יש לי שאלה. ברשותך ארחיב בכדי שלא יחסרו נתונים.

אני רווק ללא ילדים. מרוויח 7400 ש"ח בחודש.
שווי הנכס 1.5 מיליון. הון עצמי 1.2 מיליון.
וצריך משכנתא של 300,000 ש"ח.
להלן 3 הצעות מסלולים שקיבלתי עבור משכנתא ל- 10 שנים:
קבועה צמוד למדד – 2.15%
משתנה כל 5 שנים צמוד מדד – 1.5%
פריים מינוס 0.9%.

יש לי שאלה שהרבה אנשים לא ידעו לענות לי:
ריבית הפריים היא 3%, ולכן מסלול הפריים כיום הוא 2.1%.
הבנתי שמדד שנתי ממוצע עומד על כ- 3% עד 3.5%, לכן הריבית במסלול הקבוע+המדד תגיע ל 5.1% עד 5.6% בשנה בממוצע.
נראה שמסלול הפריים הרבה יותר זול היום. וגם אם הפריים יעלה ל- 6%, רק אז מסלול זה יגיע לריבית ולסכום החזר כולל כמו במסלול הקבוע צמוד מדד.
אני לא מבין למה לא לקחת את כל הסכום במסלול פריים?
אני מניח שאני מפספס כאן משהו. אמרו לי שעליה של 3 אחוז בפריים, אינה כמו עליה של 3% במדד. ושכל עלייה בפריים מורגשת מיידית ובצורה יותר חדה בתשלומים החודשיים. ולא הבנתי כיצד זה עובד. והאם גם התשלום הסופי גדול יותר?
בהשוואת הנתונים הנ"ל במחשבון משכנתא פריים, מול מחשבון קבוע (המאפשר להזין גם עליית מדד שנתי ממוצע משוער), נראה כי בסופו של דבר אני אשלם במסלול הפריים פחות כסף.
זאת כשאני לוקח בחשבון שמדד הממוצע השנתי הוא 3%, והפריים יכול לעלות וגם לרדת לאחר מכן.

1. בסוף 10 שנים, היכן יוצא שמשלמים פחות? בעליית מדד או בעליית פריים, ולמה?
(אולי ע"י דוגמא פשוטה להשוואת סכום 100,000 עם עלייה של 2% בפריים מול 2% במדד+קבועה)
2. למה לא לקחת הכל בפריים? איזה מסלול/תמהיל הכי היית ממליץ לי?

תודה מראש,
יצחק.

זאב שלום,

אני רק רוצה להזכיר כי אין דבר כזה "תמהיל נכון" באופן כללי, אלא לכל לווה יש את התמהיל הנכון עבורו.

לשם מתן תמהיל נכון עבורך אשמח לדעת עוד פרטים לגביך ואתה מוזמן לשלוח לי את הפרטים למייל.

ברמת המאקרו, תמהיל רצוי בהלוואה מסוג כזה יכול להיות באופן הבא:

• 50,000 ש"ח – במסלול ריבית קבועה לא צמודת מדד.
• 75,000 ש"ח – במסלול צמוד מדד (ריבית קבועה או משתנה, בהתאם ליכולת הסילוק בעתיד.
• 75,000 ש"ח – במסלול צמוד פריים.

לעזרה נוספת אני לרשותך,

תומר.

אמירה שלום,

תמהיל הלוואה הוא עניין מאוד אישי ותלוי בהכנסות העתידיות שלכם.

אשמח לעזור לך בבניית התמהיל באופן אישי, את מוזמנת לפנות אלי אישית למייל ואעזור לכם בשמחה

אסתר שלום,

שמחתי לקרוא את המחמאות. תודה:)

ככלל אצבע, תמיד כדאי להקטין את מספר שנות ההלוואה וכך ניתן לחסוך תשלומי ריבית והצמדה.

במידה ובתך יכולה לעמוד בהחזר חודשי של הלוואה בת חמש שנים, הייתי מייעץ לה למחזר את הלוואת הזכאות בהלוואת פריים לחמש שנים

לשאלות נוספות, את מוזמנת לכתוב לי למייל.

ניר שלום,

מסלול משכנתא על בסיס הפריים הוא מסלול מצויין שמשלב שני יתרונות מצוינים:

• הקרן לא צמודה למדד ולכן לא יכולה ל"גדול" עם השנים.
• אפשרות פירעון מוקדם/מחזור ללא תשלום עמלת היוון.

יחד עם זאת, יש לזכור כי משכנתא על בסיס הפריים מאופיינת ברגישות יתר בהחזר החודשי (כלומר, ההחזר החודשי יכול לעלות או לרדת באחוזים לא מבוטלים).

לגבי הטענה שלך כי ברוב המוחלט של המקרים המדד עולה –  אתה באמת צודק (למדינת ישראל יש יעד מדד אליו היא אמורה להגיע – בין אחוז לשלושה אחוזים), אך מנגד הריבית ממש לא נשארת אותו הדבר ובתקופה של עליות מדד הריבית תעלה והפוך.

אודי שלום,

אתה צודק בכל מילה ומילה. הלוואת פריים הינה הלוואה טובה ובעלת יתרונות, אך מאופיינת מנגד בתנודות חזקות בהחזר החודשי.

טוב יעשה הלקוח אם יבדוק כמה יצטרך להחזיר בחודש,כאשר הפריים יגיע ל8% ויותר.

יחד עם זאת, שים לב שבטור לא עודדתי לקחת את המשכנתא בפריים אלא הראיתי מגוון אפשרויות והמלצתי על תמהיל נכון של המשכנתא.