‫תגובות לפוסט: "בדרך למשכנתא: האם כדאי לבחור במסלול ריבית קבועה?"‬

‫מאת: חיים‬

‫חיים‬ — Mon, 21 Nov 2011 06:04:53 +0000

שלום מר תומר קדמי.
אני מתייחס להודעה שכתבת ב22/10/09 ואני מצטט
"הבנק מציע כיום ריבית של 6% במסלול קבוע ולא צמוד ל-20 שנה.
אבל צריך לזכור כי במסלול הריבית הקבועה צמודת המדד, הריבית היא לא מעל 7% אלא 3.96% בממוצע לתקופה זו.
לכן הבנק לוקח סיכון מסוים (במידה והמדדים יהיו גבוהים ממה שציפה), אבל יחד עם זאת ברגע שמשלבים יחד עם מסלול זה מסלולים נוספים, הסיכון הופך לסיכון סביר."

סוף ציטוט.

למיטב הבנתי במסלול קבועה צמודת מדד, בהנחה שהריבית היא 4% והמדד 3%, האין זה נחשב לתשלום של 7%? למה אתה מתכוון כשאתה כותב " 3.96% בממוצע לתקופה זו"?
תודה על תשובתך.

‫מאת: משה‬

‫משה‬ — Wed, 12 Jan 2011 17:58:35 +0000

האם ניתן? האם כדאי? להמיר משכנתא עם ריבית קבועה וצמודת מדד, למשכנתא עם ריבית קבועה, בהנחה ש:
ההלוואה נלקחה לפרק זמן של 32 שנים, לפני 10 שנים, הריבית הקבועה היא 5%.

‫מאת: יוסי‬

‫יוסי‬ — Fri, 18 Jun 2010 08:52:16 +0000

שלום רב,
יש לנו חשבון בלאומי, אני עצמאי ואישתי שכירה. אנו מתכוונים לקחת משכנתא של 500000 ש"ח. בהתחשב בעובדה שאני עצמאי ואין לי צפי מדויק של הכנסות איזה מסלול היית ממליץ לנו? ואם שילוב של כמה מסלולים אלו?
אשמח לעזרתך
בברכה
יוסי

‫מאת: תומר קדמי‬

‫תומר קדמי‬ — Wed, 30 Dec 2009 15:41:13 +0000

‫

שלום וברכה,

חלוקת מסלולים היא הדרך האופטימלית לפיזור הסיכונים במשכנתא. על מנת לתת לך ייעוץ אישי מעמיק ונכון, הייתי ממליץ להגיע אחד מיועצי המשכנתאות בבנק, כדי להכיר את צרכייך ואת יכולתך הפיננסית לעומק ובכך לתת לך תשובה מלאה והכוונה נכונה.

אפשר גם להשאיר פרטים במייל המצורף.

התקופה המקסימאלית להלוואת משכנתא בבנק לאומי למשכנתאות היא 32 שנה.

בנוגע לשאלתך השניה, לעובדי קבוצת בנק לאומי ישנן הטבות בנוגע למשכנתא וברגע שתצטרפי לקבוצה נשמח לספר לך עליהן.

המון הצלחה,

תומר.

‬

‫מאת: דינה‬

‫דינה‬ — Mon, 28 Dec 2009 13:01:51 +0000

שלום רב!
ברצוני לקחת משכנתא של 700,000 שח לתקופה המקסימאלית.
איך כדאי לשלב את המסלולים והאם ישנה הטבה כלשהי לעובדי בנק לאומי (בתקווה שבקרוב אני אהיה אחת מהם )

‫מאת: תומר קדמי‬

‫תומר קדמי‬ — Mon, 16 Nov 2009 09:19:04 +0000

‫

איציק שלום,

מאחר ואינני יכול לצפות מה יקרה בשוק בשנים הקרובות, אינני יכול להמליץ על מסלול מסוים וספציפי.

ההמלצה שלי היא לשלב בין שניים עד ארבעה מסלולים.

המסלולים המומלצים הינם: ריבית קבועה וריבית משתנה צמודת מדד, ריבית פריים ואם אתה רוצה ל"בטח" את עצמך מפני עליית מדד/עליית ריבית בהחלט יש מקום לשקול לקחת מסלול בריבית קבועה לא צמודה (שניתן לקחת אותה גם לתקופה של 10 שנים בריבית של 5%).

תומר.

‬

‫מאת: איציק‬

‫איציק‬ — Thu, 12 Nov 2009 20:02:05 +0000

תומר שלום!
אני מתכנן לקחת משכנתא ע"ס 600000 ש"ח, אני יכול לעמוד בהחזר חודשי של מקסימום 3000 ש"ח לחודש.אני עובד בבנק לאומי ומאוד מתלבט לאיזה מסלול משכנתא לקחת. מצד אחד הפריים מאוד מפתה, אך לאורך 10 השנים האחרונות הוא היה בריבית של יותר מ-10%, דבר שלא אעמוד בו. מצד שני המסלול הקבוע שלא צמוד בריבית של 6% יקר מאוד היום. קשה לי מאוד להחליט, אודה לך אם תצליח לכוון ולעזור לי.
תודה.

