x

תמ”א 38: אחרי קבלת ההחלטה

איך משפיעים השינויים בתמ"א 38 על החלטתכם לקדם את הפרויקט בבניינכם


איך משפיעים השינויים בתמ”א 38 על החלטתכם לקדם את הפרויקט בבניינכם – ומה צריך לעשות לפני הכל
בתחילת 2012 הצגתי  בפניכם את הטרנד ההיסטרי של עסקי הנדל”ן – תמ”א 38. הכוונה היתה לעודד חיזוק בתי מגורים כנגד רעידות אדמה, תוך קבלת זכויות בנייה נוספות בבית המשותף. באותו פוסט דנתי בהחלטה הקשה שיש להעביר בין הדיירים, לשם קידום פרויקט פרטני בבניין שלכם.

 

מה התחדש בינתיים?

בשנת 2012 נחקק תיקון לחוק, הידוע כתמ”א 38(3), המאפשר הוספה של עד 2.5 קומות לבניין במסגרת התוכנית (במקום 1-1.5 קומות עד אז), מה שהפך את הבנייה ליותר כדאית, הן לדיירים והן לקבלן המבצע.

ביולי אשתקד אישרה הכנסת, כי ההטבות במס שחלו עד אז על חיזוק מבנים לפי תמ”א 38, יחולו מאותה עת  גם במקרה של הריסת הבניין הקיים והקמת בניין אחר, העומד בכללי החיזוק מפני רעידות אדמה. כמו כן, נקבע כי על בניין כזה בפריפריה יחול פטור על מכירת 2 דירות מגורים (בעוד שבשאר האזורים ניתן הפטור לגבי דירה אחת בלבד ובמגבלות שטח ושווי).

 עוד עניין שעמד כמכשול בדרך למימוש הריסה ובנייה מחדש לפי תמ”א 38(2), היה הצורך בהסכמת כל הדיירים לתהליך. באותו חודש, יולי 2012, נכנס לתוקפו תיקון נוסף, הבא לתת מענה לסוגיית “הדייר הסרבן” וקבע, כי ניתן להסתפק בקבלת אישור של 80% מהדיירים בלבד (לעניות דעתי,  עדיין עדיף להשיג הסכמה של קרוב ל-100% מהדיירים. זאת כדי למנוע מהדיירים הסרבנים להגיש התנגדויות לביצוע התוכנית או להפריע לביצועה דרך קבלת צווי מניעה מבית המשפט).

 בינתיים, צבר השימוש בתמ”א 38 ניסיון חיובי (בנייה בפועל) ושלילי (הקצב בו מתמודדות הרשויות המקומיות השונות עם בקשות להיתרי בניה המונחים בפניה).

בפוסט זה אלווה אתכם בשלבים הראשונים בהחלטתכם לממש את האפשרויות הגלומות בתמ”א 38 בדרך לשיפור תנאי המגורים שלכם.

רוב דיירי הבניין שלכם קיבלו החלטה להתקדם לקראת מימוש האפשרויות שמקנה תמ”א 38. אז מה עושים עכשיו? למי פונים? איך יכולה נציגות הדיירים לקדם את ביצוע ההחלטה?

הנה כמה  טיפים לראשית הדרך:

אם בין דיירי הבניין מצויים כאלה, המנוסים בתחומי הבנייה, המשפט וההנדסה – חשוב שאלה יצטרפו לוועד הדיירים, כדי להקל בהבנת המידע אליו תחשפו במהלך תהליך זה.

הדרך הקלה ביותר, שמחיר בצידה, הינה לפנות לאחת מהחברות היזמיות במשק, העוסקות בקידום ביצוע בנייה תוך ניצול הוראות תמ”א 38. חברה כזו, שרצוי לקבל עליה המלצות של מכרים או חברים, תפעיל את נסיונה בענף כדי להפנות את הנציגות להתקשר עם בעלי המקצוע המוכרים לה – ותקדם עבורכם את ההכנות התכנוניות הנדרשות לקבלת היתר הבנייה.

על הנסיון שלה ועל המלצותיה והייעוץ שהיא מעניקה לדיירים גובה יזם כזה דמי טיפול, עליהם ניתן, כמובן, לנהל עימו מו”מ. הנסיון שמציעה חברה כזו יכול לחסוך לכם זמן רב והתחבטויות.

במידה והחלטתם לוותר על שירותיה של חברה “מארגנת”, תוכלו להתקדם בעצמכם, עקב בצד אגודל.

