הטרנד החם ביותר בימים אלה בשוק הנדל"ן הישראלי הוא קבוצות רכישה. הישראלים נוהרים לפורמט רכישת הדירה הזה, אך לא תמיד הם ערים לשורה של בדיקות קריטיות שעליהם לבצע בטרם יחליטו על כדאיותה. בטור הזה לא ניגע בשלל הסיכונים הכרוכים ברכישה בפורמט קבוצתי, אך ניגע במשמעות של לקיחת משכנתא כאשר רוכשים דירה במסגרת קבוצת רוכשים.

כשם שישנם שינויים בין אופן רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה באמצעות קבוצת רוכשים, כך גם יש שוני בלקיחת משכנתא עבור דירה מקבלן למשכנתא שניתנת למשתתפים בקבוצת רכישה. מהות המשכנתא כמובן דומה מאוד, בדיוק כשם שהדירה שתיבנה תהיה זהה פחות או יותר לדירה שנבנתה על ידי קבלן, אבל אופן נטילת המשכנתא שונה כאשר משתתפים בקבוצת הרכישה.

כולם ביחד וכל אחד לחוד
כאשר מתארגנת קבוצת רוכשים או קבוצת רכישה, הקבוצה פונה לבנק על מנת לבדוק את אפשרויות המימון של הפרויקט. לפני שהבנק מחליט אם להעניק מימון לפרויקט, הוא בודק לא רק את נוטל המשכנתא הבודד ויכולת ההחזר שלו אלא שורה של  פרמטרים נוספים ובהם: מצב הזכויות על הקרקע, זהות קבלני הביצוע, וותק וניסיון של המארגנים ועוד.

הבנק בסופו של דבר מקבל החלטה עסקית אם הוא מסכים לתת מימון לרוכשים דרך הקבוצה. אישור כזה אינו מעיד על טיב הקבוצה או על טיב הקרקע אלא מהווה שיקול עסקי של הבנק. לכן על הרוכשים לבחון את השתתפותם בקבוצה במנותק מהחלטת הבנק, ולא להתייחס אליה כאל "תעודת כשרות" שהעניק הבנק לכדאיותה של העסקה. השיקולים של הבנק לפני מתן אישור עקרוני למשכנתא למשתתפים בקבוצה, הינם אותם השיקולים שהוא לוקח בחשבון כאשר הוא נותן אישור עקרוני לרוכשים דירה מקבלן או דירת יד שנייה.

היכן מתחילים ההבדלים בין משכנתא רגילה למשכנתא דרך קבוצת רכישה?

• מסגרת האשראי

פה הסיפור מתחיל להשתנות. כל משתתף בקבוצה נדרש לקבל אישור עקרוני ולחתום בבנק על מסגרת אשראי – גם אם הוא לא צריך לקחת משכנתא ורוצה לממן את העסקה על ידי הון עצמי. המצב שונה כמובן, אם הרוכש בוחר להפקיד את כספי הרכישה מבעוד מועד אצל נאמן מטעם הקבוצה. משתתפי הקבוצה חותמים על ייפוי כוח לטובת מארגן/נאמן הקבוצה ומעתה הוא זה שימשוך את כספי המשכנתא עבורם.

• שחרור הכספים

כאשר רוכשים דירה מקבלן, שחרור התשלום לקבלן מכספי המשכנתא דורש מהלווים לחתום בבנק לפני משיכת הכספים. בלי חתימה שלהם – הכסף לא ישוחרר לקבלן.  בקבוצת הרכישה, הלווים אינם אחראיים על משיכת כספי המשכנתא אלא המארגן/הנאמן של הקבוצה. המצב הזה נועד להבטיח את המשך הבנייה באופן רציף והומוגני.
אם רוכש רוצה לשלם למארגן הקבוצה מהונו העצמי, הוא צריך להפקיד את הכסף לפני לקיחת המשכנתא. יש לציין כי רוכשים במסגרת קבוצת רכישה אינם מקבלים ערבות חוק מכר שמבטיחה את כספם. ערבות זו ניתנת בדרך כלל כאשר מתבצעת רכישה מקבלן אך כאשר מדובר בקבוצת רוכשים אזי הם עצמם היזמים ולכן אינם נהנים מהגנת החוק.

• מסלולי המשכנתא והריביות

מסלולי המשכנתא המוצעים בדרך כלל לרוכשים דרך קבוצה הינם מסלולי ריביות משתנות (פריים, משתנה צמודת מדד, צמודת מט"ח וכדומה). מסלולים בריבית קבועה אינם מוצעים לקבוצת רכישה.בחלק מהמקרים, כל קבוצה מקבלת את אותן הצעות, אולם בהחלט ייתכן מצב שבו חברים בקבוצה יקבלו הצעות נפרדות עם שיעורי ריבית שונים. הבנק שוקל את מצבו הפיננסי של כל אחד מהרוכשים בנפרד ולא מתייחס לכולם כאל מקשה אחת.

למרות שנהוג לחשוב כי כאשר קונים בקבוצה, המחירים זולים באופן אוטומטי, יש לזכור כי כאשר מדובר בקבוצת רכישה ייתכן שבגלל הסיכונים הכרוכים בפורמט הזה ובשל חוסר הניסיון של המארגנים, מחירי הריביות לא תמיד יהיו זולים משמעותית מן השוק ואולי אף יקרים ממנו. המחיר מתייקר לעיתים גם בגלל אופי הלווים והתקורה הגבוהה יחסית לבנק.
לסיכום, אפשר בהחלט לקבל משכנתא אטרקטיבית גם כאשר אתם מצטרפים לקבוצת רכישה, אך עליכם לשקלל את כל הנתונים שפורטו לעיל בטרם תחליטו האם העסקה בצירוף ההלוואה הנדרשת למימונה כדאית עבורכם.

רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו אלינו לפייסבוק, עקבו אחרינו בטוויטר. כדאי גם להצטרף לניוזלטר שלנו ולהירשם להתראות ב-RSS.