בטור הקודם התייחסתי לשאלה האם כדאי לרכוש דירה או שמא עדיף לשלם שכירות, כדי לנסות לחסוך כל חודש ולהגיע להון עצמי גבוה יותר. בעקבות פניותיכם ושאלותיכם הרבות, הרגשתי צורך  להעמיק את הדיון ולתת הבהרות נוספות על מנת להציג את תמונת המצב באופן פחות תיאורטי ויותר משקף את הנעשה בחיים האמיתיים.

המקרה שסיפרנו עליו בטור הקודם:

זוג צעיר שברשותו הון עצמי בסך 300,000 ₪. בני הזוג מעוניינים לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ₪ ולשם כך הם זקוקים למשכנתא של 700,000 ₪. מנגד יכולים בני הזוג לשכור את אותה הדירה ב3,500 ₪. ההתלבטות כרגע היא האם לקנות את הדירה או האם לגור בה בשכירות (מדובר על אותה הדירה בשווי 1,000,000 ₪). כפי שעשיתי בטור הקודם, גם כאן נבחן את המקרה משלושה היבטים:

ההיבט המימוני
בהיבט הזה נחקור את הצד הכלכלי של הרכישה/שכירות וננסה לקבוע מה יהיה משתלם יותר מבחינה פיננסית.  מכיוון שאנחנו חיים בעולם לא וודאי, ננסה לקבוע כמה חוקי מפתח שיעזרו לנו לחשב את הנושא:

• הזוג הרוכש נוטל משכנתא בסך 700,000 ₪ לתקופה של 20 שנה; הריבית אותה הם משלמים עבור המשכנתא היא 7% והינה קבועה לכל התקופה ואינה צמודה למדד (כלומר, סכום ההחזר קבוע לכל אורך התקופה). ההחזר החודשי שישלמו בני הזוג הינו: 5,428 ₪ לחודש למשך 20 שנה.
• הזוג שהחליט לא לרכוש את הדירה ישלם עבור אותה הדירה 3,500 ₪ לחודש שכירות, ואת 2,000 השקלים הנותרים יחד עם ההון העצמי שלו למשך 20 שנה יעביר לחיסכון. הריבית שיקבל עבור החיסכון הינה 2% (ריבית קבועה אינה צמודת מדד)/

כעת נותר לחשב את מצבם הפיננסי לאחר עשרים שנה ולנסות לקבוע מה היה עדיף לעשות מבחינה כלכלית:

• הזוג שלקח משכנתא ישלם לכל אורך המשכנתא 1,302,500 ₪ , להם יש להוסיף את 300,000 ₪ שהושקעו כהון עצמי בתחילת הדרך. אז נקבל שבני הזוג השקיעו 1,600,000 ₪ לערך עבור דירה שעלותה מיליון ₪
  בטור הקודם לא התייחסתי להון העצמי ההתחלתי, אך כפי שתראו זה אינו משנה את התמונה הסופית.
• בני הזוג שהחליטו לשכור את הדירה ולחסוך את ההון העצמי שלהם ובנוסף להפריש לחיסכון 2,000 ₪ לחודש, יגיעו לסכום של 1,037,000 ₪ לאחר עשרים שנה. והם יכולים לקנות את הדירה שהם שכרו במזומן ללא משכנתא.

סיכום

למרות שהזוג שקנו דירה שילמו לאורך הזמן 1,600,000 ₪ ובני הזוג ששכרו דירה חסכו 1,000,000 ₪, אין הבדל ממשי בין שני בני הזוג.  שני בני הזוג השקיעו כל חודש 5,500 ₪ עבור הדירה (זוג אחד שילם זאת כמשכנתא וזוג אחד שילם שכירות וחסך בנוסף 2,000 ₪). בהנחה שהדירה לא התייקרה במהלך אותן השנים, הזוג שרכש את הדירה מחזיק בדירה בשווי מיליון שקלים ללא משכנתא, בעוד שהזוג שהחליט לחסוך יכול לקנות בסכום שחסך את אותה הדירה. לכן, אין הבדל בין בני הזוג ושניהם נמצאים באותה הנקודה.

היבטים חיצוניים

החישובים למעלה טובים כאשר העולם מתנהג על פי הנחות היסוד שקבענו, אך כפי שכולנו יודעים העולם אינו מתנהג כך וישנם הרבה מאוד גורמים חיצוניים שיכולים לשנות את ההחלטה. אנסה למנות את הגורמים שהזכרתי בטור הקודם ואצרף מספר משתנים נוספים שציינתם אתם בתגובותיכם:

