בכמה שפחות מילים, במידת האפשר, אני מגיש לכם מדריך מקוצר לנוטלי משכנתא. אני משוכנע שגם אחרי קריאת המדריך הזה, לא הכל יהיה ברור עד הסוף. על כן כמובן שאשמח להשיב על כל שאלותיכם וארחיב על הנקודות האלה בטורים הבאים.

• כמה משכנתא אפשר לקבל?

הבנקים למשכנתאות (בכללם לאומי למשכנתאות) מוכנים על-פי-רוב לממן עד 70% מהעסקה. לדוגמא, במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי מיליון שקלים, הבנק יעמיד לכם משכנתא בגובה של 700,000 שקלים.

לא פעם עולה השאלה, מה קורה עם זוגות שצריכים יותר מ-70% מימון? רוב הבנקים בארץ עובדים בשיתוף פעולה עם חברת EMI, חברת ביטוח (מקבוצת AIG). במידה ואתם רוצים לקבל יותר מ-70% מימון, הבנקים ידרשו ש-EMI תבדוק את נתוני האשראי שלכם. במידה ותעברו את הבדיקה, EMI תיצור פוליסת סיכונים, שתבטח את הבנק מפני האפשרות שהלווים לא יצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא. כמובן ש-EMI בתור חברת ביטוח פרטית גובה פרמייה, שעל הלקוח לשלם אותה.

• מצאנו דירה לקניה ועכשיו אנחנו צריכים אישור למשכנתא – מה עושים?

לפני שרוכשים דירה וחותמים על חוזה, כדאי לוודא שיש ברשותכם "אישור עקרוני למשכנתא". האישור הזה מותנה בכך שהפרטים שמסרתם לבנק אכן נכונים ולא יתגלו פרטים חדשים שיכולים לשנות את התמונה. את האישור העקרוני ניתן לקבל בשתי דרכים:

להתקשר למוקד הישיר של הבנק למשכנתאות (רוב הבנקים למשכנתאות מפעילים מוקד כזה). בשיחת הטלפון תידרשו למסור מספר פרטים. הנציג הטלפוני יעביר את הנתונים לגורם ניהולי, אשר יבחן ויחליט אם הוא מוכן עקרונית לאשר את המשכנתא או לא. הדרך השנייה היא לגשת לסניף הבנק למשכנתאות הקרוב אליכם ולמסור את הפרטים ליועץ המשכנתאות. גם במקרה הזה, יועץ המשכנתאות בסניף יעביר את הפרטים למרכז הבנק על מנת לגבש החלטה אם לאשר עקרונית את המשכנתא.

חשוב מאוד להגיע לפגישת ייעוץ ראשונית על מנת לקבל מושג לגבי גובה ההחזר שתשלמו (הנתון הזה לא יהיה מדויק ב-100%, אבל ייתן לכם קנה מידה), וחשוב מאוד לא פחות לקבל מן הנציג בסניף מידע ראשוני לגבי סוגי המסלולים ואת היתרונות והחסרונות של כל מסלול. לגבי כמה מסלולים, הרחבתי בעבר כאן.

כמובן שצריך להגיע לפגישה עם כל המסמכים שאותם התבקשתם להביא, על מנת שהאישור יקבל תוקף ולמנוע מצב שבו פרטים מתגלים לפתע ועשויים לגרום לבנק לא לאשר עקרונית את המשכנתא. ברגע שיש לכם אישור עקרוני, אתם יכולים לחתום על החוזה, מכיוון שאז אתם יודעים שהבנק מוכן לתת לכם משכנתא.

• מה הבנק "בודק" לפני שהוא נותן אישור למשכנתא?

משכנתא הינה הלוואה בסך כמה מאות אלפי שקלים, הניתנת תמורת שיעבוד הנכס. על מנת שהבנק יאשר הלוואה בגובה כזה, הוא בודק מספר דברים הקשורים לטיב האשראי של הלווה ולטיב הנכס שנרכש. מצ"ב כמה מהקריטריונים שנבדקים על ידי הבנק בטרם אישור המשכנתא. יש לזכור כי ישנם עוד פרמטרים, שלא רשמתי כאן, שנלקחים בחשבון ועליהם אדבר בטורים הבאים:

• הון עצמי – על הרוכשים להציג אסמכתא שברשותם 30% משווי הנכס מהמקורות הפרטיים שלהם.
• הכנסות – הבנק יבקש לראות את תלושי השכר שלכם על מנת לבדוק מה גובה המשכורות שלכם. לא רק גובה המשכורת נלקח בחשבון אלא גם הוותק במקום העבודה וטיב מקום העבודה. במידה ומדובר בעצמאי, יבקש הבנק לקבל אסמכתא מרואה החשבון של הלקוח.
• ניהול חשבון הבנק – מכיוון שאתם עומדים לשלם כל חודש החזר משכנתא, הבנק ירצה לראות איך מתנהל החשבון שלכם לאורך מספר חודשים, האם קיימות חריגות מהמסגרת, האם הבנק מכבד את כל השיקים וההרשאות וכד'.
• טיב הנכס – מכיוון שהבטוחה של הבנק היא הנכס, הבנק רוצה לדעת מה שווי הנכס. לכן הוא יבקש להזמין שמאי שיעריך את שוויו של הנכס ויעדכן את הבנק על מצבו.

עד כאן השלב הראשון בדרך אל המשכנתא, על קצה המזלג, כמו שנהוג לומר. בטור הבא ארחיב על השלבים הבאים, לאחר קבלת האישור מהבנק ולאחר חתימת החוזה.

אשמח מאוד לענות על שאלותיכם.