רבים קונים דירה במחשבה כי מדובר בהשקעה טובה. מחקרים שונים מסבירים כי מדובר בצורך פסיכולוגי בלבד, וכהוכחה ניתן לראות כי בחלק מהמקרים עדיף להשקיע כספים בצורה אחרת. מתי כדאי לקנות דירה ומתי כדאי לוותר ולהשקיע את ההון בצורה אחרת?

שוק הנדל"ן למגורים הינו שוק מסחר לכל דבר, שוק זה מאופיין בעונתיות, אופנות, עלויות משתנות, ביקושים והיצעים משתנים, וכמובן הקשר גיאוגרפי לכל עסקה ועסקה.

אין סוף עבודות אקדמיות נעשו על הצורך של כל אדם לרכוש לעצמו דירה. כולן עסקו בצורך הפסיכולוגי ולרוב נעזרו בתיאוריות של מאסלו (פירמידת הצרכים) להסביר את הצורך הבסיסי של בטחון ויציבות.

סופה של כל עבודה סמינריונית שכזו, כמו גם זו שאני עשיתי במסגרת לימודי לתואר שני במנהל עסקים ומימון, מסתיימת בהבנה כי אין כל היגיון כלכלי ברכישת דירת מגורים מול שכירת אחת שכזו, למעט הצורך הפסיכולוגי, ובוודאי שלא נימצא למהלך זה כל הסבר כלכלי.

רק על מנת שלא תהיה טעות, נכון יהיה לציין כי על אף המידע האקדמי לעיל, כן כן, גם אני רכשתי דירת מגורים זה מכבר – פסיכולוגיה זו פסיכולוגיה.

הקושי האמיתי מתעורר כשחשקה נפשנו בדירה נוספת – מה שאנחנו מכנים "נכס מניב". ואולי לא רק אחת? מה בדבר שתיים או יותר? הרי בינינו, מי מאיתנו לא מכיר או שמע על מישהו שהתעשר בעשר אצבעותיו מעסקאות נדל"ן מבריקות?

בואו נבחן את זה לרגע – בעסקת נדל"ן ישנם 2 מקורות רווח אפשריים:

1. תשואה מהכנסה – התשואה של הנכס משכירות המשולמת בעת השכרתו.
2. תשואת הון ממכירה – הרווח המתקבל בין הקניה למכירה בעת מכירת הנכס.

גם זה וגם זה! איפה הבעיה?

להלן כמה עובדות כלכליות ופיננסיות בנוגע לרווח מתשואה:

1. התשואה השנתית על נכס מגורים הממוצעת נעה סביב 6% לשנה. (מ- 4-5% באזור המרכז ובפריפריה הרחוקה ועד 7-8% במטרופולין). רק לצורך הדוגמא, זה אומר 60 אלף ש"ח שכירות לשנה על נכס שעלה 1 מיליון ש"ח (ואין הרבה נכסים כאלה).
2. עלות המימון הממוצעת (כלומר, ריבית), בהנחה שנלקח 100% מימון על הנכס, עומדת של 3.5-4.5%. עלות זו מורכבת גם מהריבית המשולמת על האשראי בפועל, גם מעלויות פתיחת תיק אשראי ושמאויות, גם מעלויות ביטוחים למיניהם (נכס וחיים), וגם משינויים צפויים בריבית (ויש לציין כי היום הריבית הנמוכה מאי פעם – 0.5%).
3. כל יום שהנכס עומד לא מושכר או ששוכר בנכס מסרב לשלם – הוא יום בו אתם משלמים ריבית אבל לא מקבלים תשואה.
4. יש לזכור את הצורך לשפץ את הנכס אחת לשנתיים-שלוש, לאחר כל שוכר, עלויות הפרסום לאחר כל שוכר ואת הצורך לבצע תיקונים שוטפים – דוד, מזגן, בעיות צנרת, חשמל וכיו"ב.
5. אם נעמיס את סעיפים 3 ו-4 על עלויות המימון – נגיע שעלות הנכס היא 6% לשנה בממוצע – כלומר, את כל מה שהרווחנו משכירות אנחנו משלמים על עלויות המימון של רכישת הדירה.
6. חשוב לציין שמעבר לדירת מגורים שנייה, האשראי לרכישת נכס שלישי ואילך מוגדר כבר כאשראי מסחרי ועלויות האשראי יקפצו בעוד 1-2% (אך בואו נשאיר את הנתון הזה בצד).

אם כך, בפועל, בתום תשלום המשכנתא – קנינו דירה ללא שחסכנו או הרווחנו שקל בדרך, בעלותה המלאה, כשרק בעוד n שנים (כשתסתיים המשכנתא) תהיה הדירה באמת שלנו, וכל השנים שבדרך בעצם החזקנו נכס שהניב 6%, הרווחים שירתו תיקונים, ביטוחים, ורווח לבנק למשכנתאות כהחזר ריבית.

לעומת זאת, אם היינו לוקחים את כספי המשכנתא ושמים אותם בחיסכון – הינו קונים את הנכס בתום אותה תקופה ונשארים עם הריבית על החיסכון ביד.

אני מניח שיש כאלה שקופצים כרגע ואומרים – אבל זה ברור! מי קונה דירה עם 100% מימון?

זה באמת נכון, אבל חישבו על זה – בעצם כל שקל שלא לקחתם במשכנתא הוא שקל שבאמת צבר (אחרי עלויות התיקונים והביטוחים) בערך 4.5% בשנה – האם זו התשואה שאתם מקבלים על הכספים הפנויים שלכם בערוצי השקעה שונים?

