על פי מחקר לא מדעי שעשיתי, שיחת הסלון הפופולרית ביותר כיום היא סביב מחירי הנדל"ן. נוכח האמרת מחירי הדירות, אנשים רבים שואלים את עצמם האם זהו הזמן המתאים לרכוש בית.

הדעות חלוקות: יש מי שיאמרו שמדובר בבועת נדל"ן והמחירים אינם משקפים את השווי האמיתי של הדירות בישראל. לעומתם יש האומרים שהמחירים אינם בגדר בועה אלא להיפך – המחירים ימשיכו לעלות כל עוד לא ישתחררו עתודות קרקע חדשות.

בטור הנוכחי, אני ארצה לסכם עבורכם את הדעות הרווחות – לכאן או לכאן.

לפני שאצלול עמוק יותר לתוך הפולמוס, חשוב לי לסייג ולומר שמה שאומר כאן אינו חקוק באבן. אני בטוח שיש מי שחושבים אחרת ממני ויחלקו על דבריי. זה טבעי במיוחד כשעוסקים בשוק הנדל"ן, כי הרי אף אחד לא יודע מה ילד יום, כולנו יודעים למי ניתנה הנבואה ובקיצור – קשה לחזות איך ייראה מצב ענף הנדל"ן בעוד חמש שנים או אפילו בעוד שנתיים.

לאחר ההסתייגות ההכרחית הזאת, בואו ניכנס לעובי הקורה. את הגישות השונות אני רוצה לחלק לשתי קבוצות עיקריות שלדעתי הן הרווחות במיוחד:

פסימי, מה הוא אומר? – "מחירי הנדל"ן בבועה; דירה שנקנית היום במיליון וחצי ₪ תימכר שנה הבאה במיליון ₪ בלבד"

קבוצה זו  בטוחה שמחירי הנדל"ן כבר לא משקפים באמת את המציאות. הם סבורים שישנה בועת מחירים ולא ירחק היום והבועה תתפוצץ לכולם בפנים. על מה הם בונים בעצם? קבוצה זו מגבה את עמדתה בנימוקים הבאים:

• המחירים עלו בעשרות אחוזים וזה הזמן שירדו – זה הטיעון הבסיסי ביותר. אין הגיון שמוצר (ככל שיהיה מבוקש) יתייקר במשך שנתיים ביותר מ-50% וימשיך לעלות. מכיוון שבחודשים האחרונים העליות התמתנו, אנשים כעת "מריחים" את ירידת המחירים.

• התערבות ממשלתית – כולם יודעים שגם הממשלה אינה חפצה בבועת מחירים וניתן לראות כי כבר נעשו ניסיונות ראשונים לבלימת המחירים. לפני זמן מה, הנחה בנק ישראל את הבנקים להפריש תוספת מיוחדת להלוואות שניתנות מעל ל-60% מימון (המשמעות היא שמשכנתאות בעלי אחוזי מימון גבוהים יהיו יקרות יותר, הן ללקוח והן לבנק). יחד עם זאת, בנק ישראל ציין כי יבחן חלופות נוספות ל"הרגעת השוק" ולעצירת דהירת מחירי הדירות.

• הגדלת עתודות הבנייה – שר השיכון ציין פעמים מספר כי הוא מעוניין להגדיל את שטחי הקרקע שמיועדים לבנייה ובכך בעצם להציף את השוק בדירות נוספות. צעד כזה אמור להגדיל את היצע הדירות וכאשר ההיצע גדל, בדרך כלל המחיר קטן.

• הריבית – לא מעט משכנתאות ניתנו  בריבית פריים. ריבית זו היא ריבית משתנה ובשנתיים האחרונות הגיעה לשפל ושיעורה היה נמוך (בעקבות החשש ממיתון בשוק).
  בחודשים האחרונים אנו רואים עלייה איטית אך יציבה של ריבית הפריים. יש לזכור שככל שעולה הריבית, כך ההחזר החודשי של הלקוח מאמיר ויש חשש שככל שתעלה הריבית ללקוחות יהיה קשה להחזיר את המשכנתאות ולקוחות חדשים יתקשו לקבל משכנתא בשל החזר חודשי גבוה מיכולתם הכלכלית. צעד כזה אמור אפוא להקטין את הביקוש ולהוריד את המחירים.