 

בדרך להשגת המטרה

העניין הראשון שיש לבדוק הינו היתכנות הפרויקט: ניתן לפנות בעניין זה לרשות המקומית/העירייה לבירור הזכויות או להיכנס לאתר האינטרנט www.govmap.gov.il ולשאוב משם מידע לגבי כתובת המגורים שלנו וסביבתה הקרובה. כבר בשלב זה יכולות לעלות שאלות ראשונות, הנובעות מחוסר הבנתכם בתחום. אם אין בין חברי הוועד בעל מקצוע מנוסה בתחום הנדל”ן ובתחום התכנון והבנייה, רצוי כי תפנו ותבחרו לכם עורך דין אמין, רציני ומנוסה, שייתן לכם סקירה על מצבכם המשפטי ויתווה עבורכם את רשת ההסכמים הסבוכה שעליכם להתוות בדרככם לגיבוש רצון הדיירים. חשוב שעורך הדין ייצג את האינטרסים שלכם כדיירים בפרויקט ושלא  תתפתו להיעזר בעו”ד שיומלץ לכם ע”י גורם זה או אחר אשר יהיה מעורב  בתהליך העבודה (קבלן, יזם).

לאחר שנפלה בוועד החלטה לגבי בחירת חברה ו/או עורך דין, רצוי שתכנסו אסיפה של הדיירים, כדי שאלו יוכלו להתרשם מהציפיות והדרישות של הגוף המסייע. הפגישה נחוצה גם כדי להכניס את הדיירים לפרופורציות הנכונות, בהתאמה לנתוני הבניין ולמצב שוק הנדל”ן – ולאמת כי המתווה האפשרי תואם את ציפיותיהם.

בסופו של התהליך, אתם אמורים להבין מבעלי המקצוע מהי התמורה המינימלית והריאלית שיוכלו הדיירים לקבל בעת ביצוע הפרויקט ופרסום המכרז לקראתו, וכן מהו לוח הזמנים הצפוי והאפשרי לגיבוש ההליכים המקדמיים לקראת יציאת הפרויקט לדרך, לפני ואחרי תחילת הבניה. זכרו, כי ניתן להתנות את תשלום שכר החברה היזמית בהצלחתה לעמוד בלוחות הזמנים שייסגרו ביניכם בכתב.

אל תתייאשו אם בשלבים הראשונים תיתקלו בשכנים “קשים לפיצוח”, שלא  ירגישו בטוחים בתהליך הכללי או בגובה התמורה שהם יקבלו באופן אישי – וינסו בכל כוחם להפיל את היוזמה כולה. זוהי תופעה ידועה שמצאה לעצמה, בצורותיה הקיצוניות, גם אזכור בפסיקות בתי המשפט והחקיקה. נסו להתמודד עם ההתנגדויות האלה בלי אמוציות, וככל שקיימות כאלה, השאירו את ריכוך השטח לבעלי המקצוע. זכרו, שעליכם להחתים רק 61% מהדיירים על מסמכי ההסכמה לתהליך הרגיל של בנייה לפי תמ”א 38 ו-67% מהדיירים – במידה והמתווה שלכם כולל את הריסת הבניין כולו ובניית אחר תחתיו.

 

שלב הבחירה

לאחר שהגעתם לכל ההבנות וחתמתם על כל המסמכים, הגיע הזמן לגשת לפרסום המכרז לבחירת החברה הקבלנית שתבצע את הפרויקט. זהו שלב קריטי ומרכזי בתהליך שאתם עוברים. כדי לחצות את הגשר הזה, עליכם להפעיל את כל המוחות המקצועיים שגייסתם לצידכם, שיסייעו לכם או ינהלו עבורכם את המשא ומתן, שבסופו ייחתם הסכם מחייב בין דיירי הבניין לקבלן. ההסכם יקבע מהי התמורה שיקבלו הדיירים כנגד הסכמתם לביצוע הבנייה ומהו ה”תשלום” – בזכויות בנייה עודפות – שיקבל וינצל הקבלן לטובתו.

 בפוסט הבא  אכתוב על שלב אקוטי זה ואסביר כיצד מכאן ואילך ייצא הפרויקט לשלביו התכנוניים והביצועיים, שבסופו של יום יביאו לכם תמורה של ממש לשיפור תנאי המגורים שלכם בבניין. וכרמז לבאות, אגע במילת המפתח לשמירת השפיות במהלך השלבים הבאים העומדים על הפרק – “ס ב ל נ ו ת   !!!”

אתר לאומילאומי למשכנתאותלאומי טרייד

קוראים מגיבים

תגובתך הועברה לצוות לאומי בלוג ותפורסם לאחר אישורה.

האם אתה מסכים?