‫מאת: תומר קדמי‬

‫תומר קדמי‬ — Sun, 08 Nov 2009 15:53:33 +0000

‫

אלון שלום,

למען האמת אין תשובה חד משמעית לנושא, על אחת כמה וכמה שאנחנו לא יודעים אם וכאשר תעלה הריבית לאיזה שיעור היא תגיע.

אבל אם נחשב לפי בקשתך נקבל את התוצאה הבאה:

נתונים:

סך הלוואה: 100,000 ₪.

תקופת ההלוואה: 10 שנים.
מסלולים להשוואה: ריבית קבועה לא צמודה למדד בגובה 6% לעומת ריבית צמודת מדד ועם מדד שנתי קבוע בסך 3%.

במסלול הראשון (ריבית קבועה לא צמודת מדד) הלקוח משלם 1,110 ₪ לחודש ובסוף השנה הראשונה יתרת הקרן שלו תעמוד על 93,117 ₪. כלומר הלקוח שילם 13,320 ₪ בשנה ויתרת הלוואה ירדה ב-6,883 ש"ח

במסלול השני (ריבית צמודת מדד) הלקוח משלם 965 ₪ לחודש ובסוף השנה הראשונה יתרת ההלוואה שלו תעמוד על 92,029 ₪. אבל על סכום זה יש להוסיף מדד של 3%, כך שיתרת ההלוואה תגדל ל-94,790 ₪, כלומר הלקוח שילם 11,580 ₪ בשנה הראשונה ויתרת ההלוואה ירדה ב-5,210 ₪.

לסיכום, במסלול הראשון הלקוח שילם ריבית שנתית בסך 6,437 ₪ והלקוח במסלול השני שילם ריבית ומדד שנתיים בסך 6,370 ₪.

אם ניקח בחשבון שאין לנו יכולת לדייק בצפי שבו המדד יעלה (הרי פחות הגיוני שהוא יעלה רק בסוף השנה הראשונה בדיוק ב3%, אלא יעלה במתינות במהלך כל השנה), הרי שניתן להסיק כי שני המקרים די דומים.

יחד עם זאת, צריך לזכור שהמשק אינו מתנהג כפי שאנחנו תמיד מצפים ממנו. לכן חשוב מאוד לשקול שילוב מסלולים על מנת לפזר את סיכוני השוק.

תומר.

‬

‫מאת: אלון‬

‫אלון‬ — Sat, 07 Nov 2009 14:36:21 +0000

האם יש הבדל בהחזר החודשי בין החוואה בריבית קבועה (נניח 3% )צמודת מדד (בהנחה שהמדד קבוע לאורך חיי ההלוואה בגובה 3%) לעומת מסלול בריבית על בסיס פריים כשהריבית היא 6%?

האם לא נכון לקחת לפחות חלק מהלוואה על בסיס פריים (נניח היום פריים מינוס 0.9% ), גם בהנחה שסביר להניח שתתממש שריבית הפריים תעלה , היא צריכה להגיע ל~ 7% כדי שתהיה לא כדאית לעומת משכתתא קבועה בטוחה לפי 6% , נכון?

‫מאת: תומר קדמי‬

‫תומר קדמי‬ — Thu, 05 Nov 2009 10:35:38 +0000

‫

אילן שלום,

אני שמח לראות שקיבלת מענה לתשובתך הקודמת ואנסה לסייע גם בשאלה הנוכחית.

על מנת לא ליצור בלבול, אפרט את המשתנים שאני לוקח בחישוב:

סך משכנתא: 100,000 ₪
תקופת משכנתא: 20 שנה

השוואה בין מסלולים: מסלול בריבית קבועה צמודת מדד לבין מסלול בריבית על בסיס הפריים

ריבית ההלוואה: 6% בשתי המסלולים.
נקודת השינוי: עלייה של 3% במדד החודשי לעומת עלייה של 3% בריבית.

מסלול בריבית קבועה צמודת מדד

לפני השינוי הלקוח ישלם 716.43 ₪ לחודש. ברגע שהמדד יעלה ב3% קרן ההלוואה תעמוד על 103,000 ₪ ואז הלקוח יחזיר 737.92 ₪, תוספת של 21.49 ₪ לחודש בתשלום החודשי

מסלול בריבית על בסיס הפריים

לפני השינוי הלקוח ישלם 716.43 ₪ לחודש, ברגע שהריבית תעלה ב3%, קרן ההלוואה תישאר ללא שינוי, אבל ההחזר החודשי יעלה ל 899.73 ₪, תוספת של 161.82 ₪ לחודש בתשלום החודשי

אני מקווה שהצלחתי לעזור בהבנת הההבדלים. אתה מוזמן להפנות שאלות נוספות במידת הצורך.

תומר.

‬