עולם המשכנתאות הוא עולם מורכב, שאפילו אנשים המכירים את העולם הפיננסי מתקשים לעתים להחליט באיזה מסלול לבחור. בפוסט זה אסקור בקצרה שלושה מסלולי משכנתאות נפוצים, על יתרונותיהם וחסרונותיהם

משכנתא היא, כידוע, מוצר פיננסי מורכב. הבנקים מציעים לנו מספר מסלולים בהם אנו יכולים לקחת את המשכנתא. אפילו אם בני הזוג מכירים את העולם הפיננסי, גם להם קשה להחליט באיזה מסלול כדאי להם לקחת את המשכנתא, קל וחומר לאנשים שלא מתמצאים בנבכי העולם הכלכלי.

אני רוצה להציג בפניכם את מסלולי המשכנתא הנפוצים. ננסה להבין מהם היתרונות ומהם החסרונות בכל מסלול ואולי לאחר מכן יהיה קל יותר להחליט באיזה מסלולים אנו רוצים לקחת את המשכנתא.

המסלולים הנפוצים

בואו נכיר את המסלולים העיקריים בעולם המשכנתאות. כמובן שיש יותר, אבל אני אציג רק את הנפוצים ביותר. לצערי, אני מאמין שגם שלושת המסלולים האלו יצליחו לבלבל אתכם…

• מסלול ריבית קבועה צמודת מדד

באפיק זה קרן המשכנתא (כלומר, הסכום שלקחנו) צמודה למדד המחירים לצרכן (שמתפרסם ב-15 בכל חודש), והריבית אותה אנו משלמים היא ריבית קבועה שהבנק והלקוח מסכימים עליה והיא נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה.

היתרונות:

1. ההחזר החודשי קבוע (למעט שינויי המדד שמעלים או מורידים את קרן המשכנתא).
2. הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, כך שאם ישנן עליות ריבית במשק, אנו לא ניזוקים מכך באופן ישיר.

החסרונות:

1. קרן המשכנתא צמודה במלואה למדד. לדוגמא: אם לקחנו משכנתא בסך מיליון ש"ח והמדד עלה בחודש מסוים ב-1%, משמע קרן המשכנתא עלתה באותו החודש ב-10,000 ש"ח – זה סכום שיצטרף להלוואה שלנו ואנו צריכים להחזיר אותו לבנק. יש לציין כי בנק ישראל שם לעצמו למטרה וליעד להגיע למדד שנתי שבין 1%-3% בשנה.
2. במידה והריבית במשק יורדת ואנחנו מעוניינים למחזר את המשכנתא (מיחזור משמעותו להחזיר את ההלוואה לבנק ולקחת הלוואה בתנאים חדשים), אנחנו נצטרך לשלם עמלת היוון שיכולה להגיע לאלפי שקלים (לפעמים גם לעשרות אלפי שקלים). המיחזור לפעמים לא משתלם בשל אותה עמלת הפירעון.

למה משלמים עמלת היוון ? מכיוון שאנחנו סיכמנו על ריבית מסוימת עם הבנק (לדוגמא 5%) וברגע שאנחנו יכולים לקחת משכנתא חדשה ב3%, הבנק משתמש בכסף שהחזרנו ללווים אחרים ומלווה להם את הכסף ב3%, כלומר הבנק הפסיד מן המהלך הזה ולכן הוא מבקש מאיתנו את ההפרש על ההפסדים שספג.

• מסלול משכנתא צמודת מדד עם ריבית משתנה

מסלול זה הוא אפיק שבא לשלב בין מסלול משכנתא צמוד מדד אך יחד עם זאת לתת ללקוח מרחב תמרון עם ריבית המשכנתא. במסלול זה, כל קרן ההלוואה צמודה למדד, אך הריבית היא משתנה וקצב השינוי של הריבית תלוי בסיכום אליו הגענו עם הבנק. ישנם מסלולים בהם הריבית משתנה מדי שנה וישנם מסלולים בהם היא משתנה כל עשר שנים.

היתרונות:

1. בטווח הקצר – הריבית ידועה עד לנקודת השינוי, ואם בתקופה שעד לנקודת שינוי הריבית ישנן עליות ריבית במשק, אנו לא ניזוקים מכך.
2. במידה ואנו רוצים למחזר את המשכנתא, אנחנו לא נשלם עמלת היוון כל עוד הגענו לנקודת שינוי הריבית (לדוגמא: אם סיכמנו עם הבנק שהריבית תשתנה כל חמש שנים, ובנקודת השינוי אנחנו רוצים לשנות למסלול אחר או להחזיר את ההלוואה או חלק ממנה, אנחנו לא נשלם עמלת היוון).

החסרונות:

1. קרן המשכנתא צמוד למדד, וברגע שהמדד עולה קרן המשכנתא שלנו גדלה ואנחנו חייבים יותר כסף לבנק.

• מסלול משכנתא על בסיס הפריים

באפיק זה, ההחזר החודשי תלוי בריבית הפריים שנקבעה באותו החודש. ריבית הפריים יכולה לעלות או לרדת כל חודש בהתאם להחלטת בנק ישראל. כאשר הריבית תעלה ההחזר החודשי שלנו יעלה, וכאשר הריבית תרד ההחזר החודשי שלנו ירד.

היתרונות:

1. קרן המשכנתא אינה צמודה למדד. למעשה, המדד אינו משפיע על קרן ההלוואה שלנו באופן ישיר.
2. במידה ואנו רוצים למחזר את המשכנתא או להחזיר חלק מההלוואה או את כולה, אנו לא נדרש לשלם עמלת היוון, מכיוון שלא סיכמנו עם הבנק אודות ריבית מסוימת וקבועה, אלא הריבית יכולה "לזוז" כל חודש.

החסרונות:

1. במידה והריבית עולה במשק, אנו נפגעים מכך באופן ישיר – עלייה של ריבית הפריים תגרום להחזר החודשי שלנו לעלות באופן משמעותי.

יש לציין, כי כיום ריבית הפריים עומדת על שיעור 2.25%. זוהי ריבית שנחשבת לדעת כל המומחים כריבית נמוכה שעתידה לעלות, כך שאם לוקחים משכנתא על בסיס הפריים, ייתכן כי בקרוב ההחזר החודשי שלנו יעלה.

אז מה עושים?

זוהי שאלת מיליון הדולר. ראינו כי המשכנתא בדרך כלל מושפעת מתנודות של המדד ו/או הריבית.

במידה ואנו נצמיד את כל המשכנתא למדד והמדד יעלה, נוכל להיפגע מכך משמעותית, והפוך – במידה ונצמיד את כל המשכנתא לריבית הפריים והריבית תעלה ההחזר החודשי שלנו יעלה וכתוצאה מכך רמת החיים שלנו תרד.

הפתרון האולטימטיבי הוא שילוב המסלולים. במידה ואנו משלבים את שלושת המסלולים, כל עליה או ירידה במונחים שהזכרנו תפגע או תעזור לנו במידה יחסית, ואנו נהיה פחות חשופים לשינויים גדולים בהחזר או בקרן ההלוואה.