אופטימי, מה הוא אומר? – "ההשקעה בנדל"ן בישראל תמיד משתלמת"

לעומת עמיתיהם מהקבוצה הראשונה, האופטימיסטים כלל לא רואים מקום לדאגה. הם טוענים ששוק הנדל"ן אינו נמצא בבועה כלל ומחירי הדירות משקפים היטב את המצב בשווקים. גם להם יש מספר סיבות לחשוב כך:

• העלייה במחירי הדירות טבעית – בשנים 2005-2007 השוק הכלכלי בארץ היה בגאות. כלכלת מדינת ישראל התחזקה משמעותית ולכן, זה רק הגיוני שגם מחירי הדירות יעלו בהתאם. עליית מחירי הדירות היא תוצאה ישירה של התחזקות הכלכלה בארץ ושיפור רמת חייהם של התושבים.

• ההשקעה בנדל"ן היא בטוחה – כבר שנים ידוע כי ההשקעה בנדל"ן בארץ משתלמת. מחירי הדירות בארץ לא ירדו משמעותית בשום שלב ב-20 השנים האחרונות אלא ידעו רק ירידות מינוריות או קיפאון קל. בכל מקרה, לא נרשמה התרסקות או אובדן ערך גבוה במיוחד.

• המשבר בשוק ההון רק תרם לנדל"ן – ב-2008 חווינו משבר קשה, דבר שגרם לציבור להוציא את הכסף שהושקע בשוק ההון ואת הפדיונות לנתב לעבר הנדל"ן לצורך השקעה בטוחה יותר. כמו כן, הציבור בארץ קצת איבד מהאמון שלו בשוק ההון ולכן בטווח הקרוב ימשיך להעדיף אופציות סולידיות יותר, כגון נדל"ן להשקעה.

• הריבית אולי תעלה, אך לא תהיה קריסה בהחזרי המשכנתא – גם האופטימיסטים יודעים שהריבית יכולה לעלות, אך הם אינם חושבים שזה יביא לקריסה ולהפסקת תשלומי המשכנתא. הם גורסים כי ברגע שהריבית תעלה וללקוחות יהיה קשה להחזיר את המשכנתא, הם ימחזרו אותה למסלול אחר ואולי יאריכו את תקופת ההלוואה ובכך הבעיה תיפתר.

• כל עוד הביקוש גדול מההיצע, אין סיכוי שהמחירים ירדו – רוב הציבור רוצה לגור במרכז הארץ (ת"א, גבעתיים, ר"ג, חולון, פ"ת, הוד השרון וכו'). במקומות אלה אין הרבה עתודות בנייה, ולכן ההיצע אינו אמור לצמוח יתר על המידה.
  בשל כך, אין סיבה שהמחירים ירדו. בניית 50,000 יחידות בנייה בדרום או בצפון הארץ אינה משפיעה על מחירי הדירות במרכז בשל הביקוש הגבוה למגורים בסמוך לתל אביב ושכנותיה.

ועכשיו הגיע תורי – מה אני אומר?
כפי שכתבתי בהתחלה, אין לדעת מה יהיה גורל מחירי הדירות בעוד מספר שנים. ייתכן והפסימיסטים צודקים ואכן תהיה התפוצצות של בועה בנדל"ן ומחירי הדירות ירדו ב-30% ויותר, וייתכן כי יקרה בדיוק ההיפך, ומחירי הדירות ימשיכו להאמיר ולהתייקר.

אני חושב שזוגות צעירים, שרוצים לרכוש דירה, צריכים לקבל החלטה מושכלת ולבדוק אם הם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא, תוך הכנסת התרחיש שהריבית תעלה ל-7% לשקלול. במידה והגעתם למסקנה שההחזרים ריאליים, הייתי ממליץ לכם לרכוש דירה למגורים ולא בהכרח להשקעה.

אם ברצונכם להיכנס לנדל"ן לצורך השקעה, עצתי לכם לחשוב היטב ולבדוק האם אין אופציות סולידיות יותר, טובות יותר ובטוחות יותר.

בכל אופן אני מאחל לכולכם הצלחה ואשמח לענות על שאלות ולשמוע את דעתכם בנושא.