• שינוי במחירי הדירות: מחירי הדירות נעים במחזוריות ויכולים לרדת או לעלות במחיר. במידה ומחירי הדירות יעלו, בני הזוג שקנו דירה הרוויחו;במידה ומחירי הדירות ירדו, הזוג שהחליט לשכור יוכל לרכוש את הדירה במחיר נמוך יותר ויישאר לו אף עודף מהכסף שחסך.
• השקעה באפיקים אחרים: אני הנחתי שהשוכרים משקיעים את כספם במסלול קבוע ואינו צמוד מדד שמניב תשואה של שני אחוז לשנה. במידה והשוכרים יבחרו להשקיע את כספם באפיקים מעט "פחות בטוחים" כמו שוק ההון, הם יוכלו להגיע לסכום גבוה יותר ממיליון ₪ אך יחד עם זאת הם יוכלו גם להגיע לסכום נמוך יותר במידה והאפיקים שבחרו לא יניבו יותר מ2% תשואה לשנה
• החיסכון החודשי: הנחת היסוד הייתה שהשוכרים משלמים שכירות בסך 3,500 ₪ בחודש וחוסכים כל חודש 2,000 ₪. יש לזכור כי החיסכון תלוי ברצון השוכרים ובמציאות היומיומית יהיה להם קשה מאוד להתמיד ולחסוך 2,000 ₪ לחודש והם יכולים להתפתות ולבזבז את כספי החיסכון במקומות אחרים (טיול לחו"ל, אירועים משפחתיים, קניית רכב חדש וכדומה).
• תחזוקת הדירה: הזוג שרכש את הדירה יצטרך להשקיע בדירה בתחזוקה שנתית, כדוגמת בלאי של צנרת, דוד חשמל, ארונות קיר וכו'. העלויות יכולות להגיע לאלפי שקלים בשנה. לעומתו הזוג ששוכר דירה לא חייב להשקיע את הכסף הזה וזו חובתו של בעל הדירה לדאוג למצב תחזוקה תקין בדירה.
• ביטוח נכס: בני הזוג שרכשו דירה חייבים לבטח את הנכס. (הביטוח נועד להגן מפני רעידות אדמה, צנרת ועוד). בני הזוג ששכרו דירה אינם חייבים לעשות כן והם יכולים לחסוך בכך עשרות שקלים בחודש.
• מעבר דירה: יש להניח כי בני הזוג שרכשו את הדירה יישארו בה מספר שנים רב יותר מאשר הזוג ששכר את הדירה. כאשר שוכרים דירה המעבר "קל" יותר,אך יחד עם זאת עלויות המעבר יקרות יותר (הובלה, חופשה מהעבודה, רכישת ריהוט חדש ועוד).

סיכום
נוכחנו לדעת שהגורמים החיצוניים משמעותיים מאוד ואנחנו לא יכולים לקבוע מי מבני הזוג נהג נכון יותר מבלי לדעת איך יתנהג שוק הדיור בעשרים שנה הבאות (הכוונה למחירי הדירות), ואיך יתנהג שוק ההון באותה התקופה.

ההיבט הפסיכולוגי

ההיבט שעל פי רוב מכריע את הכף הוא ההיבט הפסיכולוגי.מכיוון שאין תשובה ברורה ומסקנה החלטית מההיבטים הכלכליים ומההיבטים החיצוניים (שתלויים בהתנהגות המשק שהיא לא וודאית), אנשים נוטים לקבל את ההחלטה שלהם ממניעים שהם בעיקר פסיכולוגיים ולא תמיד מכיוונים רציונאליים – כלכליים. אמנה מספר  גורמים פסיכולוגיים שיכולים להטות את הכף לטובת רכישת דירה או לגור בשכירות:

• אפקט הביטחון: זוגות רבים מקבלים ביטחון נפשי כאשר הם יודעים שברשותם דירה שרכשו. , הם לא תמיד מתייחסים לכך שהדירה היא לא ברשותם המלאה אלא הם חייבים לא מעט כסף עבורה לבנק שנתן להם משכנתא
• הלחץ של הסביבה: כפי שאמרתי בטור הקודם, הסביבה הישראלית מכוונת אותנו לכיוון של רכישת דירה; ההורים והחברים "לוחצים" על בני הזוג לרכוש דירה. על כן, ההחלטה לא תמיד נעשית משיקולים כלכליים..
• "מחירי הדירות רק עולים": ישנה תחושה בארץ שמחירי הדירות נמצאים לאורך כל הזמן בקו עלייה ומי שלא רוכש עכשיו ישלם עבור אותה הדירה סכום גבוה יותר; יש לציין ולהבהיר כי פסיכולוגית מדובר בתחושה בלבד ואם נבחן את שוק הדיור בארץ, נמצא כי ישנן שנים בהן מחירי הדירות ירדו. כך שהשוק מתנהג במחזוריות המשקפת גם תנודתיות במחירי הדירות.
• ישנם זוגות רבים שרכישת דירה קצת מלחיצה אותם דווקא בגלל סיבות פסיכולוגיות ולא כלכליות.  הם לא מעוניינים להיות "מקובעים" באיזור אחד וחשים צורך לחוש "חופשיים" לעבור דירה ואיזור מגורים כל שנה או שנתיים.

לסיכום, כפי שאמרתי גם בטור הקודם, התשובה אינה כתובה על הקיר ויצטרכו לעבור לא מעט שנים עד שנדע לבטח מה היה עדיף:, לרכוש דירה או לשכור דירה ולנתב את הכסף העודף לטובת חיסכון.  התשובה יכולה להיות מושפעת מכל כך הרבה גורמים (שאת חלקם הזכרתי כאן) ולכן לא ניתן לקבוע חד משמעית כיצד יש לנהוג היום. כמו כן תמיד כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום ולקבל מהם חוות דעת עדכנית ולשמוע את דעתם.

אתם מוזמנים להגיב ולהשמיע את דעתכם,
תומר.

רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו אלינו לפייסבוק, עקבו אחרינו בטוויטר. כדאי גם להצטרף לניוזלטר שלנו ולהירשם להתראות ב-RSS.