

כפי שאמרנו, רבים מנוטלי המשכנתא בוחרים למחזר את המשכנתא שלהם בתקופה מסוימת של ההלוואה שלהם. ראינו כי פעולת המחזור יכולה להיות כלכלית ורצויה אך יחד עם זאת לא פעם כדאי לוותר על המחזור בשל עמלות היוון ועלויות נלוות גבוהות.
על מנת להקדים תרופה למכה, שימו לב שאתם בוחרים משכנתא חדשה בשילוב במסלולים שבהם ניתן למחזר את המשכנתא ללא עמלת היוון (מסלול פריים, מסלולי מט"ח ועוד). כמו כן, כדאי לשאול את יועץ המשכנתאות בבנק כמה יעלה לכם למחזר משכנתא מבחינת עלויות נלוות במידה ותרצו יום אחד למחזר את המשכנתא.

שימו לב שבכל בנק העלויות הנלוות שונות. לכן בחינת העלויות הנלוות במחזור טרם לקיחת המשכנתא היא דבר חשוב שמשפיע גם על בחירת הבנק שבו תבצעו את הליך נטילת המשכנתא.

במידה ולא הבנתם משהו או שאתם מעוניינים לשאול שאלה נוספת, אני כאן לרשותכם. אשמח אם תגיבו ותשאלו ואני מבטיח לענות בהקדם.