אם כך, אתם בטח אומרים, הבנו שהעסקה אינה כלכלית כעסקת תשואה מהנכס. לכן, אנו עושים זאת למטרת תשואת הון ממכירה, שהרי ידוע כי מחירי הדירות בארץ רק עולים עם הזמן.

מספר עובדות חשובות:

1. שוק הנדל"ן בארץ תנודתי ומתנהג בסוג של מחזוריות, לפיה אחת למספר שנים ישנה ירידה חדה בערך הנכסים. קניה בתקופת גאות ומכירה בתקופת שפל יכולה ליצר הפסד הון של אחוזים רבים.
2. בהסתכלות ארוכת טווח, ערכן של הדירות אכן עולה במרבית אזורי המגורים.
3. במקביל לעליית ערך הנכס (שלדוגמא נרכש ב- 1 מיליון ש"ח ונמכר אחרי 10 שנים ב 1.1 מיליון ש"ח) עלו גם המדדים ויוקר המחיה – כך שבפועל הרווח האמיתי (הריאלי) קטן מ10% בגובה עליית המדד.
4. זכרו – תשואת ההון גם נפגעת מעלויות עקיפות בקנייה ובמכירה, עלויות עו"ד, מתווך, פרסום, אגרות ומיסים רבים ועוד. כל אלה מעלים את ערך הרכישה או מקטינים את ערך המכירה.
5. תשאלו את עצמכם מה מידת התשואה להון שתניח את דעתכם בהשקעה בנכס? הרי יש אפשרויות חלופיות, כדוגמת שוק ההון, שמרוויח בממוצע למעלה מ10% ב-10 השנים האחרונות (ועדיין יש לזכור שהיו שנים שהשוק אף סיים בהפסד).
6. זכרו שעל אף גרף העלייה במחירי הדירות לאורך זמן, מקומות רבים בארץ עדיין לא התקדמו וערך הנכסים בהם לא עלה שנים רבות ובחלקם אף ירד.

ובכל זאת נגיעה של פסיכולוגיה

1. מרבית הרוכשים דירות להשקעה כיום הן אנשים בני 40-50, שיש להם הון עצמי השוכב באפיקי השקעה סולידיים המניבים 2-3% בשנה (נכון לשנה האחרונה).
2. עובדה היא שעל אף שהמשבר העולמי התחיל במשבר נדל"ן בארה"ב, שוק הנדל"ן הישראלי הפגין סוג של יציבות במשבר.
3. קיימת תחושה בשוק הישראלי כי היצע הדיור והקרקעות באזור המרכז הולכים ומצטמצמים והשוק צפוי לעליית מחירים גבוהה לאורך זמן.
4. דבר אחד בטוח – השקעה בנדל"ן הינה לטווח ארוך והיתרון העצום בה הוא הימנעות הלקוח מלבחון את ההשקעה אחת לשבוע שבועיים כמו שעושה בהשקעותיו הנזילות, ולכן גם לא יכול להוציא ולהכניס את כספיו להשקעה לפי מצבי רוח והתנהגויות שוק.
5. לבסוף ברור הוא שהסתכלות לקוח על השקעת נדל"ן מפגינה סוג של בטחון וחוסן, כספים נזילים יתפסו לנצח כנכס נזיל, מפתה לשימוש, וככזה שיש לבחון את תשואתו ורווחיותו בפרקי זמן קצרים מאד – דבר הפוגע ביעילות השקעתו לטווח ארוך באפיקים דוגמת שוק ההון.

והשורה התחתונה

לפני שאתם רצים לקנות את הנכס המניב הבא שלכם, בררו לגביו מספר נתונים:

1. בדקו מהי התשואה האמיתית מהנכס ומהן עלויות המימון הצפויות לכם.
2. בדקו מהו שוק השוכרים באזור. שוכר אחד שלא משלם שנתיים עד שמצליחים לפנותו, הופך עסקת זהב לעסקת הפסד.
3. בדקו את רמת ההחזקה של הנכס עד כה וכמה שיפוצים ידרשו בעתיד.
4. נסו לאתר מיקומים בהם אכן צפויה עליית מחירים במטרה למקסם רווח הון עתידי.
5. נסו לרכוש בתקופה בה שוק הנדל"ן בשפל ולאחר ירידה (כפי שציינתי, יש תנועה מעגלית במחירים).
6. נסו לשער מה מידת התשואה הצפויה לנכס באזור בו אתם רוכשים, ומה מידת הסיכון שתשואה זו לא תושג. מידת הסיכון צריכה להיות מפוצה ע"י תשואה תואמת – סיכון גבוה, תשואה גבוה.
7. תמיד חפשו הזדמנויות.

זכרו תמיד שחסכון הכסף בהשקעות שונות תגרום לכם להיפגש עם הכסף בסוף התקופה בתוספת ריבית או תשואה. השקעתו בנכס נדל"ן תגרום לכם להיפגש איתו בתוספת רווח ההון.

התשואה מהשכירות בדרך כלל תשרת את עלויות המימון, הביטוחים והשיפוצים (יחד עם תקופות ללא שכירות ושוכרים בעייתיים) ובמקרה של מימון נמוך התשואה תחליף תשואה דומה שניתן לקבל באפיקים שונים בעלי אותה רמת סיכון.

אז לפני עסקת הנדל"ן המניב למגורים הבאה שלכם, עצרו לעוד רגע וחשבו – האם זה עסקי או פסיכולוגי?

רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו אלינו לפייסבוק, עקבו אחרינו בטוויטר. כדאי גם להצטרף לניוזלטר שלנו ולהירשם להתראות ב-RSS.